作者 |雅宁

手里还有多套房产的朋友，听我一句劝，加快速度卖房了。

今年开始，二手房业主将迎来饱受三重夹击。

一方面，住建部新规开始实施，品质不佳的二手房难有抬头机会了。

根据住建部新规定，今年5月1日起，新房降噪要符合层高3米、提高隔声效能等标准。在此前房地产牛市，房子的投资属性压过了居住属性，大多数人只关心房价，不关心品质。

市面上还有“2018/20192020/2021年建造的房子可能是历史最差”的说法。

当房产褪去“金融”属性，叠加住房新规出台，有一种痛苦叫买了旧标准的“超高层”房，不好住又难出手，彻底沦为家庭不良资产。

另一方面，国家队下场推进保租房，市场竞争加剧。

克而瑞地产研究中心此前预测，从2023 到2026 年，保租房迎来供应巅峰期，年均供应量高达16万间。

图：2025-2030年核心8城保租房年度新增供应量预测（单位：万套/间）

租房市场竞争加剧之际，包租公（婆）想靠收租回本的速度越来越慢。

截至2024年末，一线城市平均需要花费56.3年才能收回成本，比2023年末的55.2年又增加了12个月左右。

因此，从前想着靠房租养老的包租公（婆），不得不被迫转型，摇身成为了“资产优化专家”。

以前每月收租，喝茶美滋滋，现在则是把各大银行APP的理财都研究个遍，为的就是找到稳定安全的理财产品。

第三，二手房房价还在持续下跌，基本被踢出了资产增值的行列。

4月的重要会议给楼市的定调是“持续巩固房地产市场稳定态势”。

大家细品一下，这说明高层对楼市的期待是“稳住”而不再是“回升”。

截至2024年末，四大一线城市二手房价格已经跌回到2016 年的水平，累计下跌幅度约为30%。

事实上，楼市进入下行周期这几年，手里持有多套房的朋友都在做资产的换仓。

我们的客户里面，很多就是卖掉了手头多余房产，去买香港保险的。

这两年香港保险持续火热，成为了内地中高净值家庭优化资产配置的首选。据香港保监局数据，2024年内地访客赴港投保保费达到618亿港元，同比增长6.5%。

为何中高净值人士愿意卖掉房子买香港保险呢？

主要有以下几点原因：

首先，长期持有香港分红储蓄险的情况下，预期能实现6%-7%的复利。

是的，你没有听错。 眼下内地储蓄险预定利率降到了2.5%，而香港分红储蓄，在长期持有的前提下，预期的收益可达6%-7%（复利） 。

看下面这份产品方案，

总保费100万美元，每年20万美元，分5年交。

保单第20年末，保单里预期约有286万美元，此时的预期IRR约达6%，折算成单利约有10.36%。

再过10年，到了保单第30年末，保单里预期有约521万美元，此时的预期IRR约6.06%，折算成单利约有15%。

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试想一下， 若是一套价值约730万（折合100万美元）的房子，放在内地30年后有没有可能涨个5倍？

恐怕没人能保证。

配置香港分红储蓄险，则可以看做一套“金融房子”，长期持有的情况下，房价只涨不跌。

在分红实现率100%达成的情况下，30年后“金融房子”预期可以涨到521多万美元。

悲观一些的情况，分红实现率只能达成80%，这套“金融房子”也可以升值到340多万美元，没有资产缩水的担忧。

因此，卖掉非核心城市的非自住房产，置换成香港保险，是未来10年更稳的赚钱逻辑。

其次，香港保险除了是金融资产，也是美元资产。

对普通人来说，香港保单是美元资产的首选。

绝大多数香港保单都是以美元计价的。

2024年新增加的港险保单中，超过78%都是美元保单。

美元作为全球第一大货币，美国又是全球最稳定的经济体，在当前的全球货币体系下，美元依旧是绝大多数优质资产、高阶玩法的入场券。

再就是，香港保险底层逻辑是全球投资，资产分散多元配置。

香港作为全球三大金融自由港之一，没有外汇管制，这里的资金就能够轻松去到全世界进行投资。

香港保险公司的投资，不仅能做到投资地区分散，还有资产品类分散。

买香港保单，等于间接参与了全球资产配置，而保险公司充当了资管团队的角色——帮我们去做投资、帮我们做决策去买适合的境外资产。

经历过房价暴跌的人都知道，资产压在了房产“大头”上，就算有心想做资产配置，也很难实现真正意义的分散。

而香港保单去做全球投资的好处在于，不押注单一资产，哪里有好的投资项目就投哪里，不仅能抓住全球经济增长红利，而且还能分散风险。

除了是美元资产、保单预期利益可观之外，香港保单相较于房产还有两大优势：

1、传承无限制。

如果把房子留给孩子，要办理复杂的过户手续，将来可能还需要交遗产税，或是房地产税。但是香港保单可以无限制传承给下一代，成本只需要一个快递费。保单还可以一拆二，一份给自己养老，一份留给孩子。

2、随时能变现，资金灵活度高。

如果急需用钱，房子不能说卖就卖，更不能单独卖掉一个房间。而保单可以选择部分退保，剩余部分可以继续升值。

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