本文来源：时代周报 作者：王晨婷

从手机上看到降息的新闻后，银川的马女士立刻联系了房屋中介。在医院工作的她正计划购买自己的第一套房，已经看中了心仪的房子。

“这几年银川房价跌得比较明显，之前还在观望，但这次政策一出，我感觉差不多是时候了。”马女士告诉时代周报记者。

5月7日上午，备受期待的增量政策发布。央行行长潘功胜在新闻发布会上宣布降准降息，并下调住房公积金贷款利率。

随后，央行发布通知，自5月8日起，下调公开市场7天期逆回购操作利率0.1个百分点，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点；5月15日起，下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。

对于正在回稳的房地产市场来说，这无疑是一剂强心针。住房公积金贷款利率继2024年5月调降后，时隔一年再次降低，预计每年节省公积金贷款的利息支出超过200亿元。

（图源：时代周报记者 王晨婷/摄）

3年累计下调65个基点

根据央行发布的通知，自5月8日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。

具体来说，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.1%和2.6%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.525%和3.075%。

这将给购房者带来真金白银的优惠。以100万元贷款本金、30年期、等额本息的公积金贷款为例，政策后月供减少了132元。总还款总额从过去的149万元变为144万元，直接减少了近4.76万元成本。

上一次住房公积金贷款利率调整，尚要追溯到2024年5月，当时下调幅度也是25个基点。再上一次则是2022年10月，较7年前下调了15个基点。也就是说，3年内，住房公积金贷款利率已经累计下调65个基点。

历年公积金贷款利率明细表（图源：北京住房公积金管理中心）

此次调降，将有利于支持居民家庭刚性住房需求，促进房地产市场止跌企稳。

今年一季度，全国房地产开发投资约1.99万亿元，同比下降9.9%；新建商品房销售面积约2.19亿平方米，同比下降3.0%，降幅比1-2月份收窄2.1个百分点；新建商品房销售额2.08万亿元，下降2.1%，降幅收窄0.5个百分点。

“目前来看，公积金政策对于楼市还有积极的影响，能带动一批购买力的释放。止跌回稳已经成为当前各个城市楼市政策的首要任务，从储备政策空间来看，大部分城市都已经取消了所有限制性政策，公积金作为保障性政策还有调整的空间。”同策研究院联席院长宋红卫告诉时代周报记者。

宋红卫谈到，此前存量房贷款利率调整主要是商业贷款，公积金利率未调整，此次调整也是降低购房者成本的重要手段。同时，过去的公积金政策更多在支持刚需群体，而改善型需求现在已经成为需求主力，也是政策支持的方向。因此，公积金政策也需要进一步调整，尤其是针对二套及以上住房，以及首付比例方面，也要做出相应的调整。

对于存量房公积金贷款利率，如果按照去年的经验，将到次年1月1日起才会执行调整后的利率。

（图源：时代周报记者 王晨婷/摄）

将拉开公积金利率与商业贷款利率

提高公积金使用效率也是此次政策的目标。在调整之前，目前商业贷款利率约在3%-3.1%左右，公积金利率为2.85%，二者之间差距较小。

“贷款差距不大，加上公积金贷款额度限制，导致公积金贷款积极性有所降低。此次拉开了公积金利率和商业贷款利率的差异，目前来看二者差距在40个基点，加上各地提高公积金贷款额度，有助于提升公积金贷款的利用效率，更好发挥其降成本的效应，支持刚需和改善。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉时代周报记者。

今年以来，也有多地放宽公积金贷款年龄上限，释放改善型住房需求。如北京、西安、昆明、青岛等地已落地政策调整，将贷款到期年龄上限普遍延长至男性68岁、女性63岁，或法定退休年龄后5年。

去年年底，优化住房公积金政策也密集出台，如广州将一人申请贷款的最高额度调整至80万元，两人或两人以上购买同一套自住住房共同申请贷款的最高额度调整至160万元。据统计，2024年全国陆续发布公积金优化政策约400条。

不过，住房公积金覆盖人群尚有限。截至2024年底，全国住房公积金缴存职工人数突破1.5亿。2024年全国住房公积金个人住房贷款发放额为2.3万亿元，覆盖约360万户家庭。对于更多商业贷款购房者，也将从此次的一揽子政策中受益。

（图源：时代周报记者 王晨婷/摄）

除了下调住房公积金贷款利率，央行也宣布下调公开市场7天期逆回购操作利率0.1个百分点，预计将带动贷款市场报价利率(LPR)同步下行约0.1个百分点。

上海易居房地产研究院副院长严跃进分析称，降息对于购房房贷的影响也是积极的。央行数据显示，2025年第一季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.11%。若按此次LPR的变化，后续房贷利率预计达到3.01%。据此计算，对于100万元贷款本金、30年期、等额本息的商业银行贷款来看，总还款额减少了约2万元，月供额减少55元。

那么，现在是否是购房的好时机？

宋红卫认为，从当前来看，很多城市都给购房补贴和税费减免，开发商在五一期间也给出各种优惠活动，在好房子新规范下，新房的性价比会更高，部分二手房价格也调整到位，自住需求可以入市。