1124亿起拍！广州新一轮集中供地出炉，限溢价率，房价要焊死了？专家这样解读...
来源：e公司
广州的第二批集中供地，比想象中来得更晚一些。热门区域海珠、荔湾、黄埔、南沙都有宅地放出，而越秀、天河则缺席。
8月26日，广州公共资源交易中心网上挂牌公告，集中出让48宗住宅用地使用权，合计用地面积305公顷，建筑面积879万平方米，总起拍价1124亿元，折合楼面单价12791元/平方米。本次供地计划于9月26日和27日两天集中网上限时竞价，预计9月底完成交易。这是继4月份完成首批集中供地后，本年度第二批次集中供应住宅用地。
今年4月，广州首批集中供地落幕。两天合计涉及超906亿元，最后成功出让42宗地（4宗进入摇号），6宗流拍，已经成功成交有38宗地块，有20宗为底价成交。42宗地块中，有8宗地块溢价率超过40%，6宗地块达到45%。
与广州第一次集中卖地相比，此次供地规则发生了以下变化：
1、本次挂牌地价最高溢价率不超15%，地价最高的海珠江泰路地块更将溢价率限死在9%。
2、严禁房企使用“马甲”， 即同一名申请人只能进行一次交易申请（含联合申请）。且要求房企竞买宅地必须使用自有资金。
3、大部分土地最高限制楼面价，部分地块甚至明显低于此前成交的最高楼面价。
4、本次卖地主要采用“限地价+竞自持+摇号”的拍卖方式。黄埔、南沙住宅地块全部采用“竞地价、限房价”模式，并添加出售给首次购房家庭的限制。
对于本次集中供地，克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为：本次广州二批供地再次坐实了此前多个城市暂缓供地是因为土拍规则发生了重大变化，而非部分市场人士传言的开发商报名遇冷。从二次土拍的规则设定可以看到，“稳地价”已经成为二次供地地方政府必须达成的重中之重。
9月土拍新政调整方向
8月6日，深圳打响暂停二轮土拍“第一枪”，紧接着，天津、青岛、杭州、苏州、济南等多个重点城市纷纷宣布中止或延迟。
根据正常的供地时间表，大部分城市的第二批住宅集中供地时间在6-7月，但时间进入8月，很多城市接连发布推迟供应时间、中止土地供应，或者不发布供地公告。
“两集中”出让政策的出台就是为了“控制地价、抑制溢价”，然而上半年的土拍结果与国家预期有些许出入。部分重点城市首轮土拍热度不减，竞价达上限地块数量不减反增。这是中央频繁强调要加快完善“稳地价”工作机制的重要原因。
稍事整顿后，第二轮集中供地逐步有了下文，土拍模式也发生了新的变化。8月18日，作为较早按下土拍“暂停键”的城市之一，山东青岛率先恢复了二轮集中供地，北京、南京、成都等多城集中供地正在全面开启，福州也宣布9月上旬重启。
中指研究院人士表示，从多地土拍规则调整来看，限制溢价率、加强购地资金审查、禁“马甲”、竞品质方案等将成为土拍重要调整方向，9月份部分城市将陆续进行第二批集中土拍，预计未来其他城市的土拍规则调整也将重点聚焦这几个维度。
针对拿地房企，由于年内首批土拍溢价率高企，房企实际拿地利润空间持续压缩，加上监管层面要求房企拿地销售比不能超过40%的限制，房企参拍动力受到较大影响，因此各地第二轮土拍预计将遵循不提高房企实际拿地成本的原则，控制溢价水平并针对住房品质提出具体要求，保障房企一定的利润空间。
不难发现，全国很多城市已经明确土地竞拍规则调整，强调完善房价地价联动机制，进一步打击土地市场炒作现象，从根本上落实三稳工作。有业内人士表示，土拍规则的变化实际上与调控的变化一脉相承，系列变化或调整正是对过热土地市场的纠偏，引导开发商理性拿地，确保房地产市场平稳健康发展，最终会让楼市迎来降温。对房企来说，也要去适应这种变化：以前重规模，如今更重运营，未来说到底还是要以品质和服务说话。
贯彻长效要求，也要因城施策
对广州第二轮土拍的情况，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向记者表示，“总的一句，广州第二批供地的竞拍规则，是对国家最新指示和广州地方特色、区域发展相结合的结果。”
1、基本上贯彻了国家土地出让长效机制的内容
比如，最高溢价率不得超过15%，严格限制竞配建、房价地价联动，严查开发商购地资金等。
2、国家最新指示在区域上有差别化对待
比如，少数几宗地还有竞配建，有的替代以“竞自持”。一方面降低市场热度，另一方面增加租赁住房供应。
比如，房价地价联动，仅在热点片区开展。土地出让公告对黄埔、南沙明文规定，宗地范围内未来建成的房屋售价最高限价，黄埔限价在2.85万-4.6万/平；南沙限价在2.4-3.78万/平。
这两个区域是2020年以来，房价上涨最快的区域今年上半年也比较火热，需要启动房价地价联动。
比如，一次性书面报价，这次仅在海珠两宗地上实施。这样的政策考量，一方面是增加中心区域内（像海珠区）新房供给少、价格高的新房供给量；另一方面，也是为降低海珠区的新房价格，留足政策空间。
3、也有广州的政策创新
比如，限售名下无房家庭。此次土拍规定，海珠、黄埔和南沙地块完成开发对外销售时，首套住房购房占比，不低于50%。这是基于这几个区域刚需家庭集中，需要将新房供给优先向这些家庭倾斜。
4、对第一轮土拍发现的问题进行纠偏。
4月，广州首场集中土拍，黄埔宅地摇号现场，共有320家企业的代表现身，他们来自34家房企，平均每家派出9.4个“马甲”。这次规定，同一名申请人只能进行一次交易申请（含联名申请），凡与申请人之间有参股、控股等关联关系的法人或其他组织，也视为同一名申请人 。
5、总结和评价
未来热点城市土拍，既要贯彻国家的长效机制要求，也要结合地方的特色。
但不管如何差别化，如何一城一策，“炒地皮”的出让模式终结了，变相推高房价也不行，因为这些都是地方以地产刺激短期经济的行为。另外，源头上降低地价，并关联控房价，给房企合理利润空间，提高供给品质，实现行业高品质发展，这是必然趋势。
从这些角度来讲，短期内房价会稳或下跌，中长期再次出现上涨的可能性比较小。