最新房企年报解读系列研究报告，

当前，房地产市场在持续深度调整。优秀房企如何应对行业调整，2024年，优秀房企怎么干？我们通过梳理优秀房企最新财报内容，汇总提炼分析优秀房企新一年的重点业务措施，轻重并举、聚焦深耕、优化提质、注重安全等为优秀企业2024年经营重点。

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经营策略：轻重并举、聚焦深耕、优化提质、注重安全

通过梳理优秀房企2023年财报相关内容发现，轻重并举、聚焦深耕、优化提质、注重安全成为龙头企业2024年在业务、投资等经营方面的关键词。

业务策略方面：轻重并举，加强新旧动能的转换，推进多元业务协同发展，寻求新的增长曲线。其中，资产运营尤为受到龙头企业关注，将其视为公司发展模式从开发为主向开发与经营并重转变的重要转型业务板块。如中海、华润注重大资管模式，龙湖聚焦开发、运营、服务三大业务，金地加强布局非住业务。

投资策略方面：保持谨慎乐观态度，坚持“区域聚焦、城市深耕”的投资策略，持续深耕一线城市和重点二线城市，对高潜力城市进一步聚焦。同时，按月度、按季度以销定投、以销定产，实现产销共存动态的平衡，以效率质量为优先。如中海、华润、招商、越秀等，投资聚集一二线核心城市，以销定投。

产品策略方面：聚焦主流，优化提质，在产品力、服务力上持续做加法，用科技赋能产品品质，以产品力保障交付力，打造更优更好的美好人居。扎实做产品，是深耕型房企破局的关键，用硬核产品力针对性的匹配更加真实的用房需求。如中海坚持主流产品、打造好产品；金地坚持主流客户、主流产品。

财务策略方面：注重安全，以销定支。上市房企逐步降低对总对总融资模式的依赖，转向项目制融资，贯彻以销定支策略，力争降低融资成本。同时有序压降负债规模，持续优化债务结构，如建发、金地紧抓现金流管理，龙湖把债务安全放在第一位，越秀确保“三道红线”绿档。

表：2024年优秀房企经营策略

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经营业务：近期着重发力代建、长租公寓

在经营业务层面，典型房企一方面继续夯实在购物中心、写字楼、酒店等传统领域的经营优势，另一方面适应新的发展形式、积极响应政策号召，拓展代建、长租公寓等新的业务领域。

在探索房地产新发展模式背景下，代建业务因具有高成长、高盈利、抗周期等良好特征而迎来发展机遇，整体发展呈现逆势上扬的趋势。据统计，目前已超90家企业涉足代建领域，典型房企入局较早，前期积累了大量经验，目前处于行业领导地位。如绿城中国旗下上市代建平台绿城管理坚持轻重并举，以政府代建、商业代建、资方代建为三大代建主业，提供金融服务、产城服务、产业链服务三大配套服务，始终处于行业领先地位。

同时，典型房企响应“租购并举”号召，持续发力长租公寓业务，积极拓展规模，优化产品服务和运营策略，不断提升综合竞争力。一方面，企业聚焦核心一二线城市，紧抓保租房筹建机遇，积极通过政企合作等方式，扩大房源规模；另一方面，企业不断完善多元化产品体系，焕新升级服务体系，提升整体运营水平。如招商蛇口在北京、上海、深圳等核心一二线城市新开项目，并通过多元化社群活动丰富居住体验，升级迭代数字化、智能化平台，提升运营及服务效能。

典型房企商业运营规模保持增长，其中购物中心营收增速最快。典型房企以购物中心、写字楼和酒店作为商业运营的主要组成部分。从总营收规模来看，2018年至2023年典型房企商业运营规模年复合增长率在10%以上，其中华润置地商业运营收入年复合增长率达18.5%。商业运营业务作为企业利润的重要来源愈加受到企业重视，也成为房企未来发展的重要发力点。

图：2018-2023年华润置地（左）与中国海外发展（右）商业运营收入规模与构成

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典型房企布局策略更趋谨慎，聚焦高能级城市，持续发力轻资产拓展，利用数字化技术优化运营效率并改善客户体验。如龙湖集团2023年共开业12个商业项目，超八成位于上海、北京、杭州、宁波等一二线城市；新城控股在数字化技术支持下上线吾悦自研会员体系，助力吾悦广场发掘消费特征圈层，同时运用数字化工具提升管理效率，促进优本增效。

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