◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

面对市场的压力和挑战，“头部地产央企”招商蛇口此前传闻架构调整大手术，如今终于官宣落地。

据最新公告披露，招商蛇口董事会决议已通过公司组织架构调整的议案，即根据战略规划、业务发展和管理需要，在总部层面新成立资产管理部，将风险管理部/法律合规部/审计稽核部分拆为风险管理部/法律合规部、审计稽核部。

也就是说，招商蛇口新成立集团层级的资产管理部，应是通过大力整合运营旗下体量庞大的集中式商业、产业办公、酒店、租赁型公寓、会展场馆、邮轮等优质自持资产，以成为未来战略转型的业绩引擎。

去年，招商蛇口资产运营板块的持有物业全口径收入74.6亿元，同比增幅12%，EBITDA（息税折旧摊销前利润）实现36.67亿元，同比增幅11%。

来源：地产密探图库

前些年，楼市一片欣欣向荣，各家房企业绩高增长往往遮蔽了内部贪腐问题。如今招商蛇口将审计稽核部单列为一个部门，足以看出当前房企业绩普遍承压下，加大业务独立审计、稽核的重要性，以减少公司损失。

更重要的是，占招商蛇口营收近九成的房地产开发板块，这次被彻底动了“大手术”，直接取消了华东区域、华南区域、华西区域、华北区域和江南区域五个区域公司，由公司总部直管城市公司。

招商蛇口2024年报披露，公司大区主要就是以上的五个及外加海外及其他区域，但从贡献看，海外及其他区域贡献占比极低。此次砍掉5个大区等于是总部一次性收权，扁平化指挥到一线战场。

作为同行的中国金茂，今年3月份也撤销了5大区域公司，还对城市公司进行了大合并。截至目前，像金茂、招商这种激进变革的并不多。

实际上，去年以来，包括华润、招商、保利、万科、大悦城控股等多家一线房企就较大规模地对区域公司大压缩，比如保利今年初合并了多个区域公司，大悦城控股裁撤了6个区域公司。

一线房企们，为何当前一动手就直接先干掉区域公司？

实际上，作为总部与城市公司之间的区域公司，更多是房企为抓住楼市上升期加快规模扩张的需要而设立，涉及投拓、融资等属于总部的重要职权进行了放权管理，让“区首”们放手去干，做大业绩。

如今楼市风险仍在出清中，一线房企继续缩表，防风险与保安全成为首要目标。房企能产生绩效且有挖掘潜力的是身处一线前沿的重点城市公司，那些统合了多个城市公司的区域公司就比较尴尬了。

以招商蛇口为例，据对外披露，在开发端口就布局了几十个城市，涵盖了北京、天津、上海、广州、深圳、杭州、南京、宁波、合肥、长沙、三亚、武汉、成都、重庆、西安、昆明等重点一二线城市，以及还有不少三线城市等。

2024年，招商蛇口总销售额2193亿元，居然拿下了在西安、长沙、合肥、南通和徐州等五城的销冠，同时在南京、上海、深圳、苏州、成都、重庆、佛山、厦门和温州等九城销售额冲进了前五。

今年以来，招商蛇口在成都、嘉定等地继续斩获“新地王”，以保持在重点城市的市占率领先势头，但拿地成本上去了，新房市场售价承压，毛利率也承压。

2024年，招商蛇口开发毛利率较上年已下降1.53个百分点至15.58%，其中江南区域和华西区域毛利率下滑4个多点，分别至9.36%、12.04%。该年，其取得营收1789.48亿元，同比微增2.25%；归母净利40.39亿元，同比下滑36.09%，陷入“增收不增利”新困局。

今年一季度，招商蛇口营收同比下滑13.9%至204.48亿元，归母净利同比增幅34%至4.45亿元，日常经营净现金流-88亿元，继续呈现净流出状态。

今年5月单月，招商蛇口销售额173.12亿元，较去年同期190.16亿元下滑近9%；前5个月销售额671.46亿元，较去年同期778.47亿元下滑13.75%。从行业排名看，参考克而瑞数据，其全口径和权益销售额均位列房企第四位。