1350亿央企地产巨头,筹谋退市 央企重组12亿房企 千亿地产巨头正式退市
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2025-08-02 20:51:44
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记者丨李惠琳 谭璐

编辑丨谭璐

1350亿资产的大悦城地产,或告别资本市场。

7月最后一天,其董事长姚长林签发了一则公告,董事会决议,回购公司股份,并撤销在香港联交所的上市地位。

这家商业地产巨头,已在港股上市12年。

为达成私有化,出价不菲。此次回购涉及股份总数47.3亿股,代价最高约29.32亿港元,完成后全部注销

交易完成后,大悦城地产将几近全资并入母公司大悦城控股。至此,中粮系两家地产平台,由“分点作战”变成“抱团取暖”。

资本市场反应积极,8月1日复牌,大悦城地产大涨45.95%,市值飙涨至77亿港元。



溢价回购

这笔大交易核心操盘人,是姚长林。

2024年中,姚接任大悦城控股、大悦城地产的董事长,此前他在中粮系工作20多年。一上任,就承担着破局的重担。

大悦城地产,本身是大悦城控股的并表子公司,也是其商业板块的重要组成部分

旗下拥有或管理32个大悦城、大悦汇等商业项目,以及三亚亚龙湾瑞吉度假酒店、三亚美高梅度假酒店、北京华尔道夫酒店等奢华酒店。


在6月初的股东大会上,姚长林坦言,此刻要审时度势,积极制定经营政策,应对市场变化。

话音落下不到两个月,他就有大动作。

此次回购股份,涉及大悦城控股、得茂以外的所有股东所持股份,占总股本的33.24%。


大股东的出价,为每股0.62港元,较公告前一个交易日的0.37港元股价,溢价67.57%。

私有化公告前,大悦城地产股价长期低迷,在0.3港元上下浮动,市值徘徊在50亿港元

大股东认为,在当前市况,其对股东有一定吸引力,而其出手私有化,是基于大悦城地产“流动性承压”。


“过去数年,公司股价一直较每股资产净值折让,整体流动性偏低,限制了从资本市场筹集资金的能力。”

公司公告称,上市地位难以提供足够的境外融资支持,预计将来亦不会有实质性改善。

过去两年,大悦城地产的融资现金流净额连续两年为负,2024年末,这个数据为-44亿元。

截至去年末,其净资产有162亿元,每股净资产为2.63港元,股价也确实低估。


合二为一

对于姚长林为首的董事会而言,私有化更深层的原因,与公司的战略考虑有关。

这个香港上市主体的前身,是中粮集团的商业地产平台。2013年,以“中粮置地”之名登陆港交所,后更名为大悦城地产。


2019年,中粮系启动重大资产重组,A股上市平台大悦城控股,收购大悦城地产的控股权,由此充分参与后者的经营决策,实现两大平台的整合。

姚长林身兼两家公司的董事长,然而,不同上市平台造成的内部治理藩篱,对公司的发展形成掣肘。

公告指出,由于受大悦城控股的控制,目前的架构增加了公司治理的复杂性,并阻碍了决策效率。

如果合二为一,将缩短决策周期,提高营运效率,降低相关成本

“作为私人公司,在制定长期战略决策方面,具有灵活性。”大悦城地产称,其业务策略、重大投资及资本营运,将不再受限于董事会或股东大会批准。


对于母公司,也是一重利好。

协议安排生效后,大悦城控股的持股比例,将从64.18%增至96.13%,权益进一步增厚,有利于提升归母净利润。

这几年,大悦城控股处于业绩低谷。

2022-2024年,累计亏损超过70亿元。2025年上半年,预计扭亏为盈,盈利约0.8亿至1.2亿元。

相比之下,大悦城地产较为稳定,2024年净赚7.79亿元。私有化后,其收益将全额注入母公司,显著改善后者的财务表现。

据称,这笔交易的资金来源,为大悦城地产的内部资源及外部债务融资。

截至2024年末,其负债总额为735.78亿元,其中,一年内的应付账款、其他应付款、银行借贷等近164亿元,账上现金有191亿元。

公司方面强调,本次交易尚存在不确定性,需满足或豁免若干条件后方可生效。


加强协同

对于姚长林来说,将大悦城地产纳入母公司,也有利于加强业务协同。

大悦城地产的商业资产,极具价值。

母公司在全国布局的44个商业项目中,去年购物中心销售额就达401.3亿元,同比增长16%,大部分由大悦城地产贡献。

姚长林治下,大悦城地产的业绩在2024年已经回暖,营收大涨近五成,达198.31亿元


这个香港上市平台的业务,包括投资物业、物业开发、酒店经营、管理输出等四个板块。其中,物业开发占大头,去年收入高达145亿,占总收入超过七成。

大悦城地产,开发、经营和管理着大量城市综合体,其物业年租金超过40亿,现金流平稳,且毛利率保持在76%的高位。

这些购物中心主要分布在一线和核心二线城市,运营表现强势,北京西单大悦城、北京朝阳大悦城、天津南开大悦城等,平均出租率均在97%以上。

6月初,姚长林在香港出席大悦城地产的股东会,会后与在场股东交流了十来分钟。


姚长林

“我们在2024年,把商业提升到了更加重要的地位……确立了1123的战略体系。”姚长林说。

“1123战略体系”的第一个1,就是提升商业的引领地位,助力公司穿越周期。

今年6月,公司已将商业管理中心调整为商业事业部。大力发展商业板块,管理层可能还有资本运作的考虑。

2024年9月,华夏大悦城商业REIT于深圳证券交易所上市交易,募资48亿元。

姚长林公开评价,此操作打通了“投融建管退”业务闭环,使资本循环更加顺畅。

若能挖掘协同潜力,姚有望带领这家商业巨头,强化经营能力,释放出其资产价值。

图片来源:大悦城,除标注外

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出品丨21财经客户端 21世纪商业评论

编辑丨金珊

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