一个问题：改善性住房需求到底有多大？

随着我国房地产市场的不断饱和，市场增量已经肉眼可见逼近天花板，楼市成交量随之下跌，随着人口增长的停滞和老龄化，对于房地产的需求也在消减。

在这一背景之下，住房以旧换新，能够刺激楼市回暖吗？

近期包括郑州、深圳等十多座城市先后推出住房“以旧换新”政策，希望同步刺激新房和二手房交易，这一举动和最近力推的消费品以旧换新有着异曲同工之妙。

不仅能够挽救房地产市场，还能够顺势推动家电消费品，但以旧换新本质上还是换个房子居住，考虑到市场如今对房价的悲观预期，以旧换新要想在楼市有所建树，的确存在着一些困难。

4月17日，深圳地“绿景白石洲”项目启动以旧换新，客户只需缴纳订金，就可以锁定意向房源2个月，期间中介商会积极帮客户卖出旧房，一旦成功售出，就可以顺利完成新房交易。

绿景白石洲位于深圳核心地段，是几年前白石洲“城中村”改建的项目之一，尽管有着近靠当地传统豪宅和购物街的地理优势，但住房以旧换新对已有住房的家庭吸引力，依然不够大。

在深圳这样的一线城市，中产早已经有了自己的房子，也习惯了居家周边的生活机能，最关键的是，以旧换新本质上并没有价格优势，中介做的也仅仅只是帮忙卖掉原有的楼房，而不是给予价格优惠。

在这样的情况下，很难对楼市起到刺激作用。

要想以旧换新，还是需要拿出真金白银的补贴。

深圳的“帮卖模式”是一种，还有“收购模式”，即地方或开发商直接收购旧房，作为保障性或人才房使用。

第三张则是“补贴模式”，地方给出相应的优惠政策，例如换购新房的家庭可以享受契税补贴30%。

相比之下，补贴模式可能更容易受到购房者的青睐。

只要能够合理定价且，就等于把二手房纳入国家资产负债表之中，有利于清除多余的新屋，同时增加资产交易量，挽救不动产市场。

以旧换新除了去库存之外，还有一个很大的作用就是用交易量去稳住房地产的价格，不至于随着市场进一步低迷，房产价格持续下跌。

今天唯一能够撑住房地产市场的方式，第一就是增加动能，也就是需求；第二就是保障房价不崩盘，需要地方出面来进行收购，从而让房价稳住，房价一稳住，才会有人愿意以旧换新，整个房地产市场的交易才会被激活。

否则，随着房价的不断下跌，居民对房价的悲观预期进一步巩固，房地产市场的交易只会愈发低迷下去。

从逻辑上来看，住房以旧换新对于房地产行业的重要性，可见一斑。

但尽管以旧换新逻辑上可行，但执行过程中还需要解决贷款、补贴等许多问题，补贴多少家庭才会跟进以旧换新？这还有待试点。

一旦找出一个最优解，以最小的行政成本推动最大的以旧换新，那么该模式很可能会在全国范围内推行，以解决房地产的交易疲软、去库存问题。

以旧换新不仅仅是今年，从现有的国内消费行为来看，需求疲软是客观存在的，因此未来几年，以旧换新可能都是刺激消费的一个重要举措，除此之外，以旧换新还不会仅仅局限在房地产行业。

任何行业，都可以用以旧换新的方式重做一遍。

4月11日，发改委在内的多部门联合说明《推动大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案》。

会中就指出，我国汽车保有量超过3亿辆、家电保有量更超过30亿台，换代需求在万亿以上级别，工业机器人和风电光伏等新能源设备装机量更是全球之冠，因此大规模设备更新和消费品以旧换新的市场空间巨大。

家电协会理事长姜枫4月15日发表文章，认为家电和食品一样也有保质期，姜枫认为，家电没坏就可以一直使用的想法存在认知误区。

她说依照该协会的家电安全使用年限来看，冰箱和冷暖气机寿命为10年，洗衣机、热水器8年就该更换，据此估算，2022年我国相关产品可更新总量约1.5亿台，占2022年内销比重超过80%。

从数据上来看当然是这样，但以旧换新本质上，还是要靠补贴推动；正如十多年前的家电下乡一样，如果没有行政上的补贴，仅靠“以旧换新”四个字，难以说服家庭花自己的钱为“没有问题”的设备更换。

房子也是类似的道理。

不管是家电也好还是房地产也罢，以旧换新本质上，还是需要补贴去减轻人们以旧换新的成本，如果成本不变的情况下，人们的需求不太会随着以旧换新这四个字去变动。

反过来，随着我国劳动力成本上升，贸易出口面临着更大的关税壁垒之际，我们已经很难在依靠出口支撑经济增长，因此刺激消费，扩大内需是应对经济最直接的解药，而最终要想取得更大效果，必须要依赖官方补贴。

以旧换新，本质上还是要解决就业的问题，而不是很多人看起来的经济增长，经济增长的目的是为了什么？

其实就是为了有更多人就业，有更多人吃的更好、住的更好，收入还能够增长。

这是我们追求经济增长的本质。

而以旧换新，不管是房地产还是消费品，背后都牵扯到几亿人的工作岗位，几亿人的吃饭问题，为什么要以旧换新？

一个人的消费就是另一个人的收入，以旧换新本质上就是鼓励人们更多消费，继而产生更多收入，更多工作岗位，从而让经济增长。

对一个十几亿人口的经济体来说，所面临的问题和风险其实很大，随便一个宏观问题，放在十几亿人口的社会里，那都是天大的事情。

以光伏产业为例，我国每年占据全球80%以上的市场份额，这意味着啥？

这意味着，一旦别的国家不买单，或是开始设置较高的贸易壁垒，那么仅靠我们这十几亿人口，我们能够自己消化掉全球80%的市场份额吗？

一旦消化不了，背后就是下岗潮、失业潮，继而引发更大社会问题。

所以，大推以旧换新的背后，其实是在调头向内，刺激消费，解决产能的问题。

以旧换新的问题这个时候就出来了，需求不足，我们需要以旧换新来刺激需求，但单纯的以旧换新是没法刺激需求的，因为成本不变，这个时候就需要补贴，尤其是行政上的大力补贴，以降低人们以旧换新的成本。

但问题在于，地方有没有钱呢？

其实没钱。

今年两会，总理在工作报告中一连七次提醒要“过紧日子不动摇”，强调“能省的一定要省”。

现在的问题就变成了：地方没钱，要过紧日子；但普通家庭也没钱，却鼓励以旧换新，扩大消费。

所以，我们应该靠谁来拉动消费呢？

亦或是，过去几十年的市场经济发展，钱到底去了哪里？

这个问题要是解决不好，就很容易造成消费的结构性失衡。

以旧换新刺激消费，还是治标不治本的一种方式，可以作为过渡工具使用，但最终还是要回到稳定的收入和良好的社会保障之上，只有这一个路径，才是解决消费刺激经济的最终办法。

而地方上的财力，也有可能导致以旧换新这件事存在着一定的压力。

例如澎湃新闻在4月12日的报道中就指出，一些地方的民众房子买了一年多，却迟迟领不到先前的承诺，约5万元以上的补贴款。

购房补贴兑现难，发放不及时，也可能是因为部分城市盲目跟进购房补贴，却对自身财务情况预估不到位所致。

而这次针对房子的以旧换新，是否还会出现类似的情况呢？

房地产太多，消费品也面临着太多的问题，加上外部的关税贸易越来越多，眼下的确是内外部环境把我们逼到了一个不得不靠内需来解决的时刻，但以旧换新作为过渡可以，真正的实质，还是要以提高收入和更多社会保障上来。

过去四十多年的发展，高杠杆发展之下，地方和家庭都陷入了一种“过紧日子”的时刻，今天这样一个宏观上的局面，或许才是最应该让我们反思的。

end.

作者：罗sir，关心经济、社会和我们这个世界的一切，好奇事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。