万科年报业绩会：两岸援声啼不住，轻舟将过三重山 万科业绩持续向好 万科业绩会郁亮完整版
3月29日，万科召开年报业绩会，受到广泛关注。对于近期市场高度关切的问题，万科坦诚回应，将全力行动，有充分信心战胜阶段性挑战。董事会主席郁亮于会上表示，万科管理团队坚决不躺平，一定会跨过这个关口。对于市场关心的万科融资问题，万科总裁祝九胜表示，金融机构对万科的支持态度是肯定的，力度是足够的。公司正在与金融机构积极商谈各种融资方案，银团贷款代表了一种合作的可能。
业绩会上，关于房地产市场，郁亮表示，未来住宅建设的中枢值是10亿平方米左右。2023年住宅新开工面积不足7亿平米，较2019年的高点下降了59%。因此，短期来看，市场显然是超跌了。当前支持房地产市场的政策已大量出台，力度超出以往年度，随着政策效果的体现，相信市场会逐渐恢复。
但郁亮也坦言，要“活下去”，业务能力好只是一方面，公司还需要强化底线思维，做好极限情况下的压力测试，做出更充分的准备。虽然万科很早提出“活下去”，但考虑还不够全面。在市场的变化下，过去稳健的标准不一定能完全保障公司安全，因此需要强化底线思维，进行更充分的准备。
郁亮对万科未来表达了充分的信心。他认为，以公司目前的能力，轻装上阵之后，能够更好地、更长久地为股东创造价值。去年四季度以来，万科得到了深圳国资、金融机构、合作伙伴和市场各方的关心和帮助，对这些善意和支持，万科非常感恩，对外界的批评，万科也很感激。万科管理团队一定不会躺平，会跨过这个关口，把万科变成一家更好的公司。
关于近期外界普遍关注的金融机构对万科的支持力度问题，万科总裁祝九胜表示，金融机构对万科的支持态度是肯定的，力度是足够的。2023年，万科新获融资约900亿，融资总量基本稳定，为了增加融资端的安全垫，公司正在与金融机构积极商谈各种融资方案，银团贷款代表了一种合作的可能。
祝九胜也坦承，目前挑战主要来自三方面，一是行业大幅下行阶段开发业务收支不平衡带来的挑战，过去几年开发收入与工程支出之间存在较大的剪刀差，随着交付高峰的过去，这个剪刀差压力2024年将全面下降；二是融资模式改变，由于万科信用优势强，过去是行业内唯独两家以总对总模式融资为主的企业，因此从过去总对总转向项目制，比其他企业更需要适应时间，目前金融机构非常支持，会给1到3年的适应期。三是部分经营性业务的EBITDA率和NOI收益率仍处于爬坡状态，与银行的贷款利率之间也存在剪刀差，公司将努力提升经营业务的EBITDA、NOI。近期公司有望成为行业内唯一一家实现三种经营性REITS的企业，也说明了公司在经营性业务的能力优势，相信未来经营贷会以百亿级芝麻开花节节高，给公司提供新的资金来源。
祝九胜用“两岸援声啼不住，轻舟将过三重山”，表达了对各方大力支持的感谢和跨过阶段性挑战的信心。
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