文|恒心

来源|博望财经

2025年中国房地产行业处于深度调整与弱复苏并行的关键阶段。

政策端延续“止跌回稳”基调，市场呈现“两端集中、中间塌陷”的特征：头部房企依托信用优势与运营能力稳健前行，中小房企在融资受限与区域市场萎缩中艰难求生；城市能级分化加剧，一线及核心二线城市需求韧性凸显，三四线城市库存压力高企。

当72家房企半年业绩预告中逾六成深陷亏损泥潭，当万科百亿亏损的新闻震动市场，房地产行业的2025年上半场被阴云笼罩。

毫无疑问，行业正从“增量扩张”转向“存量提质”，以“好房子”为核心的高质量发展模式加速构建，房企竞争逻辑从规模扩张转向现金流安全与精细化运营。

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行业整体承压，但结构性曙光初现

2025年上半年，房地产行业仍处于“挤泡沫”的阵痛期。

据Wind数据，截至8月15日，在A股（申万二级行业-房地产开发）、港股房地产上市公司中，共有72家内地房企预告2025年上半年业绩。其中，多数房企依然在本期录得亏损，共计46家，占比超过六成。

龙头房企更是成为重灾区。继2024年录得了1991年上市以来的首次亏损后，万科预计2025年上半年净亏损100亿至120亿元，较2024年上半年的98.52亿元，亏损进一步扩大。此外，华夏幸福、*ST金科、金地集团、绿地控股、荣盛发展、华侨城A等12家企业预计亏损金额或超过10亿元。

来源：上市公司公开资料

行业毛利率普遍下滑，项目结转规模收缩、资产减值计提增加成为共性困局。这其中很大程度源自于房地产行业下行的影响，据华泰证券统计，截至2025年4月，在近4年的调整周期里，新房和二手房价格，累计回撤幅度达到10.1%、17.4%。

下行趋势或仍将持续。摩根士丹利在行业中期业绩预览的报告中表示，尽管流动性风险有所缓解，上半年地产开发企业的业绩将继续令人失望。下半年，由于房价持续下跌、去库存和资产减值压力，预计地产开发利润率会进一步下降。

然而阴云中已透出微光。

其一是扭亏阵营逆势扩容。2025年上半年预计实现盈利的企业中，包括滨江集团、新黄浦、天保基建、深深房A、深物业A在内的5家房企预计盈利增长，同时，城建发展、中华企业、中洲控股、渝开发、城投控股等12家企业实现了扭亏为盈，跻身“逆转者”行列。

其二是投资端显露暖意。据中指研究院发布的数据显示，TOP100房企上半年拿地总额5065.5亿元，同比增长33.3%，增幅较1-5月扩大4.5个百分点，头部企业新增货值占比超40%，土地市场向核心城市加速集中，显示出房企较强的投资意愿。

其三是销售降幅收窄。中指研究院数据显示，尽管2025年1-7月百强房企销售总额20730.1亿元，同比下降13.3%，但较2024年同期降幅已明显收缩，释放筑底信号。另据亿翰智库统计显示，前7月TOP10房企销售门槛值同比增长5%，头部企业表现依然稳健。

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房企分化加剧，“运营为王”时代开启

行业从“全面下行”转向“分化复苏”，除财务稳健、布局高能级城市的房企率先企稳外，此轮调整中，房企战略选择的差异也直接导致了业绩鸿沟。

以龙湖集团为例，尽管受房地产行业下行的影响导致地产开发业务的结算毛利率下降，2025年上半年股东应占核心溢利预计将录得约45%左右的下降，但在行业持续下行背景下仍能实现盈利，很大程度上得益于龙湖运营业务及服务业务稳健增长。据龙湖集团1-6月运营数据公告，上半年实现含税经营性收入约141.5亿元，再创半年历史新高；其中运营收入约75亿元、服务收入约66.5亿元，持续为其贡献稳定利润。

更值得关注的是其现金流韧性——含资本支出的经营现金流为正，2025年到期境内债已清零。面向未来，龙湖将始终聚焦以客户为中心的产品力和服务力提升，积极推动开发业务存货去化以及运营业务、服务业务的稳步增长，以正向经营性现金流推动各航道业务的可持续发展。

新加坡星展银行的解读一针见血：“保留现金流和去库存策略是龙湖债务优化的核心”。当部分房企还在为展期奔波，龙湖集团已通过持有型项目持续产出租金。此外，新加坡星展银行还预计，龙湖集团在偿还完12月的银团贷款后，将偿清其近期的境外债务，并可能在2026年初考虑重启土地投资；新项目将能够加快地产开发业务利润率的修复进程。

除龙湖集团外，还有一些企业也凭借开发模式创新穿越周期。滨江集团上半年盈利有望实现同比增长40%-70%，预计归属上市公司股东的净利润为16.33亿元-19.82亿元，核心动能是“高周转+聚焦核心城市”策略，杭州等地项目交付量激增推动业绩突围。而城建发展则通过“高端项目交付+金融资产收益”双轮驱动，实现从亏损1.38亿元到盈利6.5亿元的跃升，同比增长最高至575.14%。

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从救市到重构，政策转向与市场新机

政策基调的深刻转变正在重塑行业逻辑。

从政府工作报告到中央政治局会议，从强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”、“更大力度促进楼市股市健康发展”、“加快构建房地产发展新模式”到着重提及了“城市更新”，无不表明政策天平已向新模式倾斜，从短期刺激需求（如松绑限购）转向长期供给侧改革。

地方也在实践探索，存量更新与保障性住房。无锡恒隆广场二期、杭州恒隆广场（预租率77%）等项目下半年分阶段落地，显示国企凭借资金优势抢占旧改市场。政府专项债资金用于收购闲置土地和过剩住房，但三线以下城市因库存过高，政策效果有限。

而龙湖的实践与顶层设计高度契合。

北京中关村观萃项目成为全国首个“好房子”样本，首层架空、风雨连廊等创新设计斩获销售佳绩；70%土储聚焦核心城市（如杭州），精准卡位城中村改造红利；轻资产业务加速扩张，2025年代建签约目标突破100亿。

对此，上海交大陈杰教授强调：“房地产必须转向运营驱动”。龙湖的探索印证了这一趋势：当渝开发靠股权转让收益扭亏、天保基建依赖退税冲回时，龙湖通过重庆沙坪坝高铁TOD、沈阳浑南天街等存量运营项目，实现了利润的可持续增长。克而瑞所言“把握结构性机会”，正在龙湖集团的实践中具象化。

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总结

各房企的业绩预告与转型探索，恰似穿透行业阴霾的探照灯，照亮三条转型必由之路。

一是盈利模式重构已成生死线。当保利、万科的开发毛利率崩塌警示行业，华润、龙湖的运营增收案例证明：摆脱土地红利依赖，建立多元利润结构是生存根基。

二是现金流管理决定企业寿命。穆迪报告揭示：华润、龙湖等高经营收入企业财务韧性更强。龙湖集团经营性现金流为正、债务结构优化的事实说明，现金流造血能力比规模排名更重要。

三是政策红利属于长期主义者。从“好房子”样本到TOD开发，房企对产品力和城市更新的投入，印证花旗的判断：“专注优质产品的房企将胜出”。当行业进入专业深耕时代，唯有用产品力重获客户信任，才能激活需求。

2025年的房企半年业绩预告，是一部残酷的行业分化史：46家亏损企业警示传统模式的终结，而龙湖、滨江等企业的韧性成长，则宣告新模式探索者的黎明。正如摩根大通所言：“市场更关注政策趋势而非滞后业绩”。

随着城中村改造加速、房企融资白名单扩容，那些已完成现金流重塑、业务转型的房企，正迎来新一轮增长周期的入场券。