施行多年的房市限购令正逐步退场，杭州成为最新一个加入的核心城市。

5月9日早，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》（以下简称《通知》），内容包括全面取消住房限购、优化公证摇号销售、加强住房信贷支持、优化积分落户政策等多条重磅举措。

从2022年9月起的局域限购放松到如今全面取消限购，杭州仅用了不到两年的时间，距离全面放开二手房限购的“314新政”也仅仅过去了两个月。杭州致力于推动楼市回暖的决心可见一斑。

01

在此次《通知》中，颇受市场关注的一条当属全面取消住房限购。《通知》明确，自发布之日起，在本市范围内购买住房，不再审核购房资格。

这意味着杭州主城区（上城、拱墅、西湖、滨江）的新房限购也被打开，杭州实施了7年半有余的限购政策正式退出舞台。有中介直接给客户划出重点——“不论新房、二手房，购买都没有门槛，随便买几套”。

杭州也成为了中央政治局4月底会议后全国首个全面取消限购的城市，其拒绝“挤牙膏”，一步到位的政策调整也广受市场好评。易居研究院研究总监严跃进表示，中央政治局会议以来，各地持续推进一城一策和政策放松的动作。不过关键点不在于放松，而是全面取消。杭州做了标杆。

一位房产中介也反馈称，如果政策“挤牙膏”一样，买房的人会认为后面还有，觉得现在还不是购房的好时机。

今天的杭州新政显然达到了不少购房者的预期。有几位房产中介向银柿财经表示，早上新政出台后，问询的人明显变多了，电话一直没停过。

也有房产中介注意到，在问询的客人中，出于购房落户和买房置换的需求变多了。而这也正是此次新政中的另外两个亮点。

02 放宽首套认定、恢复购房落户，改善型住宅或迎利好

“大佬们，有没有学区房可以推荐，不要老破小，面积大一点的。”久不活跃的同事闲聊群里有人在看到新政后抛出了这个问题。一时之间，群里立马热闹了起来，有推荐学区房的，也有讨论政策的。

之所以会有这样的讨论，是因为新政在首套房认定和落户政策上有了进一步升级，给了购房者更多的选择余地。

在首套房认定方面，《通知》中明确，“对于购房人在所购住房城区范围内无住房的，或在所购住房城区范围内仅有一套住房且正在挂牌出售的情形，新购住房的按揭贷款可按首套住房认定。”

事实上，在去年“10·16”新政后，杭州非限购区已经执行了按区认定，该条政策则是在此基础上的进一步的升级：一方面曾经新房限购的主城区也将执行按区认定，只要在该区无新房购买就算首套。不仅如此，即便在该区拥有一套住房，但在挂牌在售期间再购买也可以算作首套，无疑降低了换房者的成本。

“理论上，在杭州十区三县（市）都有一套住房但已挂牌在售，购房者依然拥有13个首套名额，那就说明大部分客户可以享受首套购房的优惠政策（首付比例和按揭利率）。”在资深房产中介小黄（化名）看来，挂牌出售的同时可同步以首套房贷款利率购房的新政，会打消有置换需求的购房者的顾虑，是新政策里比较明显的利好。

除此之外，《通知》还明确，在本市取得合法产权住房的非本市户籍人员，可申请落户。这意味着2016年9月起开始执行的“暂停市区购房入户政策”正式退出舞台。由于在购房总价和面积上没另作要求，外地人留在杭州的门槛大幅降低。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱认为，杭州近年来凭借着高新技术产业的发展，外来人群较多，买房落户不仅提升了城市的包容性，同时也激发了一波新的潜在购房需求。

中介小黄预计，按照目前新政的导向，未来新房将以高品质改善型住宅为主，尤其是主城区，瞄准高净值人群，二手房市场相对需求更多元化，尤其是买房落户政策落地，对于如滨江区、余杭区等人才落户需求较大的区域是明显利好。

03 杭州楼市或将温和复苏

今年以来，杭州密集出台楼市调整政策。在这背后，是杭州楼市新房和二手房都面临了较大的去化压力，目前二手住房挂牌出售量超过20万套。

据杭州贝壳研究院数据，在二手房新政发布的一个月后，杭州市区（含临安、富阳）二手房成交量提升，共成交9000多套，贝壳平台的新增客源、新增带看同比增幅虽然都在50%以上，但二手房价仍难掩下跌态势，4月份杭州各区二手房均价全线下跌，成交仍主要以以价换量为主。

而此次新政从限购政策、信贷政策、落户政策等多个维度同步放宽，无疑给市场注入了一剂“强心剂”。诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪提到，在利好政策的催化下，杭州楼市会出现缓慢的温和复苏态势。

不过小黄也坦言，从销售端来看，目前市场整体依旧相对疲软，而最终决定市场“冷暖”的也不完全是政策本身，而在于供需平衡，购房者有较多的需求、足够的预算，才会真的实现成交量的显著上升。

“政策利好反映到市场上需要一些时间，整个杭州房产市场要想回到最‘热’的时候，可能还需要更长的时间。但在这段时间里，同一楼盘的均价浮动应该不会特别大。”小黄表示。

分析人士认为，杭州楼市新政也将对其他城市形成示范作用。根据中指研究院监测数据，截至目前，除海南省外，核心城市中北京、上海、深圳政策仍较为严格，广州（120平方米以下）、天津（120平方米以下新房等）、西安等城市部分核心区仍有限购政策，预计这些城市也将有相应的优化限购政策出台。

本文源自银柿财经