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作者：余飞

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广州，落实“取消限购、限售、限价”

广州，仍是四大一线城市中，救市最激进的一个。

6月13日，广州市发布了《提振消费专项行动实施方案（征求意见稿）》，其中提到：

有序减少消费限制。落实好“全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率”等存量措施。

事实上，去年9月份，广州已经全面放开了限购、限售，也早已经降低了贷款首付比例和利率，都有政策明文。

在广州购房，无论核心区还是外围区，早就没有了任何门槛。

只有限价没有发明文，但实际上也已经取消。采取了只说不做的态度。开发商仍需进行价格备案，但官方不再提供指导价。

换句话说，广州早就取消了限购、限售、限价。所以，文件中广州采用的措辞是“落实”。

这一次在《征求意见稿》中再次强调，可能是想借助媒体的力量，再进行一波宣传。

目的也已经达到。这几天，主流媒体纷纷跟进报道了此事。

财联社的报道如下：

时代财经的报道如下：

21世纪经济报道如下：

每日经济新闻的报道很特殊，用了“广州结束15年楼市调控史”的标题。

广州工具箱中救市工具基本都用光了，剩下的只有取消限贷。

如果后续广州取消限贷，广州又将成为首个解除取消“四限”的一线城市。

广州救市如此激进背后，是广州楼市面临的尴尬。

02

尴尬的广州楼市

在全国房地产整体向下的这三年，广州可以说是一线城市中救市最激进的城市。

去年限购大放松背景下，广州成为首个全域不再限购的一线城市，向二线城市看齐。其房贷利率是一线城市中最低，和二线城市齐平。

去年四季度，一线城市集体大力度救市之下，北京、上海、深圳的房价均上涨了，尤其是上海和深圳，新房与二手房价格，双双上涨。

但广州却是个例外，作为唯一一个全面不限购的一线城市，放开力度最大的一线城市，新房和二手房价格从未上涨过。

制图：城市财经；数据：国家统计局

从上面数据可以看到，去年9月份之后，北京新房与二手房虽然没有出现过同时上涨的局面，但新房和二手房都交替上涨过，特别是二手房从去年10月份一直上涨至今年3月份，到4月份才转跌。

上海的新房一直就没有跌过，持续上涨。二手房从去年10月到今年5月份，仅出现了两次下跌。

深圳从去年11月份开始，新房和二手房价格环比均上涨，一直到4月份才开始双跌。

广州方面，去年12月份，广州新房环比下跌0.1%，同比下跌9.1%；二手房环比下跌0.3%，同比下跌10.9%。而且，新房与二手房价格同比跌幅均在全国前十。

和上海相反，广州的新房价格持续下跌，仅1月份环比持平。

二手房同样持续下跌，仅4月份持平。

国家统计局最新公布的5月份数据显示，广州新房环比下跌0.8%，跌幅领跑一线城市。二手房环比下跌0.8%，与北京跌幅持平，高于上海、深圳。

这边是广州的尴尬之处：救市最激进，救市最无效。

当下的广州房地产市场，仍是新房遍地打折，二手房降价出货。

最近，每日经济新闻针对广州新房市场的一篇报道《 1.1万元/㎡！广州这个楼盘为何卖出“县城价”？ 》，引发了热议。

新闻中的这个楼盘，是位于增城新塘板块的碧桂园云顶。

碧桂园于 2017 年 3 月 29 日拿下该地块 ， 楼面价约 2.4 万元 / ㎡ 。当时增城新房价格约 1.74 万元 / ㎡ 。

也就是说，碧桂园当时就是冒险拿地，楼面价已经超过了房价。

根据每日经济新闻披露，该楼盘售价最高卖到了4.1万元/㎡，目前最低仅约1.1万元/㎡。

1.1万在增城已经算高价了，如今的增城均价早就跌破了一万。

广州副中心南沙也一样，房价从曾经疯狂的四万多一平米，跌至如今的每平米只需一万多。

广州楼市，为何这么难救？为何跌幅如斯？

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救市最激进的一线城市，为何最难托底

四大一线城市中，救市最激进的广州，为何房地产表现仍最差？

这与其经济表现有直接关系。

2024年，水逆周期贯穿了广州全年。

2024年一季度，广州GDP增速3.6%，位居十强城市倒数第一。

2024上半年，广州GDP增速2.5%，增速在十强城市中倒数第一。

2024年前三季度，增速2%，增量只有380.11亿元，增量增速在十强阵容中均倒数第一。

2024全年，仍没有摆脱。GDP增速2.1%，增量308.94亿元，在十强城市中，仍是倒数第一。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

进入2025年，水逆依旧。

一季度，广州GDP实际增速3%，位居27个万亿城市倒数第二，倒数第一的是佛山。广佛依旧在同沉。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

广州的水逆，是工业失速的结果。

从广州统计局披露的数据来看：

2024全年，全市规上工业增加值同比下降3%。

上半年，广州的工业增加值增速就已经下降了0.8%。前三季度下降2.2%。

从趋势可以看到，广州的工业颓势不但没有改善，反而在加重。

这一工业增速，在十强城市中，同样位居倒数第一，且是唯一一个规模以上工业增加值负增长的城市。

制图：城市财经；数据：各城市统计局，其中上海为全部工业增加值增速

广州工业增加值下滑的主要原因，是汽车产业下滑之故。

第一部分已经说到，从工业总产值角度来看，广州的汽车工业占其工业总产值25.3%，是广州的当家产业。

制图：城市财经；数据：广州市统计局

而这个当家产业，如今出现了困局。

2024上半年，汽车制造业，增加值下降16.4%。前三季度，下降速度进一步扩大： 重点产业中，汽车制造业增加值同比下降17.4%，仍处动能转换深度调整期。

去年全年，仍处于动能转换深度调整期的汽车制造业增加值同比下降18.2%

广州汽车工业下滑，在于其生产、销售双杀。

回看过去几年，广州的汽车产量已经连续四年增长，2023年产量317.92万辆位居全国第一。

制图：城市财经；数据：广州市统计局

然而，进入2024年，产量和销量同时下滑，且丢掉了汽车第一城宝座。

根据广州市统计局披露的数据来看，2024年广州全年汽车产量253.98万辆，同比下跌了20%。

来源：广州统计局

此外，去年全年广州的汽车制造业总产值5054.3亿元，同比下跌了18.2%

来源：广州统计局

广州的当家企业广汽集团，尚未公布详细的年报，仅公布了2024年年度业绩预告公告，其披露：

经财务部门初步测算，预计2024年度实现归属于母公司所有者的净利润为80000万元到120000万元，与上年同期相比，将减少322890万元到362890万元，同比减少72.91%到81.94%。

预计2024年度实现归属于母公司所有者的扣除非经常性损益的净利润为-330000万元到-470000万元，与上年同期相比，将减少687263 万元到827263万元，同比减少192.37%到231.56%。

此外，广汽公布了今年1月份的财报：

跌势依旧。广汽本田、广汽丰田、广汽传祺、广汽埃安仍在两位数下跌。尤其是广汽传祺，1月份产量较去年同期腰斩，也接近腰斩。1月份广汽本田的销量下跌了57.14%。

来源：广汽财报

今年前五个月，广汽汽车合计产量同比依旧下跌5.9%，销量合计同比仍下跌13.48%。

来源：广汽财报

之前在分析广州的时候，我以2022年的数据计算过。

2022年，广州工业三大支柱产业总产值合计11947.12亿元，占全市工业总产值49.93%。也即三大工业支柱，占广州市工业的半边天。

2022年，广州市工业总产值25574.41亿元。由此可以计算出汽车制造业占全市工业总产值的25.3%，比重超过四分之一。

这样一个举足轻重的产业，产能跳水，整个广州的GDP增速焉能不吊车尾。

经济是楼市的基础，而非相反。皮之不存毛将焉附，所以广州楼市难托，也就顺理成章。

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