中国金茂管理层大洗牌,新团队意在“重新起跑”? 中国金茂管理层 金茂集团班子
创始人
2025-05-10 23:38:58
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继开年取消全部区域公司后,近日中国金茂(00817.HK)高管团队大更新。“这次调动大多是老人提拔,未来公司在管理上会对标业内优秀企业。”相关内部人士表示。

在房地产行业,组织架构调整的企业不在少数,而金茂的特殊之处在于:一方面其作为老牌央企,是当下为数不多还能大笔投资,有竞争未来“牌桌”机会的房企;另一方面,过去几年金茂经历了一段业绩调整期,新管理团队能否带领公司突围备受关注。

业内专家接受采访时表示,金茂过去几年业绩调整,主要有两方面原因,一是曾经下沉至较低能级城市拿地,阶段性造成库存压力;二是在本轮限价政策松动前,金茂的高端高价产品优势受到一定限制。此次组织变革后,公司在面临外部市场竞争之余,内部城市公司之间的竞争也会更激烈,本质还是为了适应行业新环境、激发组织活力。

新管理团队就位

为适应当下的地产竞争形势,老牌央企中国金茂,正在经历组织架构的深度重构。

年初,金茂的“掌舵手”更替,张增根因年龄退休辞任,执行董事陶天海获董事会委任,出任公司主席、战略及投资委员会主席及ESG委员会主席,2025年3月11日起生效。

与金茂过往较保守的风格不同,陶天海上任后便开启了一轮大变革。先是组织架构调整,取消全部区域设定,将原有的"总部-区域-城市"三级架构,调整为"总部-地区"二级架构。

具体而言,14个地区公司包括华东市场的上海公司、浙江公司、南京公司、苏南公司、合肥公司;华北市场的北京公司、天津公司、山东公司、郑太公司、雄安公司;华南市场的广深公司;华中市场的长沙公司;西南市场的成渝公司、西安公司。

在地产行业,房企裁撤区域、收编城市公司已成常态,缩短从总部到一线的管控半径,也是行业大趋势,但今年以来像金茂这般大刀阔斧改革的,在业内也并非多数。

与组织架构调整相适应,金茂的管理团队也完成了正式“更新”。自上而下,金茂提拔几位副总裁、免除了原区域层面的领导班子、敲定了14个城市公司的负责人。

具体而言,中国金茂华南区域总经理李兴,升任中国金茂高级副总裁,后续将分管成本合约部、资产管理部、以及金茂广深地区。李兴2011年加入金茂,此前曾担任公司投资发展部副总经理、总经理,金茂华东区域副总经理,金茂华南区域总经理等多个职位。

金茂华东区域总经理关翀,升任中国金茂副总裁,后续将分管华东各城市经营,包括上海、南京、浙江、苏南、合肥;关翀2001年加盟仁恒置地,操盘豪宅设计管理多年,2013年加盟中国金茂上海担任区域副总兼项目总,曾操盘业内知名的大宁金茂府。

中国金茂首席营销官李剑,升任中国金茂副总裁。李剑并非传统的“老金茂”,而是龙湖2007届的仕官生,本硕均毕业于清华大学,在龙湖先后担任长沙公司总经理,集团品牌营销中心总经理、海广公司总经理等,2024年加入金茂担任集团首席营销官。

除了集团层面的高管团队更新,金茂14个地区公司的负责人也敲定,比如上海地区公司总经理由副总裁关翀兼任,浙江地区公司总经理由王振松担任,吴艳涛任南京地区公司总经理等,整体均为原班人马过渡,仅北京及合肥两地的城市总经理有调整。

可以看出,虽然金茂今年的组织架构发生大变动,整体裁撤了区域这一层级,但在人员安排上以平稳为重,同时在用人上以业务能力强为先。一位内部人士表示,金茂本次高管变动在预期中,不是大的变动调整,基本都是“老人”内部提拔。

走过业绩调整期

与业内其他央国资房企相比,金茂在这轮行业调整中,不算跑在前边的那个。

从销售规模看,金茂曾在房企销售齐升的2021年,达到全口径2356亿元的销售规模。随着地产整体降温,2022年房企销售普遍缩水,金茂销售金额也回落至1550亿元。此后的2023年,金茂销售金额1412亿元,过去的2024年销售金额982.55亿元。

这几年间,金茂的销售排名从2021年的第15名、变为2024年的第12名,虽然有所提升,但在民营房企接连出险退场、央国企逆势超车的这几年,金茂未如头部的保利、中海、华润,以及TOP10中的建发、越秀等企业那样,实现业绩的大幅“弯道超车”。

从年报业绩看,过去的2020年~2024年间,金茂的营业收入分别为600.54亿元、900.60亿元、829.91亿元、724.04亿元、590.53亿元;同期归母净利润分别为38.81亿元、46.9亿元、19.84亿元、-68.97亿元、10.65亿元,其中2023年一度经历业绩深度调整。

彼时金茂表示,业绩亏损及下降主要是受房地产行业下行影响,集团及集团的部分联营及合营企业项目计提发展中物业、持作出售物业减值,部分物业开发项目收入及毛利率下降,土地开发收入金额下降导致毛利下降,以及收并购和出售等事项影响。

客观而言,受楼市价格下行、企业资产等因素影响,过往房企出现资产计提减值是行业常态,能实现业绩盈利的已是少数。不过,业内其他头部央国企,近年来虽盈利收窄、但大额亏损的不多,还有房企凭借持有经营性资产,在房开低迷期收获了可观盈利。

而金茂曾经是亮点颇多的老牌央企,早期其在地产江湖“打天下”时,一度凭借“金茂府”的招牌,实现用产品重塑地段价值,被业内冠以“高地价-高售价”的豪华房企标签。这样一家较具产品特色、且有央企背景的房企,为何也经历了一段业绩盘整期?

镜鉴咨询创始人张宏伟对第一财经表示,一方面,在本轮市场调整前,即2019年到2021年间,金茂拿地曾较为下沉,其中还有很多超级大盘,一定程度上给公司带来了阶段性库存压力。第二点,金茂的优势是打造高端、高价产品,而在此前严格限价时,这一优势的发挥受到限制,如果拿地价高、但卖不到预期价格,也会影响业绩表现。

在年初的业绩会上,金茂管理层也表示,在上轮严格的调控政策下,比如限房价、限地价时,房企拿地要拼手气、拼成本控制,金茂作为起家一二线、主打高端改善产品的房企,在严格调控的这几年做了一定下沉。随着调控政策基本全面放开,金茂还是要回归核心城市、核心地段、回归高端,这既是金茂的“老本行”,也是金茂的品牌优势和基因所在。

重回一二线竞争

“未来房地产的竞争,将主要集中在⼗⼏家全国性的房企,还有⼤量地⽅性房企之间。”年初业绩会上,中国金茂主席兼执行董事陶天海认为。

显然,走出业绩调整期的中国金茂,是有意愿、有潜力竞争未来市场入场券的房企。

在陶天海看来,金茂过去的2022年到2024年,是破局突围“活下去”的几年,要保证现⾦流的安全,打破规模的负向螺旋;走过这个阶段后,企业要固本培元“活得好”,通过资产换仓提升核心能力,借助“盘活存量、做优增量”,让资产质量有根本性改进。

要拿到下半场的入场券,房企组织能力的竞争极为关键,这也是金茂本轮架构调整的核心逻辑。“未来行业剩下的企业,主要还是⼀些央国企,包括⾮常有市场化意识和能⼒的地⽅国企,今后的竞争核⼼还是组织能⼒的竞争。”他认为。

组织架构大调整之余,金茂的另一个动作是,加大投资力度补仓、重回一二线优质地段。

记者查阅近五年房企新增货值榜发现,去年金茂相关数值的排名已经明显提升,从2020年的行业第25位、2021年的行业第18位、2022年的行业第19位、2023年的行业第17位,升至了2024年的行业第8位,仅次于中海、华润、保利、绿城、建发、滨江、招商。

2024年四季度以来,金茂已经明显加大投资力度,全年权益土地款支出202亿,权益占比61%,部分项目与华润、保利、建发等合作开发;京沪成为投资重心,2024年合计可售面积占到37.6%。2025年其拿地势头未减,前4月全口径新增货值达到590亿元,位居行业第二。

管理层表示,2025年金茂总推货量大约1800亿,预计销售规模会保持在千亿规模,排名会“稳中有升”,集团对此充满信⼼。“信⼼最主要还是来⾃于推货结构不断优化,1800亿的推货结构中,2023年以来新获取的⼟地占⽐大约70%,总体质量是不错的。”

张宏伟认为,现在很多城市限价政策取消,对金茂来说能发挥其产品优势。从市场环境看,金茂在一二线拿地较猛,会跟大牌央企、地方国企等进行竞争;本轮组织变革后,公司内部竞争也会比较激烈,未来14个地区公司可能还会调整,北京、上海相对而言更有优势。

中信证券表示,作为中国中化旗下的城市开发和运营平台,中国金茂在更换管理层后,转变经营策略、提升产品品质,“野蛮扩张”时期积累的包袱逐渐得到消纳。2024年以来,公司逆势在高线城市扩大拿地规模,有助于“腾笼换鸟”实现开发业务的企稳回升;同时,综合采用土地专项债收储、REITs出表等手段,推动存量项目去化和资产盘活,母公司亦直接提供信用支持,这些举措都有助于公司实现困境反转。

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