中新经纬12月28日电 题：城中村改造将在楼市中发挥重要作用

　　作者 夏磊 国海证券首席经济学家

夏磊

　　过去，全国房地产销售主要依赖三四线城市的需求驱动，但未来，这一趋势将发生变化，一二线城市将成为主导。其中，城中村改造释放的优质地块将成为关键因素。

　　城中村改造不仅是供需结构的调整优化，更是房地产供给侧结构性改革的实质性举措。随着城市核心区域可供开发地块日益减少，尤其是一二线城市，核心区土地供应已十分稀缺。北京、上海、深圳、广州等城市的住宅用地供应明显偏向郊区，然而，大量购房者和租房者依然倾向于在城市核心区居住，导致大城市住房供需出现错配。城中村改造能够重新释放城市核心区的土地，进而建设功能完备的现代化建筑，满足市场多方需求。此外，城中村改造的节奏预计将呈现典型的非线性特征。通过优化供需结构、缓解住房供需矛盾以及拉动房地产销售，城中村改造将在未来房地产市场中发挥越来越重要的作用。

　　随着城镇化进程的稳步推进和农村人口持续向城市转移，中国住房需求呈现出一个持续增长的态势。这一趋势与多个因素密切相关。城镇化水平的提升是住房需求增长的关键因素之一。随着城镇化率的逐年提高，大量农村人口转变为城镇常住人口，这将直接带动城市住房需求的增加。

　　城市间人口流动趋势的加剧也在推动住房需求的增长。人口持续从中西部向东部集聚，长三角、珠三角、成渝城市群等地区的集聚度进一步加大。这种人口流动不仅促进了经济的发展，也带来了对住房的更大需求。

　　住房消费升级是另一个重要因素。随着人们生活水平的提高，对住房的需求也在不断升级。这包括区域升级，即从中小城镇向核心城市和城市群都市圈升级，以及人均住房面积的扩大升级。与发达国家相比，中国人均住房面积仍有较大提升空间。

　　居住条件的改善也是推动住房需求的重要因素。随着房改的深入和居民对生活品质的追求，越来越多的人选择购买高品质商品房。同时，老旧城区的改造和更新也将产生大量新的自住刚需。

　　经济增长对住房需求的带动作用不容忽视。随着中国经济的持续发展，居民可支配收入不断提高，住房消费能力也相应增强。这将进一步推动住房市场的繁荣和需求的增长。

　　家庭结构的变化也在影响住房需求。随着结婚率的下降和离婚率的上升，家庭规模呈现小型化趋势。这将增加对成套住房的需求，尤其是在核心城市和城市群地区。

　　据预测，2023-2027年住房需求年均11.64亿平方米。其中，城镇人口增加、城市更新改造和居住条件改善是三大主要需求来源。预计未来5年，城镇人口增长将带动4.34亿平方米的需求，城市更新改造将产生0.43亿平方米的需求，而居住条件改善则将带来5.47亿平方米的需求。总体而言，2024年影响需求最核心的变量有两点：一是城中村等工程建设；二是因城施策政策措施继续优化，保障需求顺利释放。未来住房市场将持续发展，但需求结构将发生变化。(中新经纬APP)

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