天河，要推进那批长期停滞不前的旧改了。

今天，广州规划和自然资源局发布一条报告，关于天河区分局积极推进低效用地再开发工作。

文件中特别点名，吉山村旧改、马场更新改造项目是低效用地试点，享受低效用地试点政策优惠，促进项目提速实施。

｜文件截图

丨图源广州规划与自然资源局

作为天河两个老大难的旧改问题，政府在给他们寻找新解法。

关于低效土地再开发，楼市君查阅了自然资源部和广州自规局的文件，都没有明确到政策细节，而是更为笼统的政策便利和规划统筹。

作为试点城市，根据广州官方发布的关键描述，主要是推动连片改造+探索做地+鼓励社会资本参与+多样化补偿（房票）。

不过，马场和吉山村转型做地、房票或是连片开发的挑战很大。

在自然资源部的文件中，有一条关于地价优惠，或许能实打实降本增效。

完善低效用地再开发地价计收补缴标准，分不同区域、不同用地类别改变用途后，以公示地价（或市场评估价）的一定比例核定补缴地价款。

｜低效土地再开发试点

｜图源自然资源部

天河挑了这两个硬骨头作为试点区域，一个区位够核心，另一个面积够大，都是标杆项目，需要新优惠政策扶持，还是两种不同类型的改造。

马场和吉山村，接下来或许会有大动作了。

马场

清租测绘，SKP进驻西塔办公

马场的动作，一直备受关注。

年初，马场公司向部分租户下发收回场地、不再续租的公告，包括食肆、高尔夫球场等一批长期租客。

“合同约定租赁期至2023年9月30日届满，现我司决定收回该出租场地...”

｜跑马场实景图

｜广州楼市发布摄

不过，马场与租户的之间故事一直是断断续续，不少都是一年一签， 几个主要商家都 到期不再续约， 把这批地块清理出来，准备 开发。

困扰马场问题的问题并不是租客，而是当年产业流失后，进行各种借贷、抵押后，导致现在项目完全无法发挥应有的价值。

｜广州楼市发布制图

广州赛马娱乐总公司的多位股东股权，以及物业抵押关系很复杂，还有与石牌、暨大之间的关系， 很难完全理清楚。

看各方怎么来分 马场大 蛋糕， 仅仅靠马场公司自己 是不可能的 。

去年，政府就牵头开会，讨论了赛马公司的相关股权问题。

在这种核心区域，有能力、有意愿、又有操盘实力，也只有国资企业。传闻最有可能进场的，还是大家熟知的那位。

｜跑马场基础数据调查公告

｜图源天河区政府官网

2023年末，天河区政府正式公布了珠江新城东区跑马场地块改造的基础调查数据。

跑马场的地块，主要为体育用地，可建设面积为384215.06平。

｜马场地块航拍

｜广州楼市发布摄

根据此前效果图，马场未来将会是顶奢商业+高端写字楼+豪宅+城市公园的配置。

项目最重磅的商业部分，SKP母公司北京华联已经宣布入驻广州IFC西塔办公。

对于马场来说，成为低效用地，享受政策优惠，对接下来的土地规划、建设都有帮助。

吉山村

投票土地转国有，能否重回正轨？

与马场较为复杂的情况不同，吉山村之所以停下来的原因很简单：开发商。

市场下行， 两位合作方富力与合景，没钱也没有太大意愿去推动如此大体量的旧改。

不过，从2021年开始停滞了3年的吉山村，突然有了实质性新进展。

有村民给楼市君爆料，村里在筹备集体土地转国有的投票签名会议。

“申请办理吉山村全面改造项目涉及的161.5公顷旧村庄集体建设用地转为国有建设用地手续进行表决。”

通过集转国，接下来融资地块出让，及后续旧改建设才能更好进行。

｜天河旧村

｜广州楼市发布摄

年初，在广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）的规划中，还是能看到吉山村的身影，并不是最新的天河环五山做地模式，而是传统的合作改造。

｜城中村改造专项规划

｜图源广州规划与自然资源局

据说，在富力与合景不怎么管，连展厅都被推平后，是有一家国企进场了 。

吉山村的改造成本不便宜。 2019年时，测绘 用地面积 达到228 万平方米 ，是天河区实施全面改造范围最大的旧村， 号称 总投资208亿。

项目南面是广园，北面是牛奶厂，东面是天河润府+珠江花城。

｜广州楼市发布制图

最早流出的吉山村旧改补偿方案显示，改造采取“拆一补一+2万/平”的补偿方式。

目前，吉山村周边新盘林立，大家都盯着吉山村能否重启，改善整体的城市界面和道路。

｜广州楼市发布制图

当然，天河东的楼市很卷，即便吉山村跑出来了，也比较难改变目前的楼市，但对于板块发展很重要。

这点不像马场，虽然贵，但是稀缺位置豪宅了，市场空间很大。

吉山村的挑战在于开发商，马场的挑战在于历史遗留问题和规划，天河又是广州中心，难度相当大。

那么，大家觉得吉山村和马场，能否在今年进入正式拆迁的新阶段？