大家好，我是地产高富帅。

小编近期也在研究了几家央企地产，表面看似凶猛，出炉的报表都做的非常好看，殊不知内部压力相当巨大。

作为这几年排名第二梯队前列的知名央企，中铁建地产去年开始就是动作相当频繁，中国铁建股份对于旗下地产开发平台的业绩相当不满意，地产板块对于铁建系的利润贡献已经越来越低了。

翻开近期中铁建地产发布的成绩单，作为最晚发布年度业绩报告的央企之一，也是与兄弟公司中铁置业保持同步。

3月底，中国铁建房地产集团有限公司（简称“中铁建地产”）发布2025年年度债券报告，这家中字头央企也迎来大考。

中国铁建地产2025年实现营业收入464.66亿元，营业成本431.29亿元，毛利率7.18%。

其中，房屋销售住宅板块营收423.97亿元，占总营收比重达91.24%，毛利率为8.70%。

中国铁建地产2025年实现归属于母公司股东的净利润为-38.99亿元，全年净利润-31.35亿元，由上年的12.42亿元转亏。

截至报告期末，中国铁建地产合并口径资产负债率为75.98%，较2024年的77.85%略有改善，但仍处于较高水平。

回顾中铁建地产的发展轨迹，战略选择的时机值得深思。

2021年，中铁建地产销售额创下1432亿元巅峰。即便在行业调整初期，公司依旧保持激进扩张节奏，在杭州、成都等城市逆势拿下多宗高价地块。

随后几年时间，中铁建地产规模迅速成长，并且在中西部与华东区域迎来了较强的品牌辨识度，但是高光时间确实有点太少。

中铁建地产作为一家位居行业top15多年的超级央企，整体表现只能算是中位水平，整体盈利能力仍然不足。

中国铁建地产的经营表现，也波及到了其母公司中国铁建。

据中国铁建发布的2025年年度报告，该公司全年实现营业收入10297.845亿元，同比减少3.5%。

中国铁建业务板块为工程总承包、规划设计咨询、工业制造、房地产开发、物资物流及其他业务。

其中工程总承包业务占比最高，营收占比超88.84%，规划设计咨询业务盈利能力最强，以1.38%的业务占比，毛利率高达37.55%。

可以看到地产板块的利润贡献在整个集团来说，真的是微乎其微，难怪从去年开始，中铁建集团似乎对地产板块的管控力度在加强。

翻开中国铁建股份的年报也可以看到，其中高管的薪酬来看，比去年盈利时期居然大部分迎来了增长，只能说，高管在中铁建工作还是非常享受的。

很显然，中铁建地产作为中铁建股份旗下的唯一地产平台，与相同发展逻辑的中建系地产来看，两个中字头阵营迎来了两个不同的命运。

以中建集团来看，旗下核心的房建业务利润堪忧，因此把公司核心业务点都放在了各大工程局的地产平台身上，因此可以看到，中建八子旗下的地产业务近两年非常红火。

从去年中建八子的地产业务表现来看，如今中建系地产已经称霸了地产江湖，特别是近两年异军突起的中建智地与中建壹品，有着超级黑马的劲头。

相对比，中铁建股份其核心业务也是基建，但是其非房建业务占比较高，因此仍然还是旗下核心业务，回款率与净利润表现完全超过了其地产板块。

这也就不难理解，为何中铁建地产似乎有点被动，从2024年下半年到如今，中铁建地产拿地动作相对自身规模而言，过于低调了。

客观讲，近三年在央企阵营来说，中铁建地产已经算是市场化比较好的央企了，相对于另外一家兄弟公司中铁置业来说，整体职业化程度要高出很多。

然而，相对于本身起点就不高的中铁置业，中铁建地产这几年冲的有点过于凶狠，特别是在2022.2023年两年，逆势拿地较多，如今也面临持续市场下行压力。

中铁建地产在2010年首次冲破百亿门槛，随后，其规模便迅速拉升，2019年首次突破千亿销售额，2021年达到1432亿元，成为中型房企的代表。

到了2023年，中铁建地产整体稳定在top15，基本上站在了第二梯队的绝对前列，能与越秀地产，中国金茂，综合PK,还是很有希望的。

2024年开始，中铁建股份似乎要对中铁建地产提要求了，整体市场化招聘成本一直居高不下，要知道，很多中铁建地产员工都享受了市场化待遇。

从目前来看，特别是华东区域与华南两大区域，属于市场化招聘最多的区域，地产一品塘独家获悉：磨刀霍霍早已经开始。

中铁建地产集团从集团到区域公司，目前针对中高管，已经开始降薪与调整年终奖发放方式，其中基本工资已经降低了20%以上。

作为区域公司部门负责人以上的员工来说，此次动作还是相当简单粗暴，除去底薪降低以外，其季度奖金也一并取消，据悉是调整到了去年年尾。

但是根据中铁建地产往年的年终奖发放时间来算，如果全部放在年尾，期间要相隔一年多才能到拿到前年的奖金，这对于很多人来说，还是相当难受。

作为布局华南有些年头的中铁建华南区域来说，近一年来，高管变动仍然较为频繁，去年底，华南区域总李会增调任集团总部担任人力资源部长。

另外，前华南区域副总刘法序也调任集团牵头代建业务，看起来是换了一个赛道，但是个人感觉代建对于中铁建来说，目前还处于完全起步阶段。

最值得关注的是，中铁建地产华南区域与中铁建南沙公司去年完成合并，属于这两年中铁建地产在区域层面最大的组织变动。

也就是说如今中铁建在华南地区的平台公司就只有一家：中铁建地产南沙区域，之前中铁建地产华南区域平台被直接洗牌出局。

原中铁建地产华南区域，区域部门负责人以上员工100%来自市场化招聘，因此这一轮的降薪还是动静最大的，华南业务也是最为艰难的存在。

从中国铁建发布的年报不难看出，2025年中铁建地产在华南的业务规模也一直处于垫底存在，特别是广州市场业务陷入两难局面。

更扑朔迷离的是，中铁建南沙区域迎来了一位新的区域总经理：前中铁建地产投资负责人劳开拓去年底空降广州。

要知道，不管是之前的中铁建地产华南区域董事长李晓光还是如今的中铁建南沙区域党委书记廖玲辉，都算是业务一线出生。

这位空降广州的新大佬，早期就职集团总部多年，熟悉中铁建地产的朋友应该知道，中铁建地产总部几乎很少参与具体业务执行，属于早期轻总部管控体系。

从北京突然来到广州，要牵头如今区域公司的整体经营业务，绝对不是一个简单的活，从目前区域工作情况来看，属于外行人在管内行人。

这种调任逻辑，有点“内部抬轿子”逻辑，广州一定不是这位老大的最终归属。

对于现阶段中铁建地产在华南的综合情况来看，应该仍然还是要坚决解决存量库存问题，加大产品迭代与工程质量，口碑提上去才是发力点。

从目前区域的整体经营战略来看，已经长达三年之久没有拿地的情况下，未来应该是重点要布局深圳市场。

但是深圳市场早已经是本土民企土豪与超级央企的天下，中铁建地产本身在广州口碑尚未逆袭，再空谈布局深圳，这句笑话估计谁都不会相信。

2024年9月，孙洪军调任成为中铁建地产新任“救火队长”。

如今还不满两年时间，作为一家央企的新掌舵人，不来点动作是不太可能的，这一波薪酬洗牌估计只是开始，中铁建地产未来肯定要过苦日子了。

这是一家曾经想对标市场化房企的央企，在周期浪潮中被强制拉回“过日子”模式的过程，阵痛会很漫长。

今天就聊到这里，对中铁建地产有何评价？欢迎留言讨论。