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撰文|蜜妹

这是@闺蜜财经的第1723篇原创

图片来源|AI自动生成

金九银十已过，10月的房地产有点微妙了。

根据中指院数据，2025年1-10月，TOP100房企销售总额为28967.1亿元，同比下降16.3%，降幅较1-9月扩大4.1个百分点。

其中，TOP10房企销售额均值为1430.9亿元，较上年下降15.0%；TOP11-30房企销售额均值为355.1亿元，较上年下降17.8%；TOP31-50房企销售均值为172.1亿元，较上年下降16.6%；TOP51-100房企销售额均值为82.3亿元，同比下降17.6%。

如此来看，TOP10房企还稍微能“扛打”一点，但不多。尤其值得注意的是，根据蜜妹统计，TOP10房企里有三家稳健型房企也跑输了大盘，分别是：规模一哥保利发展、利润王中海地产，以及品质房企华润置地。

先看整体。如下图，10强房企前10月变幅榜排序和前9月变化不大，依旧有三位同比上涨的选手，分别是第一位中国金茂+23.57%、建发房产+2.44%、越秀地产+0.99%，名单及排序都和前9月相同，只是各家的涨幅都略有缩窄，其中建发房产涨幅缩窄最大，从前9月的+12.09%降为+2.44%。

在蜜妹看来，建发和越秀的“微弱正增长”，更像是一场惨胜。它们证明了国企背景在融资与资源获取上的“安全垫”作用。

更值得注意的是下跌的另外7家TOP10房企，除了万科降幅略有缩窄外，其余6家前10月销售额降幅全部扩大。

其中，滨江集团-6.30%与绿城中国-6.43%的跌幅相对温和，似乎证明了“产品主义”的生命力。但辩证地看，这更像是“偏安一隅”的暂时安全。毕竟不是所有地方都是长三角，且当地市场也差不多已卷成红海。

另外3家稳健型全国布局房企跌幅均跑输大盘。

保利拥有最广的布局和最深厚的资源，但蜜妹也说过，船大难掉头。其庞大的资产规模和原有的路径依赖，使其在应对市场快速变化时，调整速度相对较慢。

存量竞争时代，如今的保利既需要维持全国性的市场份额，又要在各个区域市场应对本土竞争者的挑战，管理难度极大，当然其销售变幅出现拐点的那个时间点，也是极具参考价值的。

中海素以“利润王”和极强的财务纪律著称，但在本轮下行周期中，其保守的策略可能使其错失了一些以价换量的窗口期。

中海的挑战在于，如何在坚守财务安全底线的前提下，调整销售策略，适应一个新的、价格更敏感的市场。

华润置地又不一样。其常因其强大的商业地产运营能力（万象城系列）而视其为穿越周期的典范，但此次数据揭示了其住宅开发业务面临的巨大压力。

华润在过去几年同样采取了积极扩张的策略，部分项目可能面临价格调整和去化难题。其投资物业的稳定租金收入固然是“压舱石”，但当住宅销售这架马车显著减速时，庞大的体量依然会感受到强烈的震动。

华润需思考如何轻量化商业布局，或通过数字化运营提升商业坪效，同时在住宅端加快产品结构调整，方能缓解双重压力。

最后在蜜妹看来，10月房企销售额较为明显的变幅，是宏观政策、金融环境和市场需求三方博弈的直接结果。

政策端边际递减愈发明显，需求端购房者的决策逻辑已发生根本性改变。不解决信心这个根本问题，有效市场便无从谈起。

旧的霸主在退潮，新的格局在形成。这场痛苦的转型虽然代价巨大，但也是行业走向成熟、回归理性的必经之路。

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