中经记者 杨让晨 石英婧 上海报道

穿过行业周期，新城控股交出了一份颇具发展韧性的答卷。

3月27日，新城控股发布2025年年度报告。年报数据显示，2025年新城控股实现营业收入530.12亿元，归属于上市公司股东的净利润6.80亿元，扣非归母净利润6.14亿元。

在房地产深度调整之际，新城控股是行业内少数依然能够维持正向盈利的上市民营房企，同时，其整体毛利率达到27.42%，位居行业前列。

值得关注的是，依靠“住宅+商业”双轮驱动，新城控股的商业板块“羽翼渐丰”，不仅成长为业绩的“压舱石”，更是贡献了六成利润，走出了一条向上生长的“第二曲线”。

另据《中国经营报》记者了解，今年，新城控股预计实现商业运营总收入145亿元，新开业吾悦广场5座，进一步筑牢商业护城河。

商业板块成业绩“压舱石”

回顾过去一年，新城控股实现合同销售金额192.7亿元，销售面积约253.58万平方米；实现回款金额212.76亿元，回款率达到110.41%。

值得关注的是，作为较早明确“住宅+商业”双轮驱动发展战略的房企代表，在住宅开发业务承压的大背景下，新城控股凭借商业板块实现了穿越周期。

根据年报，2025年，新城控股实现商业运营总收入为140.9亿元，同比增长10%；物业出租及管理业务毛利90.95亿元，占公司总毛利由上？年同期的48%提升至63%；毛利率达到70%。商业板块不仅成为业绩的“压舱石”，还以高盈利性推动新城控股整体毛利率的走高，形成盈利增长的第二引擎。

更为关键的是，商业持续发展和住宅业务企稳为新城控股提供了充足的现金流，也让新城控股在财务端的表现更加稳健。截至报告期末，新城控股在手现金余额68亿元，在手现金充裕；净负债率为56.97%，继续保持较低水平；公司经营性现金流净额为14.25亿元，经营性现金流净额连续8年为正。由此可以看出，新城控股正在以正向现金流驱动业绩增长，形成“自我补给”的良性循环。

年报数据显示，截至2025年年底，新城控股实现全国141个城市207座综合体项目的战略布局，吾悦广场开业规模达1649.07万平方米，出租率稳定在97.86%高位，运营韧性凸显。

广发证券也在近期研报中指出，2025年新城商业运营收入同比增10%，同店增长5%，商业运营毛利率维持70%水平，出租率则连续多年维持在95%以上，资产运营表现突出，公司盈利主动轮切换，长期价值重估空间大。

多元融资破局持续保持“零违约”

除住宅和商业基本盘之外，新城控股还正通过代建、代管业务拓宽轻量化发展空间，构筑全新的盈利增量。

2025年，新城控股旗下代建、代管平台——新城建管，新增签约面积1061万平方米，在中指研究院发布的《2025年中国房地产代建企业排行榜》中位列第八。截至2025年年底，新城建管累计管理项目155个；累计管理总建筑面积超2600万平方米，覆盖住宅、商业、超大规模综合体等多元业态。

同时，近年来，新城控股在债务端积极调整，确保债务结构安全稳定。2025年，新城控股已如期偿还境内外公开市场债券58.55亿元，持续保持“零违约”纪录；截至2025年年末，公司期末融资余额为509.74亿元，同比压降26.76亿元；合联营权益有息负债降至23.85亿元。

扎实稳固的经营基本面以及清晰的增长预期，让新城控股在融资市场获得了积极回应，并在存量资产证券化领域持续突破。去年11月，新城控股成功发行6.16亿元吾悦广场持有型不动产ABS，斩获全国首单消费类持有型不动产ABS，以及全国首单A股上市民营企业发行的持有型不动产ABS双纪录，为商业地产“投融管退”构建全周期管理的新范式，更标志着公司向资产运营深化转型取得实质性突破。

多元化的融资渠道不仅印证了新城控股具备“开源”的信用实力，也助力新城控股“穿越山丘”。2025年年内，新城控股母公司新城发展发行3亿美元高级无抵押债券，成为近三年首家重启境外融资的民营房企；子公司新城环球成功发行1.6亿美元的优先担保票据。境内市场，新城控股去年陆续发行三笔中期票据，累计规模为36.5亿元，均获中债增全额担保及双AAA评级，融资成本保持低位。

同时，在融资层面，新城控股还具有“撒手锏”——经营性物业贷，不仅成本低、期限长，更具有安全性。据悉，2025年，新城控股新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约125亿元，加权本金平均利率为4.93%，抵押率约50%。

今年以来，新城控股继续推进多类型、多层次REITs产品落地和境外融资。3月16日，据上交所官网，国金资管—吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划2026年首次扩募正式获得受理；2月，子公司新城环球发行3.55亿美元的优先担保票据，获得了国际投资者的积极认购。

“为有源头活水来”，一方面，新城控股通过正向现金流、100%回款、商业持续贡献筑牢护城河，形成持续的“内生血液”；另一方面，多元化融资建立的长效补给机制也进一步巩固了“外援优势”。

在行业寒冬之际，新城控股主动切换动力增长模式，加厚财务安全垫，获得了资本市场的认可。

国泰海通在近期研报中分析称，新城控股目前逐步打通多项融资通道，债务结构有望持续优化；同时考虑到公司商场业务现金流稳定，公司业务与国家积极推动消费驱动转型的政策方向保持一致，因此给予公司0.65倍PB适度溢价，目标价18.34元。

（编辑：石英婧 审核：童海华 校对：翟军）