伍戈：地产再权衡伍戈：地产再权衡_股市动态

创始人

2026-09-07 10:03:53

0次

伍戈系长江证券首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事

【预见经济：玖月】

从长计议。

内需方面，步入“金九银十”传统旺季，但商品房销量降至历史同期最低。地产新政之下预售门槛提升，房企近期拿地更趋谨慎，多地呈现底价成交、临时暂停出让等现象。可选商品、服务消费趋缓的斜率更陡峭。专项债、新型政策性金融工具发行提速，体现存量政策在加力，但土地出让及化债仍掣肘基建投资的脉冲强度。

海外方面，长端利率加速上行与科技融资逻辑改变的时点明显吻合。随着AI融资正从内部现金流转向外部债务模式，且与公共部门融资需求形成共振，多因素推高无风险利率中枢。此外，美联储的决策似受到了财政及政治压力，市场甚至出现利率攀升、美元反而贬值的罕见组合，彰显出对美国主权债务等问题的担忧。

价格方面，美伊冲突反复使得中东海峡重新受阻并扰动油价，但日韩等原油库存均持续回升，或表征相当规模不易观测的运输通路客观存在。超强厄尔尼诺现象延续，但内需相对弱势之下，农产品输入性通胀对我国传导有限。即使鲜菜鲜果等易受天气扰动品类，其价格仍弱于季节性规律。下半年物价难改逐季回落态势。

政策方面，本轮化债进入后半段，特殊新增专项债已连续三年超出年初预算，表征地方财力约束较强而支出诉求较多的矛盾。随着地产新政的推进，住房交付风险有望下降，但房企继续去杠杆及购地意愿进一步降低，各级财政面临收入压力加大下的支出重构。历史上存量政策加快落地的阶段，利率或有易松难紧的特征。

图. 地产新政效应：微观？宏观？

来源：WIND，笔者测算

注：拿地为土地出让金占GDP比重；兑付率为竣工比两年前销售面积；预付款为地产投资中定金、预收款及按揭贷款占比。

风险提示：预期非线性变化。

融资存量伍戈房地产专项债