今年3月份，国内房地产市场迎来了“小阳春”行情，从北上广深的成交量、成交价来看，有持续回暖的迹象。

例如，今年3月份，上海的二手房市场呈现出量价齐升的运行格局。其中，3月份上海二手房成交了31215套，同比上升了6.39%，较1月份上涨了37%。二手房均价也出现了止跌回升的走势，结束了长达多月的下跌趋势。

以广州为例，今年3月份，广州二手住宅的网签套数与面积分别为10785套和105.33万平方米，环比增长了141.38%和129.52%。广州新房市场方面，3月份广州一手住宅网签数量超过了7000套，无论是一手住宅还是二手住宅市场，都呈现出持续回暖的迹象。

一线城市房地产市场的持续回暖，成为了观察国内房地产市场冷暖的重要风向标。当一线城市房地产市场开始出现明确性的成交拐点与价格拐点后，房地产市场有望逐渐摆脱下行趋势，当房地产市场的赚钱效应延伸至新一线城市、二线城市等区域，那么将会是房地产市场全面回暖的重要信号。

观察房地产市场是否具有投资价值，可以从几个角度进行分析。

从库存周期分析，从公开数据显示，目前一线城市的库存周期集中在12个月至18个月。在全球成熟市场中，12个月至18个月的库存周期属于健康的库存周期，或预示着一线城市房地产市场有率先止跌企稳的迹象。

值得一提的是，从今年3月份上海的二手房成交周期分析，从49天缩短至39天，成交周期的缩短，反映出当地市场的需求旺盛，进一步提升了当地房地产市场的投资吸引力。

与一线城市相比，二线城市的库存周期略长，平均库存周期在18个月至24个月。如果处于偏远的地区，那么相应的库存周期可能会长达24个月以上。即使二线城市的库存周期较一线城市长，但依然处于可控的范围之内。

目前国内房地产市场“去库存”压力最大的城市，集中在三四线以及更偏远的城市。以三四线城市为例，平均库存周期达到36个月以上，更有甚者超过了48个月，库存压力依然很大。

从投资的角度考虑，如果投资者有充裕的资金，库存周期较短、去库存压力较小的城市，确实是首选的对象。

从租金回报率分析，从公开数据显示，重点观察的50个城市，近期它们的租金回报率约为2.08%，部分城市的平均租金回报率甚至超过了2.5%。租金回报率相当于股票市场中的股息率，租金回报率越高，意味着购房者收回本金的时间越短。

截至目前，首套5年期以上的公积金贷款利率只有2.6%，二套公积金贷款利率约为3.075%。同期的商贷利率略高于公积金利率。

从上述数据分析，重点城市的租金回报率与首套5年期以上的公积金贷款利率之间的利差空间已经缩小至不足0.6%的水平。如果这一个利差空间缩小至0.5%以内，那么将会推动一批投资客的入场，从而带动房地产市场的投资需求。

此外，购房者还可以根据人口净流向、产业配套等因素判断当前房地产市场的投资价值。

今年3月份，一线城市房地产市场迎来了“小阳春”行情，但只观察一个月的数据，还不能够确认房地产市场是否已经全面回暖，也谈不上重回牛市。接下来，我们需要观察房地产市场在销售淡季的数据表现，观察在淡季期间是否呈现出数据持续回暖的迹象，这也是观察房地产市场回暖程度的参考指标。

除此以外，除了一线城市之外，包括新一线城市以及二线城市等区域，它们的二手房成交数据是否保持连续六个月处于荣枯线之上，如果有越来越多的城市满足这个条件，那么房地产企稳的信号将会愈发清晰，

从总体上分析，经历了几年时间的深度调整之后，目前房地产市场回暖的特征越来越清晰，但目前仍然以局部城市回暖为主，回暖现象还没有延伸至更多的城市。除了一线城市之外，我们需要持续观察其他城市的库存周期变化，当国内房地产市场去库存节奏持续加快，或意味着国内房地产市场的拐点将逐渐确立。