大家都知道咱们过去楼市高速发展是得益于城镇化的快速扩展，谁能想到，现在竟然开始逆城市化的操作了，土地财政的紧张，已经让地方不得不想更多办法来渡过难关了。就在近期，广东潮州市枫溪区降级为枫溪镇的消息登上了热搜，根据潮州市政府官网消息，近日近日枫溪区正式撤区改镇，并挂牌成立。

这在咱们的城市发展史上，是非常罕见的，这属于直接降级的操作了，因为咱们的行政级别里，区是比镇高一级的，这样一降意味着所有的领导班子的级别也会随之下降，因为咱们过去见到从乡镇升为县市区的并不少，但是从县级区变成镇的可以说是稀有操作了，从处级变到科级，换作你的领导你也不爽吧。而咱们深入了解之后才知道，人家枫溪区并不属于行政区划建制区，是潮州市自设的经济功能区。也就是说，枫溪区虽然是之前从镇变成了区，但不是行政区而是功能区，而调整之后各管理部门与机构的数量也会随之减少。

而目前这样功能区全国也有不少，像深圳的大鹏新区、许昌市的东城区、怀化的洪江管理区等，都是这种性质。而根据统计，在过去十年之间，咱们一共撤销了141个县，同期增加了110个市辖区，还有31个则是被撤销合并，而现在随着地方财政财政压力的增加，逆城市化的操作也会变得更加正常了，一方面是很多街道已经不满足街道的标准了，还有就是现在中央已经要求精兵简政节省财政开支了，区变镇、街道变镇，也意味着行政级别减少，支出会少一些；而精简编制已经是年初就开始安排的事情了，当然现在还是把编外的人员清退了，然后慢慢核减编制的数量。

很多人可能不知道，咱们的财政中向政府雇员的劳动报酬支出在不断上升，从2012年33%提高到了2019年的50%，然后在到2020年超60%。但是其实从2016年咱们体制内公务员的工资水平并没有太大提升，有的地方反而还有所下降，所以这里面也可以看出是吃财政饭的人越来越多的结果，蛋糕变大了一些，但是吃的人也多了，平摊下去每个人能吃到的蛋糕并没有变多。

而说到地方债务，大家应该都有体会了，今年1-3季度咱们全国卖地3.07万亿，而在2021年达到了8.7万亿，今年预计也就在4万亿上下，再好点的话可能在4.5万亿左右，但是这里面超4万亿的差额从哪里去填补呢，这对地方来说是个非常头疼的问题。所以今年各种地方搞钱的操作就层出不穷了，像刚刚的江苏205国道开始准备收费、之前的乐山大佛30年经营权的拍卖、事业单位食堂30年特许经营权、殡仪馆20年经营权等等，还有一些地方开始增加罚款收入，以抵充财政。

所以我们一直也在讲，这些操作只能是饮鸩止渴的行为，并不能从根本解决，反而会让大家有所反感。而房地产税才是中长期能解决财政短缺的操作，那现在为何还不出房地产税呢，其实原因也很简单，因为现在很多房源还是在开发商手上、在国资手上、在烂尾中，所以需要在后续把这些房子卖出去或者以保障房的形式转化出去，才能真正的实现软着陆，然后房地产税在这个时间节点才会推出来，这样才能既解决房地产的问题，还能解决地方的财政收入问题，而房改中提到的另一种商品房，则在后面会让更多房企拍到更贵的价格，有钱人也会慢慢转向这种房子中，门槛会越来越高，房子的圈层也会慢慢形成，新商品房、老商品房和保障房将会三足鼎立。

当然具体落地方案咱们还得看各地的情况，只是随着人口增量红利的结束，农村的消失，都市圈的变化也会更加深刻，后续的人口还会继续从农村和小城市涌入大城市，尤其是以热点城市为核心的都市圈。换句话说，以热点城市为核心的城市群、都市圈还将继续享受人口红利。但是量级会有所下降，动辄每年增加50万甚至100万人口的核心城市也会越来越少，人口存量时代，中心城市虽然仍有虹吸效应，但不会像过去那么明显了。

而且核心的都市圈现在已经够用了，想再去搞更多小都市圈也变得越来越难，而随着三四五线人口的减少，在看得见的未来，势必会有更多的地方撤区设县，合并农村、合并街道等情况，大家要做好心理准备，而这些地方的房子不会凭空消失，将来慢慢可能是无人认领和无人交房地税的空屋了。