作者| 王晗玉

编辑|张帆

封面来源|视觉中国

从王石辟谣“被抓”，到今年一季度持续亏损、瘦身，拟32.7亿元转让环山集团股权，进入2026年的万科，依旧深陷舆论漩涡。

风波不断的背景下，普洛斯再度赴港IPO的传闻对当下的万科来说可算是一个利好消息。

此前据多家媒体援引消息人士称，全球物流及新型基础设施巨头普洛斯（GLP）计划最快于今年第二季度向港交所递交上市申请。此次IPO目标集资额不少于10亿美元，公司目标估值约达200亿美元。

尽管普洛斯官方对上市传闻表示“不予置评”，不过若能成功登陆联交所，一方面普洛斯可借此一举回报投资人；另一方面，一直化险攻坚的万科，也可借助这个“退出窗口”缓解资金压力，或是凭此获得新的估值支撑。

实际上，万科当前A+H股总市值约460亿元（截至5月11日），折合美元约67亿元，按普洛斯200亿美元的目标估值，万科手中的股权价值约42.8亿美元，已占其总市值的63.9%。

8年前“种下的树”

回顾万科与普洛斯结缘，双方在资本层面的联手始于上一轮普洛斯从新加坡资本市场退市。

在2017年那场私有化收购中，万科牵头联合厚朴投资、高瓴资本等组成财团，以约790亿元完成对普洛斯的私有化收购，其中万科出资约169-170亿元，获得21.4%股权。

尽管后续在2024年及之后曾数次有消息传出，万科因面临流动性压力，与粤海控股等潜在买家洽谈出售所持普洛斯21.4%股权。不过截至目前尚未有关于该出售事项的官方消息更新。

结合此前几年万科数度欲出售普洛斯股权，以及其近年所面临的经营压力，这棵在8年前种下的树也成了万科后来“好乘凉”的关键资产——若普洛斯IPO落地，将为万科提供“退出窗口”、股权流动性和估值层面的显著提升。

按普洛斯200亿美元的目标估值测算，万科持股对应价值约42.8亿美元。而多家机构的分析还显示，市场普遍预期普洛斯上市的估值区间或在250亿至300亿美元。由此万科的持股价值有望达到53.5亿至64.2亿美元。这几乎相当于万科当前的A+H股总市值。

普洛斯股权价值力压万科传统核心资产

开发类房地产企业传统核心资产以土地储备、待售物业为主，对比万科2025年年报披露的土储、物业情况，普洛斯股权的估值、变现潜力似乎已超越万科自身持有的核心资产。

截至2025年末，万科拟开发产品即土地对应的账面价值为778.8亿元、在建开发产品即期房1788.2亿元，土地及在建期房合计货值约2567亿元。

一般而言，土地转化为成熟的待售物业需2-3年的开发周期，还面临市场波动与减值压力，如2025年万科就新增计提存货跌价准备208.26亿元。

同时，截至2025年末，万科已完工开发产品，也就是待售现房，对应的账面价值约1144.5亿元。鉴于易居研究院在去年11月发布的一份报告显示，全国百城新建商品住宅去库存周期即存销比为27.4个月，万科当前现房资产变现效率仍然承压。

对比之下，截至2025年9月30日，普洛斯全球资产管理规模约800亿美元，总资产净值约200亿美元。根据其披露的2023年年度业绩公告及资产负债表，普洛斯彼时总资产账面价值约1762亿元。

从兑现效率看，万科持有的普洛斯21.4%股权，在解禁期过后可通过二级市场在1-2个交易日变现，且无需承担开发及销售成本；增长速度上，2021-2023年普洛斯总资产复合增长率约8.7%，也超过房企今时今日投资拿地的增速。

此外，与万科当前总市值对比，万科A+H股最新总市值约460亿元，约合67亿美元，按普洛斯200亿美元的目标估值，万科持有的股权价值约42.8亿美元，约合人民币293亿元，较170亿元投资成本增值72.4%。

普洛斯的溢价与万科的收益

与传统的“物流地产商”模式相比，普洛斯未来的成长潜力在于“物流+数据中心+新能源”的生态协同及800亿美元的管理规模。

公开资料显示，截至2025年9月30日，普洛斯全球资产管理规模约800亿美元，总资产净值约200亿美元。在全球与超过140家机构投资者建立合作关系；其中在中国的70个地区市场运营约450处物流仓储及制造研发等产业基础设施，运营面积超过4000万平方米，算力中心IT负载达1400兆瓦，新能源开发规模超2吉瓦。

作为承担起第二增长曲线角色的新兴业务，官方数据显示，2025年普洛斯算力中心业务全年收入同比增长32%，已交付IT负载超420兆瓦。

这意味着，高增长、高毛利的新兴业务，有望推动普洛斯估值从“物流地产”向“科技+新能源”切换。

同时，普洛斯主要通过“开发-运营-证券化-再开发”的模式循环，此类轻资产模式通常更易于在二级市场获得估值溢价。

以其在中国内地发行的中金普洛斯REIT运营情况来看，该基金在2023-2025年连续三年按当年末市值计算的分派率保持在5%以上，在11只已上市仓储物流REITs中表现较好。后续伴随内地公募REITs市场进一步扩容，更多物业有望证券化，提升资产流动性及估值。

目前普洛斯200亿美元目标估值对应的市盈率约8.5倍，与行业平均水平持平，估值具备合理性。

不过回到万科自身，当前普洛斯IPO仅为市场传闻，递表时间、融资规模以及能否成功上市均有变数，同时港股波动或物流行业周期调整也可能导致股权缩水。更重要的是，亚马逊、京东等企业布局自有物流，也为这家全球物流地产巨头带来竞争压力。

但无论行业竞争格局如何变化，普洛斯能否顺利IPO，其对于正处化险攻坚期的万科都是最具确定性的高价值资产。

去年万科归母净亏损885.56亿元，资产总额约1.0万亿元，负债总额约7847.6亿元，净负债率达123.48%，一年内到期的有息负债就有1605.6亿元。普洛斯股权既是稳定的分红来源，更是可快速变现的优质流动性储备，无论IPO是否落地，其都将成为万科优化资产结构、缓解债务压力的“最值钱”资产。

*免责声明：

本文内容仅代表作者看法。

市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本文中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。我们无意为交易各方提供承销服务或任何需持有特定资质或牌照方可从事的服务。

点击图片即可阅读