万科，曾经是房地产的“优等生”，同时也是A股市场的优秀白马股，如今却深陷股债齐跌局面。短短几年时间，万科从辉煌时刻跌至了困局危机。

2018年，在房地产市场仍然处于繁荣发展的阶段，万科却提出了“活下去”的战略口号。在当时看来，万科的这一战略调整引起很多人的不解，但时隔数年之后，大家才明白了当时万科提出“活下去”的用意。

2018年万科提出了“活下去”战略，本来具有很强的前瞻性。然而，当房地产市场从上行周期变成了下行周期之后，即使提前做好充分准备的万科，也难逃房地产下行周期的冲击影响。

其中，从万科的经营性现金流量净额分析，从2018年至2020年，万科的经营性现金流量净额仍然保持稳健增长的态势。但是，到了2021年，万科的经营性现金流量净额却突然大幅下滑，仅录得41.13亿元的数据，同比减少了92.27%。虽然当年的经营性现金流仍然为正数，却较2018年至2020年的数据大幅缩水，2021年成为了万科发展的重要转折点。

再从净负债率指标分析，2021年之前万科的净负债率保持比较稳定的水平。但是，从2022年以后，万科的净负债率却持续上升。到了2024年末，万科的资产负债率为73.66%，但净负债率却大幅攀升至80.60%。到了2025年上半年，万科的净负债率进一步攀升。在万科净负债率大幅攀升的背后，与资产价值大幅下降有关，特别是投资性房产公允价值重估的大幅下降。

在房地产市场处于上升周期的时候，很多问题容易被市场忽略。但是，当房地产市场处于下行周期的时候，市场却无限放大它的问题。

当务之急，在于解决万科的债务压力，化债成为了2025年和2026年万科的主要挑战。

以2025年12月为例，万科有两笔中票将要到期。其中，一笔是涉及20亿元的“22万科MTN004”，将于12月16日到期。另一笔是涉及37亿元的“22万科MTN005”，将于12月28日到期。

按照这两笔债券的规模体量计算，约为57亿元。按照一年内到期的债券规模计算，约为157.53亿元。

面对沉重的化债压力，非常考验万科的财务承受能力，万科中短期的偿债压力依然很大。对万科而言，一方面要加快处置资产，变现更多的现金，以减轻偿债的压力；另一方面要继续降负债、降杠杆，不断改善自身的财务结构。

通过万科的困局事件，给我们带来了不少的警示。哪怕曾经是多么优秀的企业，但面对行业下行周期的压力，几乎任何企业都无法避开周期下行的风险。然而，优秀企业与平庸企业最大的区别是，优秀企业可以提前做好充分的风险管理，并且在下行周期到来之前，最大限度降低自身的杠杆风险与负债水平，保留足够多的现金来应对风险。当上行周期即将到来之际，企业又会提前做好布局，迎接新一轮上涨周期的到来。

在行业处于下行周期的阶段，对企业的冲击影响是显著的。

从融资层面分析，下行周期会影响企业的融资效率，融资效果也会较上行周期大打折扣。

从销售层面分析，下行周期会严重影响企业的销售情况，甚至出现销售回款大幅放缓的问题。对负债高企的行业来说，一旦销售回款大幅放缓，无法及时应对当期的偿债压力，那么对高负债的企业而言，将会带来沉重的冲击影响。

从股东层面分析，下行周期会从一定程度上削弱公司的分红能力，股东回报预期将会大打折扣。一旦企业深陷经营困境，那么可能会出现连续多年零分红的情况。

与万科等房企相比，香港本土的房企在风险管理方面，会显得更加成熟。

例如，在负债层面上，内地房企会采取较为激进的经营策略，净负债率普遍较高。但是，对香港本土的房企而言，它们的净负债率长期保持在20%至30%的水平，更有部分房企的净负债率不足20%。

此外，与内地房企热衷于高周转的经营方式不同，香港本土房企具有很强的风控理念，更愿意通过“开发与持有收租”的模式进行经营，从最大程度上降低经营风险，提升自身的抗风险能力。

面对房地产市场的周期波动，内地房企可能对顺周期扩张的模式过度依赖，一旦房地产市场开始出现下行周期，那么房企的高杠杆、高负债风险会随之暴露。但是，对香港本土的房企而言，它们经历了多轮房地产周期的考验，更擅长逆周期投资，擅长利用周期规律进行高抛低吸，以不断强化自身的竞争优势。

由此可见，经历了这一轮房地产调整周期之后，对房企们来说，未来的经营理念与经营战略也需要不断调整。是否提前做好风险管理、是否提前预判周期拐点，将会是判断房企优等生的关键指标。