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贝壳：利润修复后的增长考验

王琳

今年3月底贝壳启动的大规模组织架构调整与战略变革，起到了成效。

8月21日晚，贝壳发布2026年中期业绩公告，数据显示：今年上半年，公司整体营收规模下滑，但盈利实现跨越式修复，上半年净利润已经超过2025年全年水平，第二季度更是迎来高光时刻，经调整经营利润率、净利率双双创下三年新高。

在全国楼市正式迈入存量交易主导时代、二手房成交面积占比突破50%的行业拐点之下，贝壳通过门店提效、业务结构优化、全板块控本增效等举措，完成一轮显著的盈利修复。但亮眼的利润数据背后，营收规模收缩、新房业务复苏乏力、家装租赁主动缩量等现实短板同样突出，降本提效之后，贝壳仍将面临变革后的增长考验。

增利不增收

今年上半年，贝壳实现总交易额（GTV）1.65万亿元，较上年同期减少4.5%。拆分核心业务来看，存量房交易基本稳住基本盘，交易额1.16万亿元，同比持平；新房业务延续低迷态势，交易额仅4043亿元，同比下滑17.1%，成为拖累整体交易规模的核心因素。

受总交易额下滑影响，公司营收端持续收缩，上半年贝壳实现净收入434亿元，同比下滑12%。业务板块表现来看：除新兴业务由于金融服务实现正增长外，二手房、新房、家装、租赁等核心主营板块收入均出现同比下滑。

数据来源：贝壳2026年中期业绩公告

与营收颓势形成强烈反差的是，公司盈利指标迎来跨越式增长。

在营收大盘缩减近60亿元的背景下，贝壳上半年实现净利润38.79亿元，较上年同期的21.6亿元大幅增长79.4%，甚至超过2025年全年的29.9亿元。经调整净利润为48亿元，同比增长50%，盈利实现大幅改善。

数据来源：贝壳2026年中期业绩公告

单季度表现更能印证改革成效，第二季度成为本轮转型的高光节点。二季度贝壳净收入245亿元，同比小幅下降5.7%，而经调整经营利润36亿元，同比增长123.6%，经调整净利润32亿元，同比增长74.9%，经调整经营利润率和经调整净利率分别达到14.6%和13%，均创三年新高。

同时，二季度平台总交易额达9338亿元，同比增长6.3%，终结了连续四个季度的同比下滑态势，是本次财报核心的积极信号。值得注意的是，二季度二手房成交单量同比增长25%，存量房置换需求持续释放，成为平台交易修复的核心驱动力。

降本增效落地

本季度盈利修复的核心驱动力，首先来自于大规模的组织与成本改革。

今年3月29日，彭永东发出全员信《贝壳的下一个阶段：以消费者为中心，重建组织》，启动战略变革，涉及服务模式升级、组织架构变革等多个方面，明确公司将从“房产交易平台”向“居住服务平台”深度转型。

基于这一战略，贝壳持续推进业务与组织精简：批量关停低产出、低客流、低效亏损门店，优化线下门店网络结构；压缩中后台冗余人员，精简职能架构；对营销投放、场地租赁、人力薪酬等可变成本实施刚性管控，全方位压降运营开支。

成本端优化效果在财报中充分兑现。财报数据显示，今年上半年，贝壳营业成本总额由上年同期的388亿元降至319亿元，同比下降17.9%，显著大于12%的收入降幅。

数据来源：贝壳2026年中期业绩公告

除了由于新房交易额减少带来的外部分佣自然缩减19.9%外，人力成本优化是降本的重要抓手。人员规模上，贝壳员工总数从2025年上半年的13.19万人，精简至2026年同期的10.74万人，净缩减2.45万人。其中一线经纪人及支持人员从10.65万人降至8.72万人；平台活跃经纪人数量降至45.46万人，同比下滑7.5%。

薪酬成本同步压降，上半年内部佣金及薪酬成本从95亿元降至85亿元，同比下降11.4%。与此同时，伴随门店数量减少，上半年门店成本由上年同期的15亿元减少至11亿元。

营业成本之外，运营费用也进一步压缩。上半年，运营费用总额73亿元，同比减少18%，主要由于此前进行的成本优化举措。其中，销售和市场推广费用从37亿元大幅削减32.3%至25亿元，一般及行政费用同比减少5.2%至37亿元，研发费用同比缩减14.4%至10亿元。

全面的成本费用优化，推动公司盈利指标全面改善。贝壳上半年毛利由上年同期105亿元升至116亿元，毛利率由上年同期21.3%升至26.6%。经营利润由上年同期17亿元增长至43亿元，经营利润率由3.3%升至9.9%。

主营业务的内部结构调整，同样为利润率的改善提供了支撑。

财报称，上半年所有主要收入来源的贡献利润率提升，推动了毛利率上升。主要表现在：房屋租赁服务主要得益于省心租业务下按服务费净额确认收入的高利润率新服务产品占比提升、以及运营效率提升；供应链能力增强带动家装家居净收入的贡献利润率提升；精细化运营推动成本结构优化，带动新房业务净收入的贡献利润率提升；存量房业务也由重资产直营向轻资产加盟平台倾斜，二季度平台二手房交易单量同比增长24.8%，其中，平台服务、加盟服务及其他增值服务收入同比显著增长27.8%，推动存量房业务贡献利润率从39.9%提升至46.1%。

“二季度我花了很多时间在一线，去门店看房子，看工地，也和客户、经纪人、店东坐在一起聊。”贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东在二季度业绩会上表示，从这个季度起，一些城市逐步改成一区一策、一盘一策。

彭永东认为，规模和份额仍然重要，但现在公司更看重有多少服务者能稳定开单，人效和收入有没有涨，门店能不能健康盈利，服务质量稳不稳。

租赁业务的提质增效，直观印证了这一经营导向的转变。据其介绍，2025年某城市租赁业务经纪人规模峰值达7000余人，但真正能稳定产出的却不够多，人效一度不到2单/月。

对此，贝壳换了套打法，将城市拆成更小的经营区块，按经纪人熟悉的区域和能力，重新匹配房、客和人。4月至7月，平均人效从3单左右提升到5-6单，单月零开单的比例从接近四成降至不到一成。“真正重要的不是有多少人，而是有多少人能被有效地组织起来。”

盈利修复之后

盈利大幅修复的背后，贝壳“利润上涨、营收萎缩”的收缩式繁荣特征愈发凸显，这种特殊的业绩格局，本质是企业主动取舍与行业环境承压的双重结果。

营收收缩主要源于两大核心原因：其一，贝壳主动进行业务提质缩量，战略性放弃家装、租赁等板块的低毛利、低效业务，通过收缩无效收入、优化业务结构，换取整体利润率提升，属于主动可控的战略收缩；其二，新房行业基本面持续疲软，市场需求疲软、去库存压力较大，业务复苏乏力，难以拉动整体营收增长。

如何平衡盈利质量与规模增长，将成为贝壳未来两年的核心发展命题。

从核心业务基本面来看，新房业务增长隐忧最为突出。虽然二季度新房GTV实现小幅转正，但行业基本面并未实质性回暖，中长期去库存压力尚未缓解。

贝壳在财报中称，二季度新房业务优于市场的表现，主要得益于优质项目合作覆盖和客户转化效率的提升。一方面，公司加强了高质量项目和新入市项目的识别与合作，更早进入项目的核心销售周期，在市场主力成交项目上的覆盖和成交表现有所提升。另一方面，从消费者真实的居住需求出发，提升项目筛选和匹配能力，帮助客户更好地比较不同选择、找到更适合的项目，进而提升交易转化效率。

家装、租赁两大第二增长曲线，仍处于培育周期，整体收入体量偏小，短期难以弥补新房业务的增长缺口。

得益于集中采购和精细化成本管理推动材料成本下降，家装家居业务尽管盈利能力有所改善，第二季度贡献利润率提升至39.6%，但上半年该业务板块的净收入55亿元，对比上年同期的75亿元减少26.4%。贝壳表示，上半年持续优化家装家居业务的经营结构，主动调整经营模式、减少低效率投入，聚焦核心市场，持续改善家装解决方案的需求匹配能力和稳定交付能力。

同期，房屋租赁服务在管房源量超过79万套，同比增长34%，随着省心租按净额法确认收入的轻资产产品占比提升，业务抗风险能力和盈利质量改善，第二季度该板块贡献利润率为15.3%，同比提升6.9个百分点，但上半年板块净收入同比下降8.5%至98亿元。

“回头看过去两个季度，其实证明在边际效益已经极低的地方继续投入没有意义，仅靠规模驱动的模式走到头了，把不该做的停掉比多做几件事更重要”。彭永东在业绩会上如此表示。

贝壳在财报中表示，公司持续推进以消费者为中心的长期能力建设，从消费者真实的居住决策需求出发，通过组织机制、平台能力和AI，支持专业服务者提升判断与服务能力，并将经过验证的专业知识和服务经验沉淀为可复用的组织能力，以客户体验、服务者效率、单位经济以及规模扩大后的稳定性检验这些能力，为长期可持续增长奠定基础。

对于贝壳而言，2026年中期财报是其向居住服务平台全面转型的阶段性验证，脱离新房增量红利后，企业依然能够实现稳定盈利。但依靠降本换来的利润改善无法长期持续，贝壳未来的核心命题，是在保障盈利质量的同时，找到可持续的规模增长路径，依托精简后的人员规模、更轻的资产模式，去创造新的交易增量，真正完成从房产交易中介到综合居住服务平台的长期蜕变。■