党中央提出，构建房地产发展新模式。这是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策，目前我国构建房地产发展新模式正加速推进。近日，住建部发布《关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知》，要求各地科学编制2024年、2025年住房发展年度计划，提前谋划2026—2030年住房发展规划。《通知》强调，要充分认识住房发展规划和年度计划的重要作用：住房发展规划和年度计划是建立“人、房、地、钱”要素联动机制的重要抓手，各地应根据人口变化确定住房需求，根据住房需求科学安排土地供应、引导配置金融资源，实现以人定房，以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理，防止市场大起大落。

关于如何构建房地产发展新模式，住建部住房发展规划诸多提法释放了重要信号，“防止市场大起大落”是房地产发展新模式目标之一，“三定”政策、四要素联动机制是重要抓手之一。整个住房发展规划都不再是简单的一纸规划文件，而将成为房地产发展新模式的重要抓手。围绕这一背景，今天我们来探讨一下关于推进构建房地产新模式的必要性和重要性、进展和难点、建议。

构建房地产发展新模式的必要性和重要性

首先，我国房地产市场已经进入到存量发展阶段，根据测算，我国城镇住宅存量已经超过5亿套，已经能够满足当前城镇化人口的居住需求，户均套数超过1.1套，总量处于过剩阶段，这是与过去房地产市场背景最大的区别，也是提出新模式的重要依据。

其次，基于金融系统性风险及房地产行业健康稳定的角度，提出新发展模式也是必要的。近些年，我国房地产市场发展三高特征明显，“高周转、高负债、高杠杆”这导致行业负债规模较高，头部房企的负债达到1-2万亿，房地产行业产业链较长，一旦企业暴雷，就会危及上下游企业以及金融机构，因此，要避免出现大量企业陷入现金流断裂的境地，一旦这样就会造成金融系统风险爆发。

构建房地产发展新模式的进展和难点

构建房地产发展新模式多个方面推进。一方面，在总量整体过剩的情况下，住房需求结构性问题成为核心问题，中央提出“房住不炒”发展战略，并且是针对有真实需求的“刚需和改善”精准支持，做到有的放矢，能够有效控制过剩问题。另一方面，“房住不炒”主要针对房价过快增长及高房价的问题。从房价与实体经济的关系来看，房价每上涨1%，就会造成劳动力成本上涨0.07个百分点，工业企业利润平均下降0.01个百分点，同时还对居民消费也有0.05个百分点的挤出效应。高房价在一定程度上对经济增长起到反向抑制作用，所以，中央提出“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标，稳定房价有利于控制、降低实体企业的成本和增加居民消费能力，对于打通我国内需经济发展模式也有帮助，也就是说房地产调控“利在长远”。另一方面，针对房地产行业风险，当前出台一系列“行业纾困政策”，包括金融16条，项目白名单等，取得一定效果，对于房地产行业风险有缓释帮助。

但由于房地产市场问题是多年积累的问题，很难通过几个调控政策来解决。比如，高房价的问题、总量过剩的问题、行业债务问题，房地产市场下行，销售萎缩，对于行业的冲击，居民购房信心不足等问题，目前都比较明显。

高效推进构建房地产发展新模式的四个建议

第一、在行业风险的角度，需要进一步出台相应的行业纾困政策，尤其是落地性较强的政策，当前尝试的两种纾困模式均有弊端，一是救助企业模式的“企业白名单”，二是救助项目的“项目白名单”，均解决的是局部问题，并且还会造成择优倾向，导致大部分剩余的问题解决难度更大，因此，需要从更高的层面，建立房企破产重组专项组，把出险房企的资产做全盘性考量，更重要的是要通过优质项目填补难度较大项目的模式，谨防单个优质项目利润外溢。

第二、针对高房价的问题，实施住房“双轨制”，需要进一步大力发展保障房及租赁住房政策，根据城镇化的规律和特征，进城人口更多的会往经济和产业较为发达的地区，比如东部核心城市及中西部省会城市。进城人口短期内可能还不具备购房的实力，比如刚毕业的大学生群体、刚进入城市的蓝领阶层及服务业从业者，只有保障性质的租赁住房才能解决这些人群居住问题。

第三、进一步推行“稳房价”调控方向，“控制住房价涨幅的同时，通过以房地产来协同助力实体经济，不断提高居民的收入水平，使得未来居民收入的增长长期超过房价的上涨，不断缩小房价收入比，通过‘挤泡沫’而非‘刺破泡沫’的方式，保障我国房地产市场实现‘软着陆’。美国和日本的房地产市场经验已经证实，短期内资产价格大幅贬值，不仅会造成房地产行业的危机，还好对经济及社会造成不可评估的负面影响。

第四、在相关制度层面，我国也为城镇化做了铺垫，随着农地入市流转，农民进城后子女可继承宅基地等一系列土地证的改革，但是这些政策还需要做区域性突破，目前我国提出的建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，从要素资源科学配置入手，以人定房，以房定地、以房定钱，可以建立住房指标跟着人口流动来协调配置，这样做就能实现最大程度的结构性适配。

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