消费类REITs行情火热，两只产品接连停牌提示风险。

5月14日开市起，华安百联消费REIT就停牌1小时，复牌后冲高回落，一度由涨转跌，截至收盘上涨1.56%。前一交易日，该产品收盘价相较基准的涨幅，首次达到51.29%，且连续9个交易日收涨，年内涨幅52.47%，在全市场65只上市交易的公募REITs中年内涨幅最大。

除了华安百联消费REIT，近期还有多只消费类REITs领涨市场，且年内涨幅超过40%。其中，华夏首创奥莱REIT、华夏大悦城商业REIT年内涨幅分别高达45%、43%。

某消费REIT原始权益方相关人士告诉第一财经，消费类REITs今年表现出色，但投资者仍需关注市场风险。随着涨幅不断扩大，部分产品估值已处于较高水平，未来可能存在回调风险。参与消费类REITs投资时，应充分考虑自身的风险承受能力和投资目标，避免盲目跟风。

二级市场高溢价，稀释分红收益

华安百联消费REIT这轮连续上涨，最早从4月初开启，目前累计涨幅已经超过24%。14日，该产品因涨幅过大触发停牌机制，并暂停基金通平台份额转让1小时。

华安基金提醒，REITs价格持续上涨，将抬高买入成本，导致投资者实际获得的净现金流分派率降低。若在首次发行时买入，以2025年度可供分配金额测算的净现金流分派率预测值为6.22%，若以5月12日收盘价买入，这一数值则变为4.21%。

前一天的13日，华夏大悦城商业REIT也停牌一小时，该基金5月12日在二级市场的收盘价为4.988元/份，较基准价（基金发行价3.323元/份）偏离50.11%，为该基金首次偏离基准价超50%。5月14日，该产品收涨0.86%。

“消费类REITs的优异表现与消费市场的复苏密切相关。”上述人士称，一季度我国社会消费品零售总额同比增长4.6%，较2024年增速提升1.1百分点，消费市场呈现复苏态势，消费类REITs所投资的商业不动产项目也因此受益。不过，市场短期过热，而底层资产依赖线下消费场景，若项目运营不及预期会影响租金收入稳定性。

业绩分化，运营能力差异明显

今年一季度，消费类REITs整体实现盈利，底层资产经营稳健。

根据Wind统计数据，今年一季度，8只消费REITs收入合计5.65亿元，净利润合计7617.6万元。其中，华夏华润商业REIT以1.83亿元的收入居首，净利润约900万元；华夏金茂商业REIT同期营收仅为2351万元。同时，这些产品的底层资产可分配收入也有差距，分布在1411万元至8825万元之间。

华泰证券分析称，今年一季度，消费REITs延续存量竞争逻辑，政策层面为消费类REITs提供了长期增长预期。总体看来，购物中心的运营能力、改造能力和创新能力依然是核心竞争力。

2024年初，首批消费REITs上市后，受益于线下客流复苏，平均出租率超过95%。据Wind统计，2024年7只消费类REITs中，6只产品营收和净利润均为正值，5只产品收入过亿元。其中，华夏华润商业REIT以6.42亿元收入居首，净利润1231.2万元。但华夏大悦城商业REIT同期营收虽达到1.06亿元，但净利润却亏损47.3万元。

截至2025年5月14日，消费REITs自上市以来平均上涨49.96%，在整个公募REITs市场中表现强劲。华夏基金统计，截至2025年4月30日，消费REITs首发规模已达213.26亿元，在公募REITs各细分领域中居于第三。

“这类产品整体发行情况较为一般。”华夏基金相关负责人分析，首批发行的华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT和华夏华润商业REIT，网下认购倍数分别为2.04倍、1.32倍和1.09倍，公众认购倍数分别为1.06倍、1.40倍和1.15倍。消费REITs作为我国公募REITs市场上的新类型资产，标准化程度远低于产业园、仓储物流等传统公募REITs底层资产，在运营上需要持续的品牌调改、营销活动和客群维护，对专业运营能力的依赖程度较高。

国海证券分析称，长期来看，公募REITs投资应聚焦于产品属性与底层资产。公募REITs作为基础设施证券化产品，期限长、现金流稳定、分红高，适合长期配置而非短期炒作。随着产品稀缺性减弱和机构认知提升，市场情绪将趋于理性，资产价格将回归运营基本面。