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◎ 来源 | 地产密探（real-estate-spy）

“8·28”房地产新政，已定调了今后楼市走向，背后是购房者、开发商与地方政府三角关系的重构。

此次新规明确：

1、预售必须“主体封顶”，按揭贷款应严格在项目竣工备案后发放；
2、新出让用地优选现销，按揭贷款应在销售备案后发放。

相较于购房者今后不再可能有买到“烂尾”楼盘的担忧，当前所有压力甩给了开发商。

压力一：既然“所得即所得”，一手拿房，一手交钱，客户对产品的品质要求提高，不像现在被沙盘、样板间、广告等随便忽悠，避免“货不对板”。

压力二：投入资金压力空前巨大。

“比如一栋18层的高层住宅，从打桩到主体封顶占总工期的一半，主体封顶一般占总造价的60%以上。”项目达到现或售封顶预售前，要靠“自有资本金+开发贷”持续投入施工，且自有资本金要先到位，主办银行才发放开发贷。

过去项目拿地后开发贷跟进，迅速开工、开盘，半年内预售回笼资金后再接着盖楼、拿地。销售回款既是结果，也是项目继续往下走的重要资金来源。

最近两三年，房地产市场进入央国企时代，发力“高周转”的并不少，比如“上午刚拿地，下午挖机就进场开工”的招商蛇口、绿城等，就是为了快点预售。

现在，房企要先把更多的真金白银投入施工，等待满足“单栋封顶”的预售节点。如此以来，房企高周转带来的“三高”模式被终结。

近日，华润总裁徐荣曾公开说，“8.28”新规将对房地产全周期、全链条作业方式进行重构。未来，房地产项目设计部要考虑产品未来三五年后是否跟上潮流、适销对路，投资部要重新测算资金峰值和回收周期，融资部要从项目开始设计主办银行、开发贷期限和资金闭环，工程部按保障计划封顶。

最核心的焦虑点，未来将更考验房企集团的资金能力乃至综合实力

从野村证券的研究来看，在2025年新房销售中，预售比例虽从高点时的90%下降到68%，但这个比例依然很高，在房企的开发资金来源中，预售相关的定金、首付、按揭贷合计占了约45%

“8·28”新规下，当前市场近七成楼盘仍要预售。单栋要“主体封顶”才能预售，进入主办银行账户封闭管理，按揭贷要等项目“竣工备案”后发放。

相较于最近两三年，银行因不少楼盘停工或烂尾而才严格执行央行2002年121号文与2007年359号文的精神，要求“按揭贷款需在‘主体封顶’后才放款”，“8·28”新规对房企拿到按揭贷再次往后延了。

虽有证监会在“8·28”发文明确“支持房企合理融资”，提高发债等审批效率等，但房企若销售不行，照样难以获得规模融资，更别说低成本资金。

当前，处于一线“头部阵营”房企的资金链又处于什么情况？目前看，中海、华润在地产央企表现最优，兼具了融资成本和偿债安全垫最厚，保利和招商、金茂融资与偿债安全优势相当。

在地方国企阵营，建发在融资成本上稍逊于越秀，但净负债率更低、短债偿付保障更强，绿城虽背靠央企中交，但融资成本优势并未凸显且净负债率也较高。

剩下的三家就是滨江和龙湖，以及万科。滨江以深耕杭州及大浙江的绝对优势，销售规模已蹿升至民企第一，在融资成本和短债偿付保障上还强于金茂、绿城和建发等央国企。

龙湖当前综合融资成本3.36%，相较于其他头部房企要差些，但净负债率和短债偿付保障上比较安全。另外，其还有大量优质自持性商业体，长期限的经营贷可供低成本融资，未来将更多投向增长更稳健、可持续的经营性板块。

当前，万科债务压力仍很大，净负债率达到127%，虽综合融资成本已降至2.86%，但现金短债比只有0.32%，虽当前有深圳地铁背后撑腰，但一边要偿短债，另一边要盘活资产，应对预售新规仍压力很大。

值得一提的是，近一两年已没公开拿地的新城控股，当前正在加快转向商业地产运营板块。截至今年6月底，有息负债519.4亿元且一年内占比只有18.54%，净负债率56.87%，货币资金余额75.8亿元，现金短债比约0.73倍且对短债保障力度较差。

随着“8·28”新规出台，华润置地高层已明确正在积极备战现售制，其他一线央国企也踌躇满志，新政短期内冲击行业但会加剧洗牌，对其更有利，甚至认为未来新房价格还会涨。