前两天，天河世界大观四期地块终止出让了。

这个结果，我们是不意外的，在之前的文章中也已经暗示过了 。

本来不想展开的，但反响却出乎意料的大，讨论激烈程度不亚于金融城东区两宗，一直有粉丝在群里想让我们来说下。

今天就来好好聊一聊，说一说我们的看法以及了解到的信息，为什么地块没人去，为什么越秀也不拿。

其实这事，并没有大家想象中的那么糟。

1

最关键的原因，还是地块本身的素质。

从世界大观出让的四宗地块来看，核心卖点都很一致，即城央稀缺的低密社区+一线湖景，这也进一步固化了奥体—牛奶厂板块的改善「富人区」定位。

但地块与地块间，并不能简单画上等号。

景观面广不广，临不临路，靠不靠村，配建多不多等等，一些看似细微的差异，往往就决定了其后续命运。

四期地块虽然容积率只有1.8，也靠近太阳湖，相较前三期来说，并不出彩。

除了相对独立，不利于与世界大观其他地块连片开发，还面临着不少制约因素。

其一，地块仅东面望太阳湖，湖景景观面窄，且还隔着一条奥体北路，和湖景有距离；

其二，地块北侧面向大观村，城市界面一般，要等旧改预期，这对于改善买家来说，可能会有抗性；

其三，地块南侧是悦景路（规划优化中），将来会受噪音影响，比较难卖得起价；

其四，地块起拍楼面价虽然是四块地里最低的，不到4.4万/m²，但要配建幼儿园、托儿所、生鲜超市等，实际可售地价已达49925元/m²，超过了三期。

实际上，拍地之前，绿城、厦门国贸，越秀，以及上海大华集团等，都在研判拿下四期地块的可能性，因为对板块还是有预期的。

但如果要拿，就要面临几个问题，很难算得过账：

一是前面所说的，地块素质有一定硬伤。

如果要做大户型，改善性产品，总价上去了，买家会犹豫，有一定抗性。

而如果做小户型，这么高的地价也不现实，利润率上不去；即使真的硬着头皮来做，也跟板块的改善调性，产品错配，目标客户群体有限。

二是得直接和越秀观樾、世界大观二三期，直接面对面硬刚。

人家有湖景，有高实用率产品，更有名校，还有商业配套的确定性，这怎么打啊。

我在前面拼刺刀，你在后面分蛋糕？打不过，打不过，除非秀儿自己拿，但秀儿也要算账呀。

三是，除了越秀“天团”，周边还有很多竞品，后续也还有其他供应。

别忘了，这里还有已经卖了一段时间的合生广州缦云、合景臻颐府，还有嗷嗷待哺的海量二手，尤其是是牛奶厂。

市场的真实需求就那么多，十几个项目一起抢客，是很可怕的。

而四期地块体量又不大，大概3.7万方，很难撼动板块格局，很难独善其身。

注意，这还只是现阶段确定要来的供应，从控规调整的趋势来看，周边还有很多宅地，包括大观村，广东电视台，航天奇观等，虽然素质逊色了不少，但也是潜在的压力。

所以呢，研究着研究着，就渐渐没声音了。

这也不难理解，当下的市场，还有活跃在土拍市场的房企们，拿地换仓策略早就变了。

以前是关注核心区域/板块，地块不完美也忍了，现在不行了，必须得是核心区域/板块的核心地块。

容错率太低，试错成本太高，在一切优先回款，保证现金流的大原则下，除非是有迫切的补仓需求，或着出于保团队的考虑等，房企大多不会轻易下场拿地。

大观四期，总价确实不高，只有16.3亿，但要对比来看。

今年1-4月，16亿左右的拿地金额，已经足够排到全国房地产企业TOP50了；

对一些比较困难的企业来说，这也是救命钱。

综合多重因素考量，前期研究的房企们，都默契地捂住了口袋。

2

还有一个问题，是越秀为什么不拿。

确实拿完一二三期地块后，很多人都觉得，越秀再拿四期也是顺理成章的。

昨天官宣名校，今天砸钱拿地，又又又是越秀

肯定不是因为缺钱。

十几亿的总价，对中小房企可能是考验，但对越秀不是。

更不是因为“不爱”板块。

一二三期地块，126亿+的真金白银都花了，这操作本身就是对板块的坚定看好。

并且，三期地块开拍前，还痛快官宣了最重磅的学校——天外。

一期地块，即越秀·观樾，配建的24班小学，明确将由广州市天河外国语学校派出团队管理，预定牛校。

这些也代表着越秀对于板块对项目的重视，要落就落最好的配套。

这也并不难理解。

其所处的世界大观板块，距离珠江新城、天河北，金融城，还有车陂南隧道开通后的琶洲，挺近的，快速畅达三大CBD。

这样的地段与配置，还有稀缺湖景，在核心区很少见，也很稀缺。‍

有三大CBD的加持和外溢，工作和生活都很方便，也不用担心没有实力客群接盘。

再加上，牛奶厂板块从17年陆续收楼后，过了6-7年的时间，也有不少业主想要置换，更好的产品，更好的居住体验。

板块的成长空间，还是很足的。

不拿四期，最核心的原因，是因为四期地块的品质和条件，并不符合越秀樾系产品的调性。

至少在现阶段来说。

地块周边面貌，以及最核心的湖景景观都不是上乘，即使拿了，也做不了很出彩的产品，反而会拉低整个项目的价值。

总的来说，现在越秀大观的开发思路，在一、二、三期做的是不断进阶的改善，更大户型，更好景观，是这个趋势。

头顶“刚改”俩字的四期一进来，显然是不合群的，很难不被叉出去，并且地价还那么高，越秀何必花这个钱。

之前官方公布的世界大观设计方案，也没带上四期“玩”，因为位置相对独立，不影响板块的向东连片开发。

当然，客观来讲，四期地块综合条件并不差，只是相对于一二三期没那么出色，登场时机没选好。

对地块来说，其实也不是坏事。

未来可以等悦景路路网打通，还有学校，商业配套的完善，再挂牌出让，会有更强的确定性，市场也更容易接受，房企们也更愿意出手。

像之前的天河梅花铝、白云嘉禾望岗、番禺客运站等地块，第一次挂牌没人要，卷土重来被抢破头的典型案例。

大观四期，也是值得期待的。

悄悄说下，广州已经在考虑降地价，优化出让门槛了。