地产行业，静待复苏

近日，由周大福（控股）有限公司控股的新世界发展有限公司发布公告，表示知悉市场上有关公司现有贷款再融资的传闻及猜测。公司当前仍在与债权人就现有贷款的再融资进行积极磋商中。

从公告中的“债权人”“贷款再融资”“积极磋商”等关键词或许可以分析，这可能涉及公司对原有贷款的化风险举措，涉及再融资，并已经在走积极的磋商道路。

此前，有媒体报道过公司875亿港元贷款再融资计划。报道指出，新世界发展已获得所有贷款机构对再融资计划的初步同意，包括此前曾反对的银行，仍有少数银行正在拟定正式的书面承诺，新世界希望在今年6月30日前获得超过50间现有贷款银行的全部同意；若无书面同意，再融资计划可能会告吹。

这笔875亿港元贷款再融资，将可能被用于偿还公司2025~2026年到期的债务，有点类似于借新还旧。虽然后续依然面临新债务的还款压力，但能还上总比还不上好，是雪中送炭的一笔钱。

作为中国香港郑裕彤家族旗下的核心企业之一，新世界发展这一老牌地产企业一度春风得意，引领内地和中国香港的商办综合体和高品质住宅的开发和运营，以K11和分布在全国各地的高端住宅项目为品牌，很具知名度。

然而，令人唏嘘不已的是公司近年来所面对的债务问题，非常棘手，确实是到了“危难之际”。

现实的困难

2024财年（2023年7月1日~2024年6月30日），新世界发展股东应占亏损约196.83亿港元，这也是新世界发展近20个财年以来首次出现亏损。而且这个亏损额非常巨大，比2020年到2023年四个财年的净利润累加还要多好几倍。

主要原因是上半年出售新创建的83亿港元非现金亏损，另外还有92亿港元是减值和拨备。计算核心经营利润，新世界发展2024财年仍有约69亿港元，下降了18%。

在地产领域的过度举债，激进扩张，遇上了从2021年开始的地产政策调控和行业下行，是造成公司目前困难的主因。

一方面，投资物业公允价值变动及减值拨备等非经营性因素连年侵蚀公司的利润，造血能力下降显著；另一方面过往的大幅度举债也面临到期兑付周期，造成公司现金流非常紧张，需要通过上文提及的再融资等措施，及时输血。

据2024/2025中期报告，报告期内公司取得营业收入 167.9亿港元，同比下降 1.6% ，取得核心经营溢利 44.2 亿港元，同比下降 18% ，取得归母净利润为- 66.33 亿港元。公司业绩下降主要系物业项目公允价值变动侵蚀利润49.5亿港元。

截至2024年底，公司综合债务净额1246.2亿港元。而公司持有的现金以及银行存款为218.58亿港元，债务净额与权益比率为57.5%。

当务之急就是公司如何避免掉入债务违约的泥潭。为此， 新世界发展一面加紧安排销售和预售，增加回款来源；另一方面则更加严格控制运营成本和资本支出。

在报告期内，公司进行了几笔较大金额的出售。比如，以大约14.4亿元人民币，向 周大福企业有限公司的一家全资附属公司 出售天得发展有限公司全部发行股本的30% 。同样以总价约4.17亿港元，向 周大福企业有限公司 出售旗下建造以及运营启德体育园项目公司的75%股权 。

在2024财年，公司达成出售非核心资产80亿港元的目标，交易标的包括香港荃湾愉景新城商场及停车场全部权益、深圳前海周大福金融大厦北塔余下30%权益等。

此外，公司在严控成本方面也成效显著，2024/2025中期报内持续经营业务的资本开支及营运费用分别减少35%及9%。

看得出面对债务压顶，公司这几年来一直在努力化解，也取得了一定的成绩。

2024/2025中期报内，公司总负债减少51亿元至1464.9亿港元，短债减少94亿港元至322亿港元，剔除投资物业减值因素影响的净负债率约为54.5%，与去年持平。截至2024年底，公司可动用资金约340亿港元，其中可动用银行贷款120亿港元。公司高层已表示，未来将继续出售非核心项目加快资金回流。

随着美联储可能进入降息周期，公司未来的融资成本将进入下降通道，同时公司资本开支将保持下降趋势，净负债率有望下降。

然而在商业地产和住宅领域的核心收入下降，始终无法让公司清清爽爽地平静下来，这几年给人的感觉总是“抖抖豁豁”，游走于现金流危机的边缘。

还有后手？

除了上述通过大力增加销售回款，出售非主营业务/资产，以及节约费用和资本开支以外。面对危机，其实新世界发展还有后手可用。

首先，公司持有大量一、二线城市核心地段的物业和土地储备。

目前，公司在香港拥有723万平方尺权益土储（其中物业发展面积346万平方尺）；拥有在新界大约1553万平方尺的农地面积，大部分位于发展潜力较强的“北部都会区”。

公司在中国大陆拥有土储299万平方米（不含车库），其中174万平方米为住宅用途。其中核心土储均位于广州、深圳、佛山、武汉、上海、杭州、北京以及沈阳等重点一二线城市，占比达82%。

上述这些优质的土地储备或许可成为关键的后手——在关键时刻被公司摆上货架，当然目前还完全没有迹象显示公司有出售土地储备的迹象。

其次，实际控制公司的郑裕彤家族，是广为流传的“香港四大家族”之一。旗下还拥有珠宝品牌周大福、酒店等一系列优质资产。据《2023年胡润百富榜》财富数据，郑氏家族的财富为1300亿元，排名第18名。

郑裕彤先生13岁离开家乡顺德，赴澳门做金铺学徒，白手起家，成为香港一代“珠宝大王”，后励精图治，在1970年代抓住了香港战后房地产市场方兴未艾的发展机会，投资房地产市场，并逐步筑起他的地产王国，成为众所周知的地产大亨。

上世纪90年代的中国，吸引了很多海外的投资，当中最巅峰时期，来自港商的投资一度约占60%，而郑裕彤先生是其中最有代表性的华人企业家之一。

家族传承至今，在各界的人脉和资源是无法忽视的——家族的资本实力和关系网络资源，将会是新世界发展渡过难关的另一个后手。

尾声

新世界发展是很早就进入中国大陆市场的著名香港地产商，且直到今天，其在粤港澳大湾区核心城市和长三角核心地域所持有的物业和资产依然庞大。

有大陆出版界人士曾经这样评价郑裕彤先生：“在历史的转折年代坚定支持改革开放事业，始终坚持爱国爱港、反哺桑梓、回馈社会的家国情怀和赤子之心。”

其实新世界发展度过此次危机的前景也大致已经注定，常年看多中国经济发展的著名港商企业集团，不太可能发生“大船倾覆性”危机。

不过，这个案例再一次提醒我们：过度举债和激进扩张的发展模式，总是会在某些特定行业调整和周期下，产生极其严重的危机。

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