21世纪经济报道记者 吴抒颖

公募REITs再现认购热潮。

华夏中海商业REIT于10月17日发布的公告显示，其公众投资者和网下投资者有效认购申请确认比例分别为0.28%和0.31%，对应有效认购倍数分别为361.9倍和320.5倍。此次发行累计认购金额近1600亿元。

以认购金额来看，华夏中海商业REIT此次发售比例配售前的总认购金额为1593.3亿元（含战略配售、网下发售和公众发售），是其拟募集规模的100.5倍。

不仅是华夏中海商业REIT，今年以来，消费类REITs上市均获得了投资者的热捧。今年9月，华夏凯德商业REIT也实现超购，其拟募集规模22.872亿元，比例配售前累计认购资金超3091.7亿元，公众投资者与网下投资者的有效认购倍数分别达535.2倍和252.6倍。

消费类REITs持续走高的前提是，多数底层资产运营情况符合投资者预期，进而使得消费类REITs回报良好，投资者对这类资产也相对看好。在此背景下，越来越多商业综合体的运营方也不断提升资产运营能力，以求早日打通“投融管退”的投资闭环，形成良性循环。

华夏中海商业REIT的认购热，早有预期。

今年10月14日，华夏中海商业REIT就已经宣布公众投资者发售部分提前结束募集，并进行比例配售。其时，华夏中海商业REIT表示，原定募集期限为2025年10月13日至10月14日。由于公众投资者认购规模超过初始募集规模上限，募集于10月13日提前结束，自10月14日起不再接受认购。

最终，华夏中海商业REIT最终网下投资者有效认购份额为约201.9亿份，按照基金发售价格5.281元/份计算，网下发售比例配售前的募集规模约为1066.21亿元；公众发售方面，有效认购基金份额数量为97.71亿份，为公众发售初始基金份额数量的361.9倍。按照发售价格计算，基金公众发售部分比例配售前募集规模约为516亿元。

不仅是华夏中海商业REIT，9月底，华夏凯德商业REIT在发售阶段也取得不错表现。9月29日，首单外资消费REITs华夏凯德商业REIT上市，在发售阶段，华夏凯德商业REIT募集规模22.87亿元，比例配售前累计认购资金超3091.7亿元，公众投资者与网下投资者的有效认购倍数分别达535.2倍和252.6倍。

消费类REITs受到热捧的重要原因是，其收益率相当可观。Wind数据显示，上半年底层资产为消费基础设施的REITs平均涨幅达到35.02%，其中嘉实物美消费REIT以50.35%的净值涨幅居首。

而支撑消费类REITs实现可观收益的支撑是，底层资产的运营表现突出。可供对比的数据是，华夏华润商业REIT上半年营收3.63亿元，同比增长35.7%，净利润0.16亿元，大幅高于去年同期；同期，中金印力消费REIT实现营业收入1.69亿元，租金收缴率达到99.86%，2025年上半年客流量达1117万，同比增长6.16%，销售额（不含汽车销售额）达到22.55亿元，同比增长17.78%。

一位私募机构的董事长告诉21世纪经济报道记者，消费类REITs目前上市或者计划上市的多数是已经经过市场的打磨和验证，“本身底层资产中等偏上，收益率也能够达标，长远来看也有一定的潜力，市场对这类确定性资产的青睐程度较高。”

纵观受到热捧的消费类REITs，多数由头部企业进行运营，而且经营效率表现较好。

以华夏中海商业REIT为例，其首发底层资产映月湖环宇城是消费REITs中通过收购盘活资产的代表性案例。这一项目商业可租赁面积6.39万平方米，2024年营收1.37亿元，截至2025年一季度末出租率分别97.9%。根据募集规模测算，华夏中海商业REIT 2025年4月1日至12月31日以及2026年的预测净现金流分派率分别为4.00%（年化）、4.21%。

华夏凯德商业REIT的底层资产则包括长沙凯德广场·雨花亭和广州凯德广场·云尚，均位于核心商圈，具备优质运营能力和稳定收益。

除了收益和运营稳健以外，消费类REITs能够得到投资者追捧的核心原因还在于运营方具备较高的信用背书。

一位咨询机构的研究员对21世纪经济报道记者分析称，上述消费类REITs能够成功登录资本市场的核心原因是在合规性上做到了非常好，财务以及税务等方面都能够迅速使得它能够迅速实现剥离打包上市。“我们接触了很多项目咨询，其实很多资产都有打造REITs的意愿，但是由于股权或者是财务上面具备复杂性，梳理起来较为困难，所以目前我们看到能够上市的消费类REITs主要还是国央企以及头部民企为主。”

可供对比的是，华夏中海商业REIT由中海地产发起，作为全国性的房企，其“投、融、建、管、退”全周期资产管理能力，可为华夏中海商业REIT的长期稳健运营提供基础。

除此以外，投资者关注的核心还在于REITs本身的可持续性，也因此大型企业所发起的REITs更加具有竞争力，因为大型企业优质资产较多，具有扩募的潜力。

例如，华润置地作为发起方的华夏华润商业REIT就已经在近期发起二次扩募。10月14日，华夏华润商业REIT发布公告称，其扩募份额上市申请事项已获得中国证监会和深圳证券交易所受理。

根据公告，华夏华润商业REIT拟购入三个万象汇项目，包括杭州萧山万象汇项目、沈阳长白万象汇项目、淄博万象汇项目，分别位于浙江省杭州市、辽宁省沈阳市以及山东省淄博市。

虽然消费类REITs目前的发起方多数信誉较好，运营也较为得当，但并不代表投资REITs能够一劳永逸。上述私募机构董事长提醒，“相比起其他类别的REITs，消费类REITs的确定性和成长性相对比较强，但是这类资产也和宏观环境息息相关，应该持续关注底层资产的变化，例如出租率、租金等指标是否会异动，以此判断是否具备投资价值。”