本报（chinatimes.net.cn）记者刘佳 北京报道

面对闲置不动产，企业不再仅局限于出售、租赁两种处置方式，而是通过信托模式盘活资产，成为当下可探索的新方向。

近日，天津完成首单不动产信托登记项目“津不动产1号”，该项目由滨海新区国有资本投资运营有限公司的子公司宏泰房产（下称：宏泰房产）与北方国际信托股份有限公司（下称：北方信托）合作，标的为大港某小区一处价值300万元的两层配套商业地产。

宏泰房产将该商业地产登记为信托财产，交由北方信托引入第三方专业机构运营，从而获得持续收益。

在北京市京都律师事务所高级税法顾问、合伙人律师高慧云看来，该信托由天津市滨海新区某国企作为委托人，北方信托作为受托人，通过以存量商业地产设立信托，实现了国有资产的合规盘活与高效运营。随着“津不动产1号”的落地，标志着我国在不动产信托领域的制度创新与实践探索取得重大突破。

值得注意的是，在此之前（9月8日），天津市正式出台《关于开展不动产信托财产登记试点的通知》（津金融局〔2025〕23号，下称：天津试点）。天津试点通过构建“持有和购买双场景+创新资产盘活应用+转入转出双流程+多部门协同”的创新体系，使信托在支持实体经济、契合民生需求的过程中，获得了新的发展路径。

不动产信托盘活国有资产

梳理天津试点具体条款，其在制度设计上的差异化创新，成为推动实践落地的关键。

天津试点首次在全国范围内将“盘活存量资产”明确为不动产信托的核心应用场景，借助信托制度整合不动产资源、优化资产结构，提升运营效率；除将已有不动产纳入信托外，还可委托信托机构代为购买不动产；同时受益人可以为企业法人或自然人，兼顾民生与产业发展需求。

北京市京都律师事务所合伙人律师滕杰分析指出，除传统不动产转入信托模式外，天津试点创新增设“受托人购买不动产”方式，有效兼顾存量盘活与增量创造，降低信托设立成本，减少了流转环节，不仅可以满足委托人收购不动产的需求，也避免了委托人在当前税制环境下的重复纳税问题，进一步增强信托的普惠属性。

此外，在优化登记流程上，建立标准化、场景化的不动产信托财产登记操作体系，权责清晰、便于执行；在强化风险防控上，实行“源头核查＋专业把关”双重保障机制，信托机构须在设立前核实资产来源与产权状况，有效防范潜在风险。

“信托财产登记制度对于发挥信托的灵活性和功能优势、确保财产独立性至关重要。天津的不动产信托财产登记试点工作，不断释放‘自贸试验区+不动产信托登记’制度红利，进一步激发信托功能服务实体经济和民生需求的强劲动能。”滕杰表示。

在天津试点出台后，北方信托积极响应，于9月下旬落地“津不动产1号”的信托项目。

据《华夏时报》记者了解，委托人（受益人）是宏泰房产，受托人是北方信托。企业将其持有的位于大港某小区、价值300万元的两层配套商业地产，登记为信托财产，交由北方信托引入第三方专业机构运营，从而获得持续收益。

对宏泰房产而言，这一做法将原本难以流通的商业地产，转化为可交易、可分配的“金融份额”，既减轻了长期持有闲置资产的负担，也通过专业运营实现了资产增值。

高慧云对《华夏时报》记者分析称，传统意义上的“国有资产转让”，最终目的是实现资产所有权的彻底转让。而“津不动产1号”为自益信托，国有企业设立该信托的目的是通过信托架构对国有资产进行隔离、管理和运营。该信托委托人同时作为受益人，继续享有不动产运营所产生的全部经济利益，其根据信托合同享有的信托受益权将作为企业非交易性金融资产。

“将不动产由实物资产转变为金融资产，属于企业资产结构优化和运营管理模式的重组，‘津不动产1号’为国有企业资产后续的保值增值提供了更专业的保障，开创新形势下实现国有资产管理运营的创新路径。通过不动产信托财产登记的方式实现‘不动产活化’，提升了资产盘活效率，形成了极具代表性和示范性的试点效应。”高慧云坦言。

北方信托则表示，面对国企存量不动产“流转不畅、价值沉淀”的共性难题，在本单业务中专业运用不动产自益信托模式，核心在于发挥信托财产破产隔离、灵活规划、专业管理的独特功能。通过设立信托，在法律层面实现资产有效隔离与安全持有，为后续市场化运营、价值提升乃至资产证券化奠定坚实基础，成功将“僵化”的不动产转化为可交易的金融资产份额。

3-5年或迎突破

所谓不动产信托是指委托人基于对受托人的信任，将其合法持有的不动产依法转移给受托人（下称：持有转移）或者受托人购买不动产（下称：购买转移），由受托人按委托人的意愿以受托人的名义，为受益人的利益或者特定目的，对纳入信托财产的不动产进行管理或者处分的信托业务。

目前北京、上海、广州、厦门、天津等五地均已启动不动产信托财产登记试点，政策层面已明确信托财产登记的操作路径，各地也结合自身定位形成差异化特色，共同搭建起覆盖多元需求的制度框架。

其中，北京试点聚焦特殊需要群体，探索信托与社会保障的衔接；上海试点重民生传承，支持居住权与收益权分离登记；广州试点以 “流程优化与场景拓展” 为核心，在全国率先引入不动产信托预登记机制；厦门试点重点填补 “信托存续期操作” 空白，明确将 “追加交付不动产、更换受托人、变更受益人” 纳入登记范围。天津试点则首次锚定 “存量盘活” 场景，新增 “委托受托人购买不动产” 路径，实现“存量资产盘活+增量资产配置”双覆盖。

尽管五地试点虽有项目落地，且政策框架已逐步完善，但从行业整体来看，不动产信托业务仍处于 “政策热、市场冷” 的阶段。

“这类业务落地数量极少，除少数试点案例外，全国范围内尚未形成规模化盘活不动产的态势，尤其在不动产市场行情不佳的背景下，市场主体对不动产相关业务的谨慎态度，进一步加剧了业务推进难度，使其难以快速发挥盘活作用。”业内人士对《华夏时报》记者分析称。

用益信托研究员喻智则认为，信托作为金融行业的重要组成部分，其业务开展必然与经济环境深度绑定，无法脱离整体经济走势独立运行。而不动产信托在盘活存量资产、优化资源配置等方面虽具有积极意义，但要实现规模化发展，仍需政策引导与市场响应的双重支撑。

“现阶段的不动产信托在整个不动产处置与运营市场中仍处于‘新人’阶段，仍需等待市场环境进一步完善。”喻智对《华夏时报》记者补充道。

谈及未来，前述业内人士表示，任何新型金融工具的成熟都需要经历“政策探索—市场培育—规模扩张”的过程。随着政策细则逐步完善、市场生态持续优化、经济环境稳步回暖，不动产信托有望在未来3-5年实现“从1到N”的跨越，成为盘活存量不动产、服务实体经济与民生需求的重要力量。

责任编辑：冯樱子 主编：张志伟