十四届全国人大二次会议3月5日上午在北京人民大会堂开幕，国务院总理李强作政府工作报告。在房地产行业部署方面今年增加了新的表述，重点提及标本兼治化解房地产风险、加快构建房地产发展新模式、加大保障性住房建设和供给、满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求等方面。值得关注是报告不仅有新表述内容，还有就是部分老政策在当前形势下也赋予了新的内涵，了解这些变化，有助于进一步认清楼市现状，把脉未来走势。

图片来源：财联社

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“防风险”紧迫性上升，重心在转移、救市策略有调整

两会中关于房地产市场内容主要针对上一年出现的问题来部署，因此，从两会的强度重点可以看出上一年行业的主要问题所在。近三年两会中对于房地产领域风险提及和重视程度明显提高。2022年两会强调房住不炒的背景下，探索新模式，在“三稳”的加快长租和保障房市场的建设。2022年是我国经济压力较大的一年，也是房企集中暴雷的一年，伴随着各地出现项目停工或者烂尾的现象；2023年开始提及房地产市场风险隐患，化解的重点还集中在头部房企；2024年两会已经房地产行业风险放在重点领域三大核心风险的首位。截止到2022年我国房地产开发商有10.3万多家，仅130多家上市房企的债务规模就达超过10万亿，平均负债率79%，整个行业的债务规模会更高，如果考虑到整个供应链上下游连带的债务规模之大不可估量。去年还出现房企二次暴雷潮，当前，即使优质的房企也陆续出现债务压力，房地产领域风险还在上升，已经成为影响经济、金融稳定的最大隐患，因此，必须给出切实可行，且有效的化解策略。

在行业风险的角度，需要进一步出台相应的行业纾困政策，尤其是落地性较强的政策，当前尝试的两种纾困模式均有弊端，一是救助企业模式的“企业白名单”，二是救助项目的“项目白名单”，均解决的是局部问题，并且还会造成择优倾向，导致大部分剩余的问题解决难度更大，因此，需要从更高的层面，建立房企破产重组专项组，把出险房企的资产做全盘性考量，更重要的是要通过优质项目填补难度较大项目的模式，谨防单个优质项目利润外溢。

表1：近三年两会房地产市场重点部署内容

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首次提出健全风险防控长效机制

构建房地产长效调控机制经常见诸于各大会议及报告中，但是建立防风险的长效机制还是首次提出，亦可见房地产行业风险的严峻程度。值得注意的是化解当前风险和化解风险的长效机制是两个完全不同的事情。简单来讲，化解当前某一企业的风险也好，还是化解一类风险也好，存在很强的个性化方案及不确定性，很可能是通过专事专办的相关政策来一次性解决，解决方案有针对性和短期性；防风险长效机制的建立而是从根本上解决风险产生的隐患，未来房企的开发模式、融资模式、上下游合作模式都会发生改变，也就是说未来行业的游戏规则会重新制定，行业的整个生态会发生较大的变化。

值得重点提及的是，建立风险长效调控机制的过程就是风险逐渐出清和规则逐渐完善的过程。尽管提及了对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，但是绝对代表所有房企都可以融资，一定是具备一定潜力的房企才能获得。因此，在2024年及未来几年还会看到高风险房企破产，重组，并购的现象。

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供求关系变化的定调决定了未来“优胜劣汰”的法则

当前中国面临总人口、劳动力人口、出生人口三大拐点，出生人口快速下跌、2023年仅出生902万人，死亡1110万人，已经出现死亡人口大于出生人口的“死亡交叉”。在年龄结构上，人口逐渐老龄化，代表着总体上需求减弱。根据测算，我国城镇住宅存量已经超过5亿套，已经能够满足当前城镇化人口的居住需求，户均套数超过1.1套，总量处于过剩阶段，考虑到我国房屋施工面积仍然高达84亿平米，这是供求关系发生重大变化的决定因素。这也是与过去房地产市场背景最大的区别。

因此，2021年将会是我国楼市的总量拐点，根据同策研究院测算，2024年我国住宅销售数据预计在8.48到8.90亿平米，比2023年会下降6.0%-10.5%左右。规模减量的过程中，市场参与主体数量也会下降。重庆市原市长黄奇帆曾断言：“中国房地产企业有9万多个，前10家，造了整个中国房子的30%；前100家，造了开发量的70%，前1000家基本上造了90%。这个意思还有8.9万家或者9万家做了百分之几，绝大部分是空壳公司，完全可以关掉。”这不是危言耸听，大量开发商退出市场将会是未来常态化的现象，未来可能仅会剩余1万家左右。

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新型城镇化将会重构我国未来房地产市场增量结构

从城镇化与有效购房人群趋势看，1998-2005年，新增城镇化人口维持在每年2000万左右，新增住房供应年均1100万套左右，该阶段处于住房明显紧缺阶段，2006年-2013年，新增住房年均供应2700万套，新增城镇化年均人口为2280万人，该阶段处于住房供应大幅增长阶段。截止到2014年，新增住房量与城镇化人口量基本持平，由于住房供应仍然高速增长，此后，我国进入住房总量过剩阶段。

从我国城镇化发展趋势来看，人口流入主要集中在一二线城市，且城镇化水平基本达到80%的水平。因此，未来城镇化速度放缓，且人口分化是显性特征（见表2）。在存量过剩的大背景下，未来住房的供应应该跟着人口流动做调整，也就是说人口仍然集中流入的城市应该继续加大住房的供应，还存在开发投资的机会，如果城市人口流出，住房供应就会大幅消减，开发投资的机会减少。

近期政策提出提出的建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，从要素资源科学配置入手，以人定房，以房定地、以房定钱，可以建立住房指标跟着人口流动来协调配置，这样做就能实现最大程度的结构性适配。这决定了未来开发商投资的城市布局。从住房的结构来看从，城镇化水平越高的城市，未来改善需求的比例会越大，这就决定了未来投资的产品线。尤其是近几年，我国居民购房的逻辑已经从“投资升值”转向适合居住属性的产品品质。因此，能够打造适合改善需求高品质住房的开发商将会在核心城市具备绝对竞争力。

表2：2008至2023年主要城市城镇化率

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保障住房会加快推进，三大功能稳定楼市

保障房在稳定楼市方面具有三大功能。

1、帮助稳定房价的作用。美国和日本的房地产市场经验已经证实，在房价过快上涨后，居民购房压力上升，难以负担按揭贷款，放任市场自行调整的结果就是短期内资产价格大幅贬值，不仅会造成房地产行业的危机，就会对经济及社会造成不可评估的负面影响。大力发展保障住房就是承认房价高企的现实，且通过保障房的模式来满足有购房压力人的居住需求，在一定程度上缓解了房价下行的压力。

2、有助于纾困房企，救助烂尾楼。目前不少房企仍然面临债务违约，项目停工，资产处置困难等多重难题。这些房企基本丧失了再融资的功能，当前项目又销售不畅，任其发展，风险会更高。因此，部分城市直接回购这些房企的房子作为保障房，这样不仅解决了当地保障房建设的任务目标，还缓解了房企的现金流压力，可谓一举两得，因此，这一模式会在更多的城市出现。

3、稳定经济的重要作用。保障房面向主要对象之一就是的城市新进入的人才，这是未来城市发展的重要资源，而由于大学毕业生或者城镇化新进入人群收入水平有限，高企的房企很可能会成为人才进入的障碍。保障房建设就解决了这一问题，这为城市经济发展奠定基础。同时，保障房在拉动钢铁、水泥等上下游产业的作用上与商品房是一致的，也有拉动GDP的作用。

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