出品｜达摩财经

6月25日，北京金庭置业有限公司（以下简称“金庭置业”）斥资29.93亿元，以底价拿下朝阳区CBD核心区二期土地一级开发项目Z10商业金融用地。该地块占地面积8046平方米，规划建筑面积为12万平方米，容积率为14.90。

企业买地本不罕见，但买方的身份却暗藏亮点。

金庭置业是一家于2026年6月2日成立的房地产开发企业，注册资本47亿元。

值得注意的是，公司从成立到拿地，中间仅相隔20余天。今年2月，北京市规划和自然资源委员会披露Z10地块预申请公告，后于5月发布挂牌出让信息，宣布挂牌竞价期为2026年6月10日9:00至6月25日15:00。

一家刚成立不到一个月的公司，便拿出近30亿元购置房产，资金实力可见一斑。而穿透股权发现，该公司由国寿启航壹期（天津）股权投资基金合伙企业（有限合伙）全资控股，实控人为中国人寿。

事实上，中国人寿早在2011年7月便联合远洋地产、万通等企业共同耗资26.56亿元竞得北京CBD核心区Z13地块，作为北京中国人寿金融中心所在地。该地块占地面积7840平方米，总建筑面积12万平方米，容积率约15.3。

从地块信息来看，Z13地块和Z10地块占地面积、建筑面积相差并不大，且同为商业金融用地，均位于朝阳区CBD区域，距离十分相近。

资产荒下的投资变化

中国人寿这家新成立的公司能在成立当月便动用近30亿资金拿地，背后折射出的，是中国人寿乃至整个保险行业在当前宏观环境下的资产配置焦虑。

2025年，中国人寿总投资收益虽达3876.94亿元，但结构性分化明显。前三季度，中国人寿归母净利润高达1678.04亿元，第四季度却因权益市场回调单季净亏137.26亿元。

进入2026年，一季度归母净利润降至195.05亿元，同比下滑32.3%，公司明确将原因指向“部分权益投资市值波动”。一季度总投资收益率仅为2.21%，同比下降0.54个百分点。

当股市的剧烈波动直接侵蚀利润表时，将更多资金配置到能提供稳定现金流和抗通胀属性的核心不动产中，便成了险资巨头在资产荒下的理性选择。

值得一提的是，中国人寿权益投资的失利，也给其自身的股价带来了反噬。今年1月13日，中国人寿A股股价触及51.92元/股，创近十年新高，随后便进入深度下行通道。

截至6月26日，中国人寿股价为35.04元/股，较高点跌去逾三分之一。市场担忧的逻辑在于，保险公司的负债端刚性成本高企，而资产端无论是权益投资还是不动产投资，在利率下行周期中都面临收益率收窄的压力。

当“炒股”不再稳健，当核心物业的出租率和租金也面临结构性挑战，险资巨头的资产腾挪，本质上是在低利率时代的迷雾中寻找确定性。从这个角度看，中国人寿斥巨资拿下的CBD地块，与其说是一次传统意义上的地产投资，不如说是一次用时间换空间的战略押注。

在资产荒、利率下行周期环境下，险企加码不动产项目正成为行业共性。此前有媒体统计，2025年，险资买入不动产金额近200亿元，较2024年已实现翻倍增长。

去年以来，不少险企均向不动产出手，大家保险集团‌通过旗下关联方以‌24.5亿元‌总对价收购‌杭州滨江宝龙城综合体；中邮保险作为领投机构，斥资108亿元收购了上海静安博华广场。

今年2月，泰康人寿、长城人寿、友邦人寿、中宏人寿等‌险企共同出资成立天津兰沁股权基金，联合收购了无锡、北京、武汉三座荟聚购物中心……保险行业加码房产类不动产项目的动作正日益密集。

房地产投资逻辑“生变”

回顾中国人寿近几年资本动作可见，公司对房地产行业的“打法”正在从偏好投资房企股权，转向以通过物权、公募REITs等方式投资不动产项目的多元化趋势发展。

具体来看，中国人寿早年主要依靠持有远洋集团、万科、保利发展等地产企业股份来布局房地产行业，并长期以近30%的持股比例，位居远洋集团第一大股东。

随着房地产市场下行，行业风险持续暴露。为保障资金安全，中国人寿逐渐减持手中涉房企业的股权，退出万科A、保利发展前十大流通股东。

相较于持有房企股权，不动产项目不易受到资本市场和行业景气度的影响。且位于一、二线城市核心区域的不动产项目的现金流通常较稳定，所涉及的风险一般为出租率和租金的波动。不仅整体风险更低，长期下来资产或许能够实现保值、增值。

2024年，中国人寿通过与国寿置业（中国人寿集团旗下公司）合伙出资的国寿启航壹期基金合伙企业，以31亿元的代价从远洋集团手中取得北京颐堤港二期项目49.895%股权。

彼时，中国人寿在相关公告中明确表示，不动产核心资产具备低风险、抗通胀的特性，与保险资金长久期及追求稳定回报的特点高度匹配，因此公司向合伙企业增资以投资相关资产。

中国人寿今年似乎有意调整了不动产项目的投资区域。在3月退出北京丽泽金融商务区通用时代中心项目后，转而加码了CBD地块，不动产布局明显向顶级商务区集中。

除商业金融项目外，中国人寿对不动产的布局还延伸至了养老领域。

今年1月，公司发布公告表示，拟与国寿启远于今年9月30日前订立合伙协议，共同成立北京国寿养老产业股权投资基金二期（有限合伙）。募集资金总额85亿元，其中，中国人寿出资达84.915亿元。

成立的合伙企业将直接或通过投资的基金新设或收购经营养老不动产业务的项目公司，并对所涉不动产进行装修改造后，用以开展养老项目经营，获取运营收入和资产增值收益。

频繁斥巨资入手不动产项目的中国人寿，正逐渐从房企“股东”转变为不动产“房东”。

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