摘要：不少银行表示，“二套转首套”可以自动调整，也有一些银行表示需要申请。

9月25日起，各家银行开始下调存量首套住房商业性个人住房贷款利率。

8月31日晚，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。文件明确，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可以向承贷机构提出申请置换。

对上海来说，此次政策落地实施会带来什么样的变化？

谁能调整？调整多少？

先看具体政策。央行文件明确，在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套房商业性个人住房贷款利率政策下限。对于“一城一策”的情况，四大行发布的公告均表示按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。

上海的房贷利率一直以来都是“因城施策”。从2021年7月24日开始，上海首套房贷利率调整至LPR+35个基点，二套房贷利率调整至LPR+105个基点。央行上海总部官网9月1日公布了上海首套商业性个人住房贷款利率自律下限，其中2021年7月24日至今，上海执行的利率下限水平为LPR+35个基点。

可以看到房贷利率由两部分组成，LPR与所加基点。LPR是动态变化的，此次落地相当于规定了LPR后面所加基点。

此次调整的关键词在“首套”。文件明确，存量首套住房商业性个人住房贷款，是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。

具体到上海，这里的“首套”就包含两种情况，一是一直都被认定为首套，二是在9月1日“认房不认贷”政策落地后，被重新归为首套。

事实上，此次调整对第一种情况影响不大。如果本来享受的就是当期利率，此次调整不会影响房贷利率。

更大的利好发生在“二套变首套”的购房者身上。举个例子，张先生在去年买了一套住宅，当时因为贷款原因被判定为二套房，利率为5.35%。通过“认房不认贷”，张先生的这套房子被认定为首套房，在下调存量首套住房商业性个人住房贷款利率后，现在的利率为4.65%。

招商银行表示，“二套变首套”有两类情况。一类是在房屋购买时，借款人家庭在上海没有其他成套住房，但因认房又认贷的“认贷”政策，被认定为二套房贷；第二类是指在房屋购买时名下已有一套住房，申请贷款时购买的是名下第二套住房，后期经过房产交易，本住房成为家庭名下唯一住房。对于这两类二套房贷客户，如果是在2021年7月23日及以前签立贷款合同的，此次利率调降至LPR+0个基点；在2021年7月24日及以后签立贷款合同的，则调降至LPR+35个基点。

这部分原先被认定为“二套房”，如今可视为“首套房”的贷款购房者，正是本轮房地产金融政策调整优化的重要受益者。

最后，想要知道房贷利率的下调情况，首先看是否满足“首套”的两种情况，其次对照贷款时间，就可以计算出调整后的利率水平。

“二套转首套”，不同银行操作不同

对于符合条件的存量住房贷款，借款人申请降低利率有两个方法。一是向银行申请“新贷款”置换“旧房贷”，二是跟银行协商变更原来的利率水平，两种方式的结果相同。从操作的便利性来看，变更贷款利率方式更为简单，无需重新签订合同，只需修改利率条款即可。

对于符合条件的存量首套住房贷款，即一开始就被认定为首套的情况，无需提交申请，银行将统一通过批量调整的方式进行调整。对于符合条件的存量二套房及以上贷款，即“二套转首套”的存量房贷，或不良贷款归还积欠本息的存量房贷，各家银行的公告中表示需要向银行主动申请利率调整。

不过包括招商银行在内的不少银行表示，“二套转首套”可以自动调整，也有一些银行表示需要申请。工商银行客服人员表示，部分此类存量房贷可以直接批量二套转首套，无需申请，建议借款人先电话咨询相应支行。

综合来看，各家银行均提供线上、线下两种申请方式。一是通过登录手机银行找到相关功能模块，如建行的“二套转首套申请复核功能”，提交相关证明材料，随后线上申请；第二种是携带身份证件、首套房贷证明材料至营业网点办理。

“首套住房贷款证明材料”一般为有关部门提供的住房套数查询结果或认定证明，具体以贷款经办机构要求出具的材料为准。工商银行特别提醒，各地区“因城施策”，具体证明材料有所差异，可点击“查看指引”查阅当地“首套住房贷款证明材料”具体内容及提供方式。

除了“二套转首套”外，当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷也可以调整，需要主动申请利率调整。四大行公告表示，针对这种情况，会先按照相关要求转换为LPR定价的浮动利率贷款，再按调整规则调整贷款利率。

各家商业银行均表示，对于2023年10月22日（含当日）前完成申请的客户，银行将在贷款审批通过后于2023年10月25日进行集中调整。工行、中行、建行在利率调整后于当日起按新的利率水平执行；农行表示将在10个工作日内完成认定，对符合《通知》条件的，及时予以调整。