文/邓浩志

今天，琶洲一住宅地块以楼面价7.57万/平成交，大幅刷新了之前越秀南地王6.5万的价格。这是广州楼市的大新闻。新地王的诞生意味着什么？

1、 土地市场回归市场定价原则，可喜可贺。

自全国各地土地出让采取限价政策之后，一座城市真实的地价就已经失真。没有更高的地价，不代表市场“冷静”了。限地价摇号定归属，不等于地价降了，房价可以跟随下降。限地价的结果，只是让所有人对于地段真实价值的变动失去了应有的感知而已。限地价只是让本可以获得更高财政收入的地块，打折卖给了开发商而已。所以限地价和限房价一样，本质上是既达不到计划的目标，且产生许多负面作用的政策。最近各地取消限房价，限地价政策是正确的举措，应该充分肯定。这次琶洲新地王的诞生，体现了房地产市场开始回归“市场在资源配置中起到主导作用”这一理念。这是广州楼市和房地产回归正轨，逐步回暖的重要先决条件。

2、 新地王的诞生并非偶然，或是“刻意为之”。

琶洲这块宅刷新广州楼面价的记录并非偶然，一则地块先天条件非常好。地块位于广州新核心之称的琶洲CBD，临近地铁8/18号线磨碟沙站，南面还可以看一条不算特别窄的河涌，也靠近广州这两年最火的楼盘——琶洲南TOD项目。二则地块面积很小，总占地23725㎡，计容建面30000㎡，由于地块面积小，所以起拍总价低，特别容易刷新单价记录，广州各区的地王，多数也都是小地块。于是这块土地的出让吸引了珠实，招商、越秀、保利、华发、中海、建发、国贸、金茂等一堆开发商参与。

之所以说这个“地王”可能是刻意为之。是因为广州乃至全国楼市已经低迷了2年多时间。从管理层到地方都希望房地产市场能够尽快企稳，房地产业能够回升。而当前市场最大的问题之一就是信心不足，在信心不足这个问题上，担心房价还会继续下跌是比较突出的一个点。为提振市场信心，各地在政策上，在舆论引导上都做了大量工作。这次广州在取消土地限价之后，抛出如此优质的小型地块。其实土地没拍之前，业内已经心里有数，知道一定会出“地王”的。这时候推出一块铁定刷新记录的地块，肯定也是希望起到引导舆论的目的。

3、 广州出来新“地王”，不代表楼市、地市已经复苏，后市仍有不确定性。

关于广州楼市最近几个月的表现，我在多个领域都发表过比较详细的看法，在这里不做赘述。简单概括就是“920新政”之后，广州楼市有一定回升的趋势，最近四个月成交量平均回升25%左右，表现好于大湾区其他8个城市。虽然如此，但目前广州楼市仍处于弱势区间，成交量和成交价的绝对额仍然不高。所以单一这次诞生一块“地王”，不足以说明广州楼市的基本面已经发生了大的转变。

4、 广州市场全面进入改善型市场，核心地块，豪宅产品可能越来越贵。

最近两年，广州核心城区房价不降反涨，部分楼盘居然在市场低迷的情况下一房难求已经。说明了优质资产非常抗跌，能实现所谓的“穿越周期”。这次琶洲地价刷新记录，再次强化了这一趋势。当前，广州新房购房客户8成以上是二次或以上置业，普遍需求户型偏大，产品综合素质要求较高。如果是高端物业，则需求趋势更加明显，卖家对景观、服务、身份象征都有更高的要求。针对高净值客户的豪宅产品开始走奢侈品路线，一句话概括就是越卖越贵，越贵越有人买。广州几个核心板块的高端物业，长期看，仍有继续走高的可能。

5、 地块后市预测。

7.5万的楼面价虽然是新地王，但价格也不算很贵。目前项目旁边的琶洲樾项目销售单价在12—14万/平之间。如果保持这个售价，7.5万的楼面价还是能够有盈利的。况且这次是同一房企获得，有利于连片打造，也便于实现局部片区的价格垄断。