2026.05.19

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作者 |第一财经 孙梦凡

一家业绩亏损的房企，股价却大幅上涨，这是近期地产板块频繁出现的“魔幻事件”。

“京派”国资房企京投发展（600683.SH），因计划收购一家芯片公司，今年股价大幅上涨，涨幅一度超过300%，成为A股地产板块年初至今涨幅最高的房企。

另一家年初至今股价涨幅超100%的房企——合肥城建（002208.SZ），因间接投资少量长鑫科技，也走出一波“独立行情”，令企业直呼“公司股价已大幅偏离当前业绩”。

虽然“跨界”方式不同，但因为沾上科技概念，地产板块也出现了“另类选手”。

业内专家表示，目前资本市场对上市科技公司等估值较高，房企若沾上科技概念股价会明显上涨，但资本市场有明显周期性，房企股价的长期表现依然要看经营业绩。

老牌房企退房“沾芯”

京投发展是北京一家老牌国资房企，近年来公司业绩表现并不佳。

自2023年以来，京投发展开始陷入业绩亏损的局面，当年公司归母净利润为-6.59亿元，2024年公司归母净利润继续降至-10.55亿元。到2025年，京投发展的归母净利润-12.16亿元，同比减少15.34%，亏损规模继续扩大。

这家近三年连续亏损、净亏规模约17.14亿元的房企，股价走势却与业绩背道而驰。

据京投发展公开公告梳理，自今年2月份以来，这家公司股价便明显出现异动。2月4日，因股票连续三个交易日内日收盘价格涨幅偏离值累计超过20%，京投发展发布“关于股票交易异常波动的公告”，称不存在未披露的重大信息。

但这一澄清并未让资本热情减退。3月15日，京投发展再次发布“关于股票交易异常波动的公告”，并首次宣布拟将持有的房地产开发业务相关资产及负债，转让至控股股东北京市基础设施投资有限公司（简称“京投公司”）。

房企因退出地产业务、股价反而上涨，这在地产板块并非没有先例。但京投发展不同，它的股价走势过于“强悍”了。此后的3月17日、4月16日，京投发展均因为股价涨幅偏离值累计超过20%，再发“关于股票交易异常波动的公告”。

四轮股价异动提示后，京投发展终于对外公布了一项收购计划。

5月11日，京投发展宣布，正在筹划通过现金方式，收购公司控股股东京投公司旗下“新基建股权投资中心”所持有的西安奇芯光电科技有限公司股权。同日，京投发展再发股票交易异常波动公告，至此今年其已连发五份相关公告。

西安奇芯光电科技有限公司成立于2014年，经营范围涉及光电子器件制造、集成电路芯片及产品制造、光通信设备制造、半导体分立器件制造等。2025年度及2026年第一季度，该公司尚处于亏损状态，净利润分别为-6110.46万元、-2179.40万元。

目前，这笔交易还处于筹划阶段，最终收购的股权比例及交易价格等尚未确定，交易方案仍需进一步论证和协商，最终能否达成具有重大不确定性。

即便收购细则还未敲定，这家房企还是因为沾上“芯片”概念股价连涨。

5月12日，京投发展股价一度冲高至21.83元，此后资本市场的热情有所减退，京投发展股价掉头向下，连续四个交易日出现回调。19日开盘后，京投发展股价再次翻红，截至午间休盘报17.08元，涨幅2.77%，年初至今涨幅300%。

监管三连问合理性

京投发展“跨界”收购、股价频繁异动，也引起了监管层注意。

5月11日，上海证券交易所发来问询函，要求其详细披露本次收购的重要时间节点、参与知悉的人员等；并全面自查知情人近期股票交易情况，是否存在内幕信息提前泄露。

同时，因京投发展主要从事房地产开发与经营业务，而标的公司主要从事光电子器件制造等相关业务，与上市公司原有业务差距较大，监管要求其详解交易的合理性。

此外，在收购价格方面，说明保障交易作价合理性的措施；并结合公司现金储备、负债情况等，说明收购资金来源和支付安排，是否会对现金流及偿债能力产生不利影响。

卡在监管要求的最后一天，京投发展18日深夜回复了上述问询函。

据公司表示，在本次收购筹划过程中，公司严格控制了知情人范围，同时提醒相关人员履行保密义务，内幕信息知情人名单已报送上海证券交易所。经自查，不存在内幕信息提前泄露的情形，未发现知情人在自查期间存在买卖公司股票的情形。

针对跨界收购的合理性问题，京投发展回复称，目前公司处于连续经营亏损状态，若继续深耕原有业务，公司的经营状况、资产质量及盈利水平难以改善。通过跨界收购切入新兴优质赛道，是调整业务结构的重要举措，可为长远发展奠定产业基础。

从标的公司发展前景看，虽然当前业务规模较小，但已具备技术竞争力，未来随着行业规模增长、销售规模逐步扩大，规模效应释放后预计可实现盈利。截至2026年3月31日，标的公司在手订单（合同金额）6833.91万元。

在收购价格方面，因收购尚处于早期筹划阶段，尚未聘请中介机构开展尽调工作，各相关方还未就收购作价进行磋商。不过，收购资金来源将主要是公司自有或自筹资金。

截至2026年3月31日，京投发展账面现金余额为32.94亿元。该公司表示，因标的规模相对较小，若收购顺利实施，公司有能力合理安排自有或自筹资金。根据销售预测，2026年全年经营活动现金流量净额预计为正，不存在资金压力。

从资产及负债看，截至2026年3月31日，京投发展总资产564.64亿元，有息债务（含永续融资）余额为441.08亿元，其中一年内到期的长期借款余额为155.18亿元，主要为股东委托借款。“股东委托借款可通过协商续期、借新还旧等方式衔接。”

房企频繁搭科技“便车”

京投发展股价涨势已有所缓和，不过业内仍有其他企业搭上了“科技便车”。

5月18日，合肥城建股价一字涨停，截至收盘报22.84元。当日晚间，合肥城建发布公告称，公司股票价格短期波动较大，存在市场情绪过热、非理性炒作的情况。

合肥城建股价“走强”，与存储芯片巨头“长鑫科技”有关。

据合肥城建披露，合肥市国联资本股权投资基金合伙企业（有限合伙）（简称国联基金），通过合肥产投壹号股权投资合伙企业（有限合伙），间接投资了长鑫科技4.5亿元。

公开信息显示，目前合肥产投壹号对长鑫科技持股比例1.85%，国联基金对合肥产投壹号的出资比例为15.51%，据此计算国联基金对长鑫科技的间接持股比例约0.29%。

具体到合肥城建自身，18日发布的公告显示，合肥城建及子公司在国联基金的实缴占比为9.09%，以此计算其对长鑫科技的间接持股比例仅约0.026%。

“公司目前主营业务为地产开发与销售，不涉及半导体、芯片及存储等相关领域，短期也无转型计划。”合肥城建表示，截至公告披露日，公司间接投资产投壹号的比例较低，间接投资金额较小，与长鑫科技无任何业务往来。

从实际业绩看，2025年合肥城建归母净利润为-5.21亿元；2026年第一季度，公司归母净利润依然为亏损状态、净亏损2489.46万元。这让合肥城建直言：公司股价已大幅偏离当前业绩，未来可能存在大幅波动和估值回归的风险。

中指研究院企业研究总监刘水告诉第一财经，目前资本市场对上市科技公司估价较高，房企沾上科技概念股价会明显上涨，但资本市场有明显周期性，异动之后或会归于平淡。

在房地产行业，不乏试图“跨界”到其他行业的选手。除了正在筹划中的京投发展，去年万通发展完成对数渡科技的收购，通过增资及股权转让方式取得其62.9801%股权。

刘水表示，自2020年以来，超10家上市房企退出地产业务，有企业转型至其他领域。如2023年，鲁商发展将地产业务转让至控股股东，集中优势资源发展生物医药板块相关业务。2024年，冠城大通拟将地产业务转让至控股股东，集中发展新材料业务。

“未来，仍会有上市房企迫于经营压力及转型发展需要，剥离房地产业务。”刘水认为。上市房企收购芯片等科技公司，较为受到资本市场关注。但长期看，房企估值依赖经营业绩，新业务能否持续发展、带来营收及利润业绩，将是公司面临的挑战。

他还表示，对谋求长久发展的房企来说，要么做精做强房地产业务，以保障经营安全为核心，提升竞争力；另一方面，当前房地产行业去产能还在持续，部分房企的转型不可避免，一些上市公司或会退出地产业务，转型发展其他产业领域。

微信编辑| 小羊

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