作者：余飞

01

北京，拟取消豪宅线

9月20日，北京市发布了“中共北京市委贯彻《中共中央关于进一步全面深化改革、 推进中国式现代化的决定》的实施意见”。

这份《意见》是对今年二十届三中全会发布的《决定》的落地执行。文件内容很长，涵盖了方方面面的改革举措。

其中，关于房地产方面的表述如下：

完善租购并举的住房制度。加快建立符合首都特点的房地产发展新模式，加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。健全支持城乡居民多样化改善性住房需求的政策机制，发挥住房公积金的住房保障作用。优化房地产政策，适时取消普通住宅和非普通住宅标准，优化商品住宅用地交易规则，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。

这一表述，基本是《中共中央关于进一步全面深化改革、 推进中国式现代化的决定》里面的原话：

加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。

只是结合了北京作为首都的特点，加入了首都内容的表述。

这段话中，最关键的是后面一句话，优化房地产政策。

北京提出，要适时取消普通住宅和非普通住宅标准，并优化商品房住宅用地交易规则，同时要改革房企融资方式，改革预售制。

这意味着，接下来，北京大概率会取消豪宅线，并加大现房销售举措。

02

北京楼市，也坐不住了

关于改革预售制，北京其实早就行动起来了。

北京在去年第三轮集中供地的18宗土地中，将13宗地块明确要求现房销售。此外，在第四轮集中供地中，推出的6宗地块，全部设置了竞现房销售面积环节，并且首次对期房销售和现房销售进行区别定价。

现在在正式文件中再次强调此事，意味着接下来现房销售会大规模扩大。

文件最吸引眼球的，还是“适时取消普通住宅与非普通住宅标准”。本号预估，这个月内，北京住建委关于取消豪宅线的细则，就会发布。

去年年末，北京、上海、深圳就曾调整过豪宅线。

2023年12月15日，北京宣布，普通住宅的标准，由140平方米以下调整为144平方米以下，价格标准取消了总价段限制，五环内成交单价上限由39600元/平方米提升至85000元/平方米，提升了1.15倍；五-六环成交单价上限由31680元/平方米提升至65000元/平方米，提升了1.05倍；六环外成交单价上限由23760元/平方米提升至45000元/平方米，提升了89%。

上海方面：豪宅线，之前面积规定140平以上，现在为144以上。取消总价豪宅线。

来源：界面新闻

现在，北京打算直接取消豪宅线。

这会带来什么影响？在首付调整之前，影响蛮大，但北京去年至今已经两次降低首付，豪宅线的取消带来的影响，将大打折扣。

去年12月，北京在调整豪宅线的同时，降低了首付。

首套房首付从普通住宅的35%、非普通住宅的40%，统一降至30%。

二套房从普通住宅的60%、非普通住宅的80%，调整为城六区50%、非城六区40%。城六区包括海淀、朝阳、东城、西城、丰台、石景山。

来源：界面新闻

今年6月份，北京再次下调首付。

首套房首付，无论是商贷还是公积金贷款，最低下调至20%。

二套房首付以五环为界线，五环内首付35%，五环外30%。

两次下调首付之后，只要是首套房，无论是普通住宅还是非普通住宅，首付都是20%。二套房，无论是普通住宅还是非普通住宅，五环内首付35%，五环外首付30%。

现在取消豪宅线，唯一的影响，就是降低税费，包括契税和增值税。

取消普通住宅和非普通住宅标准，意味着二手房交易中每套房子可以节省数十万，甚至上百万的税费。

作用有多大？不妨看下成交量走势。

去年12月份，北京大幅降低了豪宅线标准，今年1月份北京二手房成交量并没有起色，直到2月、3月份，才创造了一波小高潮。

但很快又下来了。

制图：城市财经；数据：北京市住建委

今年6月北京降低首付，7月份北京的二手房成交量冲破了1.5万套，高达15575套。然而8月份又跌破了1.5万套，为14363套。

从成交量走势可以看到，哪怕北京这样的顶级城市，现在的救市政策，效果顶多也就维持两个月。

正因如此，现在各城市的操作，基本就是隔两三个月就来一波刺激。

市场预测这个月底，也即9月30日，新一轮全面救市措施可能要发布，其中可能包含存量房贷利率调整的消息。也就是说，北京可能掀开新一轮救市大幕。

北京这时宣布将适时取消豪宅线，其实背后也是承受着一定的压力。毕竟，全国房价陷入普跌之下，北京也没能置身事外。

北京统计局披露，今年前8个月，全市商品房销售面积658.1万平方米，同比下降5.1%，其中住宅销售面积466.6万平方米，下降8.7%。

价格方面，财新网披露：

北京二手房价格已回落至2016年8月、9月的水平，从最高点累计下跌了25%；北京8月二手房成交均价尚未统计完成，但从挂牌价和市场感受来看，价格仍是下跌的。

“卖一买一”置换、改善型购房比例从2020年的八成降至如今不足四成，很多人卖房后不再买入。

克而瑞最新调研的天津、武汉、北京、苏州、上海的跌幅情况。

天津上半年成交的小区中，95%在降价，其中6%价格腰斩。武汉97%降价成交。北京83%降价成交，苏州96%降价成交，上海86%降价成交。

03

大势不可挡

内地，现在已经是一个供大于求的买方市场，这一点，自去年7月份的中央政治局会议首次表态后，都被经常提到。

恰在此时，我们的人口也转向了。2022年全国人口减少了85万人，2023年减少了208万人。

利空不止于此。还有高房价与低收入之间的天堑形成的需求断档，还有大环境的转变，还有目前的就业预期、收入预期以及信心缺失。

总结下来有三点：

第一，宏观经济周期、宏观大环境以及全球局势带来的不确定性，让有钱人没有信心和预期买房投资。而且，之前炒房投资收获的人，正在寻求离场，落袋为安。

第二，当下的收入和失业，让相当一部分买不起房的人，更加买不起房。

第三，中间一小撮有首付能力的人群，在调整的环境中，选择持续观望，既怕追高，又怕踏空。

一句话概括就是，富人不买，中产不敢买，普通人买不起。

我之前说过，经济的兴盛之下的房地产兴盛，才有意义。反过来，房地产兴盛带动经济兴盛，则是虚假繁荣。

换句话说，只有经济、产业、就业、出口复苏了，楼市才会复苏。

但目前的经济复苏回环曲折。

这一点，官方早就心知肚明，所以早在2023年7月份的重要会议上，官方就明确表示：

当前经济运行面临新的困难挑战，主要是国内需求不足，一些企业经营困难，重点领域风险隐患较多，外部环境复杂严峻。疫情防控平稳转段后，经济恢复是一个波浪式发展、曲折式前进的过程。我国经济具有巨大的发展韧性和潜力，长期向好的基本面没有改变。

简单理解就是，在内需不足、企业经营困难、风险隐患较多、外部环境复杂严峻四大阻力之下，接下来我们的复苏不是康庄大道，而是羊肠小道。

所以，这轮内地楼市调整的周期，不会短。

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个人观点，仅供参考