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作者 | 燕大

昨天是愚人节，对万科和郁老板来说也着实有一点黑色幽默，因为当天上午，万科及郁亮被人实名举报了。

烟台市百润置业发布一篇文《关于郁亮操控万科谋取私利有关情况的反映》，称“郁亮团伙利用万科挪用资金、发放高利贷、偷税漏税、洗钱等违法经营问题”。

这两天热搜几乎全被小米汽车和某村房东的“提灯定损”给覆盖了，昨天万科出现这么大的新闻竟然没冒出点水花，连股市也没反应，搞得我差点以为是自己看错了。

直到今天，万科A股开盘大跌，全天几乎都在超5%的跌幅线上，万科港股更惨，下跌近13%。

这么大的事情，资本市场没点反应才奇怪，昨天没及时逃跑躲避风险的投资者今天亏惨了，西装进去裤衩子出来，欲哭无泪。

而回过头来说，能实名举报万科和郁老板的，那说明双方对彼此都颇为了解，要不然也到不了实名举报的地步。

据报道，万科在烟台一直实行的是“小股操盘”模式，所谓“小股操盘”大致思路是万科在合作项目中不控股，但项目仍然由万科团队操盘、使用万科品牌和产品体系，共享万科的信用资源和采购资源。

说实话，这里面就有太多弯弯绕绕了，否则一个“地头蛇”为什么要和“过江猛龙”合作？必然是双方都有利可图，万科有名气，有钱也有融资渠道，有熟练的房地产操盘团队，而当地老板首先资金肯定不如万科充足，资金渠道也极为有限，牌子更不如万科的大。

与大品牌合作，不论是从资金角度还是从“贴牌”角度，当地本土开发商都能获得不少加持。但同样的，当地开发商想得到这两样，付出去的成本和费用自然也不会低，要不然品牌方还赚啥钱呢。

从这个角度，“小股操盘”模式的重点可能不是盖房子了，而是服务！提供资金服务或者介绍资金给当地开发商的服务，同时给当地开发商提供从拿地、盖房到销售一条龙的操盘服务。

所以双方如果爆发矛盾，可能主要是房子卖不掉、回款难，但是当地开发商借的高成本资金还得还，而作为“小股东”的操盘服务方则早赚到了服务费。

这么一讲，就有点类似你买基金，基金公司去操盘投资股票，而不论投资亏赚它都收管理费。当然，以上纯属个人猜测。

据说烟台万科与烟台百润已然合作长达10年，别说两个企业合作长达十年，哪怕是两个人合作长达十年，也必然是对对方的老底略知一二。

实际上这也不是烟台百润第一次举报万科，早在1月份，烟台百润就发布《关于万科企业股份有限公司偷税漏税的举报信，烟台百润在举报信里白哦是早在去年8月就已经实名举报万科偷税漏税行为，烟台税务机关进行调查，但5个月以来，万科拒不交账，连账目都没调齐。

现在等于说是第三次举报，不过举报对象换了，之前是举报万科偷税漏税，现在是郁亮操控万科谋取私利。

昨天下午万科也就此回应，翻译过来就是：言论恶意，内容严重失实，不实指控和商业诋毁，万科会依法维护合法权益，另外，烟台万科和当地合作方的纠纷已经进入司法程序。

事情到这其实没啥可讲的了，内里情况外人也很难得知一二，但双方合作了十来年，之前肯定是称兄道弟的，现在能从打官司上升到实名举报，说到底根本因素还是在于地产不景气、房子卖不掉，换句话说双方矛盾爆发也是房地产风险的一丝丝外溢罢了。

房地产暴涨的那些年，称兄道弟、合作愉快，大碗喝酒大块吃肉，突然卖不动了、款回不来了但债务持续压顶，矛盾就开始放大，然后扯皮。而且个人判断，实名举报一方也没啥真凭实据，要不然这事儿也不会搞了这么久没一点进展。

现在的房地产状况，其实就是一个熬字，谁能熬的够久熬到最后，谁就是最后的赢家。

熬的过程，不但得开发商自己想方设法熬下去，政策面也不断释放利好政策以求稳住市场。

前些天万科爆出债务危机，多家险资与万科来回拉扯化债方案，之后万科大股东之一的深铁集团真金白银支持万科，虽说资金可能不超12亿，但力挺万科的态度是明确的。

昨天郑州发布了一个救楼政策，计划2024年完成“卖旧买新、以旧换新”10000套。以前光知道家电以旧换新，房子”以旧换新“倒是头一次。

郑州这个方案有两种方式，一是让郑州城投公司收购二手房，居民卖了旧房后再去买改善型新房，二是自行交易实现”卖旧买新、以旧换新”。而重点是今年“以旧换新”，在买新房时，对契税补贴30%。

这个方案既解决了想卖旧房的业主的难题，又卖出了新房，还增加了住房贷款，同时让房子去化率提高，回款加快化为工程款、工资、材料款等等，一石多鸟，关键是创造了流动性和交易量。

理论上行得通，主要看二手房卖出的价格、以及新房成交价格，价格到位的话，其他应该不难。

说到底，不论哪种办法，本质是要让资金从存在银行不动变成到市场上流动。

钱放在银行，对于个人是财富；但对于经济发展，只有流通才具有价值。

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希望和你一起共鸣！

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