原标题：对话云泰商业首席运营官洪本财：左手轻资产、右手数字化下的“惊喜”时代

有人曾对如今的地产行业作出如是论断：这是最坏的年代，同时，这也是最好的年代。

或许这句话有些过于武断，但随着增量时代逐渐见顶，存量时代缓缓到来，昔年奉行“高周转”的房地产商们开始“求稳”，规模扩张增速明显放缓，涉足存量运营以求获得更丰富利润渠道的企业比比皆是。

对于住宅开发来说，这或许算不上是“最坏”，但于商业地产的发展而言，如今恰好迎来了契机。

只是，习惯了“快”的地产商们想要适应长周期的商业开发运营并非易事，一场席卷全球的疫情过后，众人也开始反思，如何能够“慢下来”。

与此同时，随着科技和互联网的发展，数字化逐渐渗透各个行业，并成为可预见的大势。疫情之下，行业对于数字化的思考也变得更为深刻。如何能够更好的实现数字化赋能，成为了摆在所有开发商面前的一道考题。

对此，已经深耕商业轻资产管理多年的云泰商业有着颇为深入的体会和感悟。作为一家在管商业项目超过30个，管理面积超300万平米的商管公司，云泰商业通过专业的第三方视角为商业管理诠释了更为丰富的内涵，同时通过数字化转型，为客户和行业不断带来新的体验。

“让惊喜发生”，这是云泰商业的slogan，是其商业运营管理的一种理念。一次与集团首席运营官洪本财的对话，揭开了这个属于云泰商业的“惊喜时代”。

专注服务打造差异化优势

“疫情为整个行业带来了这十几年来最大的一次反思和变化。”

交谈从“疫情”的话题开始，从事这个行业已经超过了15年的洪本财显得有些感慨。他坦言道，在过去一年半的时间里，自己深刻感受到了疫情给行业带来的明显变化。

其中，最为明显的是因疫情而遭遇不小打击的零售业态。对于商业地产运营商而言，传统购物中心的出租率有所降低，如何精准招商成为问题。这一情况直接导致了项目拥有者即业主的租金收入出现下降情况，进而影响到企业的流动性。

这些现象的背后，除了疫情带来的直观影响外，更深层次的逻辑是消费者消费观念已经出现了不可逆的根本性变化。“当下消费者对于商业地产的诉求已经在向“社交场所”转变，单纯想进入商业体购物的比重大大下降。”

在洪本财看来，尽管如今房地产大环境正在逐渐进入存量时代，但存量资产目前面临的困境要比增量资产更大。

洪本财介绍说，根据云泰商业的统计，2020年全国几千个体量超过三万平方米的购物中心里，能够实现较为可观盈利的仅占比三分之一，基本实现收支平衡的占比三分之一。至于剩下的三分之一，则是处于亏损状态。

“房地产是资金密集型产业。”他一针见血地指出，以往开发商或许还能够通过开发其他周转速度较快的业务来支撑长周期的商业地产业务。但疫情之后，这样的“均衡”迅速被打破。

福祸相依，危险中往往也会蕴藏着机遇，对行业有着精准预判的云泰商业认为，在存量资产面临多重困境之际，精力和经验都有些不足的开发商更多会选择把项目交给专业人士来打理，而这也将为轻资产管理服务带来新的发展契机。

“未来两到三年内将是轻资产类商管公司的发展窗口期。”基于这一判断，云泰商业一直对自身定位保持着清晰的认识。“云泰明白，我们既不是房地产行业也不是零售行业，我们是典型的服务行业。”

洪本财表示，从事这个行业的人和团队首选需要认清，这并非一个暴利行业，而是一个应该向经营和管理要红利的行业。

“超级疯抢节”现场(宁波东项目)

也正因为此，云泰商业这些年来始终致力于打造独属于自己的差异化优势，希望通过多样化的场景打造，以及优质的管理能力来帮助商业项目实现价值更大化。其中一个创新举措是，把“主题街区”的理念灵活运用到了商场内部。

以杭州为例，云泰商业在杭州的在管项目中引入了“茶马花街”的概念，从外貌风格到食品再到饰品零售，多方面注入了地道且独特的云南风味，这一做法也为前来逛街的消费者们为带来了眼前一亮的惊喜体验。

茶马花街(西溪项目)

截至目前，云泰商业已经完成了近十条主题街区的改造工作。包括杭州西溪及临平项目里的“茶马花街”、“哈哈市集”，温州苍南项目里的“鸭蛋巷”，山东淄博项目里的“花神庙街”等等。

“哈哈市集”(临平项目)

“主题街区的形式可能不同，但逻辑是相同的。都是为了在一个相对狭小的空间内用特色化场景吸引客户，并通过长期的坚持形成口碑影响力。”

值得一提的是，云泰商业通过三年的努力，在十余个商业项目打造出了一张名为“茶马鲜花市集”的靓丽名片。三年以来，隔周如期而至的鲜花市集以时钟化的形式，在项目客群里培养其定时消费习惯。久而久之，每周逛一回鲜花市集也成为了商场周边居民的固定休闲项目，用户黏性大大提升。

“茶马鲜花市集”

除了主题街区之外，云泰商业还尝试在商场内部引入文旅元素，打造购物中心内的“微度假公园”。“我们在商场里打造出了一些主题公园，让大人在逛街的同时，也能够带着孩子一起接近大自然，度过一段愉快的亲子时光。”

“阿基米德水系公园”(奉化项目)

云泰商业对于消费场景的创新，除了获得消费者们广泛好评之外，对行业同样有着较强的借鉴意义。“这一切其实都是要回归到目的性吸引的核心经营理念上，不管做活动、做场景还是搞经营，我们都是在面对消费者，核心目的还是把人吸引来。”

数字化赋能商业管理全价值链条

如何向经营要红利，仅凭借特色场景的打造远远不够。对于这个问题，云泰商业所给出的答案是“内外兼修”。

“想从经营方面要效益，主要要的就是效率。”洪本财简单的一句话，便道破了其中的关键所在。他举了个简单的例子，当别人招商需要三个月而云泰商业只需要一个月的时候，哪怕大家的租金水平一样，云泰商业也能凭借着更高的经营效率领先一步。

显然，这仅仅是招商方面的效率体现，洪本财明白，高效率还体现在整个团队的储备能力、运转能力、行业敏感度等多个方面。随着未来管理项目越多，管理半径越大，提升效率的重要性和优越性也将更加明显。

“去年疫情需要给商铺做减免方案，我们通过数据性分析，三天就拿出了一个有效的解决方案。”语气中带着自豪，洪本财笑称，云泰商业应该是这件事情上全行业落地最快的一家企业。

洪本财和云泰商业之所以能拥有如此充足的底气，正是其早早开始数字化转型的结果。

早在创立初期，云泰商业便开始了关于数字化的探索，并在成立第二年进一步将信息数据化上升到了公司战略的高度。仅从重视程度和最终效果来看，在众多商业管理公司里面，云泰商业的数字化赋能成果名列前茅。

在过去三年时间里，云泰商业在数字化转型方面的财力投入超过了三千万。喜人的是，如今数字化已经深度渗透到了云泰商业的客流管理、会员体系、内外部管理等多个方面。

以客流管理为例，云泰商业升级客流系统，对进店客流、过店客流等数据进行了全新的阐释和落地应用。

“以前只关注人流量，但通过数字化升级，我们除了知道有多少人来之外，还能精准了解到有多少人经过某一个店铺，又有多少人进入了这些店铺，这对于我们的招商以及租户经营策略都能起到一个很好的指引作用。”

洪本财表示，云泰商业数字化转型的基本原则是“删繁就简”。换而言之，删掉诸如办公行政类等重复性高需求，回归到使用者的效率提升上来。

得益于此，信息化帮助云泰商业把内部多有的业务链条实现贯通。目前，无论是收入类还是支出类工作，云泰商业99%的业务都能够通过线上处理。不仅如此，由于业务模块上线后全部标准化，云泰商业得以完美规避掉许多基础性风险，风控能力和效率双双获得了提升。

数字化带来内部管理提质增效的同时，也进一步夯实了云泰商业快速发展的基础。

得益于数据化带来的可复制性，云泰商业能够确保刚开业的项目迅速达到“老”项目的经营管理水平。据洪本财介绍，去年至今云泰商业洽谈和签约的项目约有20多个，这部分项目将会集中在未来两三年内开业。“压力挺大的，不过信息化很好地解决了这个问题。”

“要么规模足够大，要么经营效率足够高，远远高过平均水平，你才有机会成为头部企业。”言语之间不难看出，洪本财和云泰商业对于未来充满了信心。在此过程中，数字化扮演着不可或缺的重要角色。

从前期开发到中期运营，再到后期退出，云泰商业的数字化优势贯穿了商业地产管理的整个链条。作为一家专业的商业资产价值提升服务商，云泰商业会帮助业主寻找一些可能接盘的金融机构或第三方。在这个过程中，如何实现项目价值的最大化？

云泰商业给出的解决方法同样是“数字化”。“体系化的信息信用很难造假，通过数据，云泰商业能够给第三方机构带来对项目更为直观和真实的认知。”

洪本财指出，将来会有越来越多的资本进入到存量商业地产里面去，“退出”是云泰商业接下来要重点拓展的一项业务。“尽管退出需求越来越旺盛，但并非所有开发商都有能力和经验对接资本金融机构。凭借着数字化的优势，云泰商业有能力赢得金融机构更高的信任度。”