就在刚刚，北京宣布进一步放开限购。

原来北京户口结婚可以买两套、北京户口单身买一套、外地户口社保5年买一套。

现在分别可以在五环外，再买一套。

北京、上海原限购政策基本一致，上海大概率也会跟进。

这次限购放松影响较大，很多人利益都受到重大影响。

在上海官宣之前，还有最后的操作时间。

01

北京三环，约等于上海内环；

北京四环，约等于上海中环；

北京五环，约等于上海外环。

如果上海跟进，大概率也是外环外。

即，上海户口家庭名下有两套房，上海户籍单身名下有一套房，外地户口社保满五年名下有一套房，都可以在外环外再买一套。

按照上海楼市现状，也需要这样落地。

新政的核心目的，是拯救新房市场，二手市场如何上面其实不太关心。

都是平头百姓，你10万卖给我还是9万卖给我，对上面几乎没有影响。

但是新房不同，直接关系到土地cz，直接关系到地方zf运转情况。

今天开会讲的也是研究消化存量房产，这里的存量指的是新房。

二手有多少存量，不知道数据，也没那么关心。

对于上海而言，存量房产当然主要在外环外。2023年底，存量超过1000套的板块，几乎全部在在外环外。

重点开发的五大新城，尤其是临港更是重灾区。

所以优先拯救外环外，没毛病。

而且外环外新房市场稳住了，楼市就稳住了，因为外环外新房占比高达72%。

外环内没多少新房，卖的又好，短期不用那么着急。

02

如果上海外环外进一步放开，将对市场结构产生重大影响。

最显著的，外环强势板块优先触底，比如春申、浦锦、七宝、莘庄。

一方面是因为市区项目相对稀缺，购买力强。但是外环内继续限购，大家只能选择相对成熟的外环外板块。

一些外环外强势区域，成熟度与外环内差不多。

另一方面，这次新政针对的是改善家庭，原有限购家庭现在可以继续购买一套。

市区老上海人存在不少限购情况，因为种种原因家里房产较多，但是存在一些分户需求。

比如给孩子提前买房、给老人买房，因为限购需要腾挪房票。

现在直接送一张房票，这些本地居民也会就近置业。

外环内的南大、桃浦可能无缘这次红利。

第二，打击了市区老破小。

政策看下来是做大增量，原来可以买市区老破小的还是可以购入。

但问题是，上海真正的购买力就那么多，提前释放到外环外，外环内短期透支。

比如一些分户需求，原先可以通过腾挪房票，或者等待置换，后期可以在市区买套老房子。

现在可以直接入手外环远大新。

老破小近些年持续走低，接下来几年可能还是供大于求，无法翻身。

老破小的深度分析，大家可以来沙龙现场获取，内容比较敏感，这里不适合讲太多。

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03

当然，如果新政落地，外环外新房也会受到利好，毕竟这是政策初心。

打击最大的，可能还是环沪。

原来不少上海本地人买入环沪，一方面是预算不高，第二就是因为限购。

现在上海给你机会了，上海郊区房价也跌了不少，大家可以卖掉环沪买入上海了。

考虑到桃浦、南大等老大难板块在外环内，上海也有可能微调，比如宝山全境享受新政。

或者直接五大新城+宝山、金山放开，其他地区不动。

具体内容我们拭目以待。

可以确定的是，市区还是不会全面放开。我们首先要做的是保住郊区新房市场，市区放开了，郊区更不好卖。

远大新和老破小，zf肯定希望大家买前者。

04

鉴于这样的政策力度，上海楼市不可能全面爆发，大家也无需恐慌。

不管上海如何跟进，针对的都是存量居民。

不管是上海户籍家庭，还是外地户籍名下有一套，都是上海常住人口。

肉烂在锅里，这些购买力早晚会在上海买房，短期限购其实后面都可以解决。

现在提前释放了，后面也会受到影响，影响力度就小了不少。

我们真正想要的是，是来自全国各地的刚需，做大上海楼市总的资金量才是唯一解。

真正的解除这次危机，需要外地户口随便买，不看社保不看纳税。

当然这样操作涉及到利益分割，可能不会那么快落地。

至少方向摆在这，总有一天我们会到达。

05

部分的限购解除，只会激活部分板块。

楼市就是一个热气球，不断的加温，就会不断的有“活跃分子”钻进气球。

“活跃分子”多了，气球就起飞了。

现在楼市分化到这种程度，上海已经不是一个大气球，而是每个板块都是一个小气球。

每个小气球起飞，需要的温度不太一样；

每个板块触底反弹，需要的新政也不一样。

总体而言，中产板块存在相当风险，大家一定要谨慎。

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