金隅集团：固旧拓新丨国之大者
编者按：2021年中国房地产业跨入新时代，2022年行业将面临蜕变涅槃的全新机遇和挑战。
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文/乐居财经 汪昱
上周，金隅集团（601992.SH)发布2021年年度报告，期内实现营业收入1236.34亿元，同比增加14.47%；利润总额为78.81亿元，同比增加1.1%；归属于母公司净利润为29.33亿元，同比增加3.14%。
从业务构成来看，金隅有四个主要板块：水泥、新型建材与商贸物流、房地产物业投资及管理，均为“地产链”相关行业，在2021年楼市整体降温的背景下，除物管板块业绩出现小幅下滑，金隅集团其余三个板块的主营业务收入都较去年同期有所增加。
实现业务互哺
金隅集团于2005年12月在北京成立，是全国最大的建筑材料生产企业之一，中国环渤海地区最大的建筑材料生产企业。
但2017年，随着京津冀环保攻坚对水泥行业营收的影响，以及为彻底解决水泥行业的同业竞争问题，金隅开始从战略层面思考集团业务转型。
2017年4月，金隅与唐山市国资委、冀东发展集团签署《重组协议》，公司累计持有冀东集团55%的股权，成为冀东集团的控股股东，以及冀东水泥的间接控股股东。
冀东水泥自此成为金隅旗下唯一的水泥业务平台，而金隅集团自身将业务重点转向房地产和建材服务业。
在房地产板块，金隅成立了地产集团公司，运作能力进一步提升。3月初，由金隅、首开、建工联合体竞得的昌平北七家地块案名正式公布，定名为硅谷ONE。该地块是2021年10月，北京第二批次集中供地中，金隅+首开+建工联合体以36.6亿竞得，也是金隅金麟府、金隅学府、金隅上城庄园、金隅上城郡后，金隅在北京楼市推出的最新住宅作品。
另外，金隅通过收购天津建材，实现了建材京津冀一体化，为地产和建材服务业打开新的增长点。
经过上述转型，金隅由传统单一的建材产品生产企业，发展成为“新型绿色环保建材制造、贸易及服务，房地产开发经营、物业管理”为核心产业链的市属大型国有控股产业集团和A+H整体上市公司。
公司依托新型绿色环保建材制造业、装备制造业发展积累的优势，业务向房地产开发领域延伸，从而发挥房地产开发产业资金量大、产品需求量大的特点，以市场化方式带动以水泥为主的新型绿色环保建材产品的应用以及设计、装修、物业管理等相关产业的发展。
同时，金隅在新型绿色环保建材制造方面的优势，也促进了房地产开发项目的品质提升、价值提升和库存去化。
转型后的金隅，业务布局形成具备规模优势、协同优势的全产业链，各项主业互为支撑、相互促进，实现良性循环。
业绩稳步增长
目前，金隅已成长为北京地区综合实力最强的房地产开发商之一，年开复工规模达800余万平米。
地产业务已进入北京、上海、天津、重庆、杭州、南京、成都、合肥、海口等15个城市，先后开发建设房地产项目130余个，总建筑规模约3000万平方米，形成了“立足北京、辐射京津冀、长三角、成渝经济区三大经济圈”的全国化开发格局，具备多品类房地产项目综合开发的能力。
2021年，金隅经营业绩保持稳步增长态势，据公司财报披露：期内1236.34亿元的总营收中，主营业务收入为1226.24亿元。其中，新型建材与商贸物流板块实现主营业务收入389.08亿元，同比增加18.1%，毛利额14.2亿元，同比增加69.7%;利润总额4.09亿元，同比增加326%。
房地产板块实现主营业务收入397.30亿元，同比增加26.88%，毛利额51.30亿元，同比增加14.14%；对应毛利率12.91%，同比下降1.44个百分点；全年实现结转面积183.36万平方米，同比增加20.73%，其中商品房结转面积172.99万平米，同比增加42.31%，政策性住房结转面积10.37万平方米，同比减少65.79%。
公司全年累计合同签约额372.97亿元，同比减少28.6%，累计合同签约面积147.84万平方米，同比减少23.99%。截至报告期末，公司拥有土地储备的总面积696.76万平方米。
物业投资及管理板块实现主营业务收入45.2亿元，同比减少5%;毛利额24.73亿元，同比减少2%。截至报告期末，公司持有的高档写字楼、商业、产业园区等投资物业总面积为174.7万平方米(不含在建项目及装修改造项目)，综合平均出租率81%。
目前，金隅地产业务拓展到房地产开发、建筑设计、工程施工等相关行业，产品结构涵盖保障房、普通商品住宅、高档别墅、商业地产、产业地产等多类型组合。
其中的保障房建设，则是金隅最具特色的地产业务板块。
承担社会责任
作为北京市属大型国企，金隅勇于承担社会责任，引领北京市保障房建设，累计规划建设保障性住房700余万平方米，提供保障性住房7万多套。
即使在商品房开发中，金隅也承担起项目宗地中保障房部分建设。
例如文章开篇提及的“硅谷ONE”项目，该地块的重要出让条件之一，即为宗地内须配建建筑规模 47500平方米的“保障性租赁住房”并由北京市昌平保障房建设投资管理有限公司回购并持有，“保障性租赁住房”由市、区住房保障管理部门面向符合条件的新市民、青年人等群体进行配租。
金隅开发保障房，除了社会担当，更有独门秘笈。
首先，金隅可利用其建材领域的主业优势，实现全产业链协同整合，全面参与保障房建设的全过程，将每个环节的利润叠加起来，最终将利润率提升到合理水平。
从金隅的业务类型看，涉及水泥、新型建筑材料、房地产开发和物业投资管理，这些业务皆可在地产开发中形成协同效应，使项目从建筑设计、水泥到铝木窗、加气块、外墙涂料和外墙外保温材料等，都大量采用金隅系统内的建材产品。从而做到整合成本，控制成本，提高利润率。
其次，金隅的优势还在于其便宜的拿地成本。金隅建设保障房用地中部分来自于自有工业用地转换，通过将母公司旗下的存量工业用地转换为保障房建设用地，一方面符合政府的鼓励政策，另一方面可获得一级土地开发利润，企业的利润空间也大为扩展。
可见，金隅具备极清晰的经营思路，通过发挥传统建材主业优势，与房地产业互哺，成绩全面开花，同时尽到了国企的社会责任。
文章来源:乐居韧性