原标题：住建部发文严管大拆大建： 老城区更新最多拆20%

地上11层、建筑最高点约52米，位于北京西海南侧的积水潭医院新北楼，曾突兀地横插在首都老城区山水之间，将清朝年间民间评选出的“燕京小八景”之一——“银锭观山”的西山山脊线截成两段。近日，积水潭医院新北楼地上11层全部拆除完毕，这意味着该景观视廊内不再存在破坏景观完整性的高层建筑。

上述整改项目是北京数十年来罕见的建筑降层案例，而北京拆除高层建筑风貌以落实对老城人文和自然风貌的保护，促进城市生态修复的做法，在住建部昨日印发的一份文件中也得到了呼应和支持。

8月10日，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》（下称《通知》），其中明确，城市更新不沿用过度房地产化的开发建设方式，片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益；对各地涉及推倒重来、大拆大建的要彻底整改。

根据《通知》，要坚持应留尽留，严格控制大规模拆除、新增建筑，严格控制大规模搬迁居民，确保住房租赁市场供需平稳。

“这意味着城市更新正被鼓励发展为一种渐进式、可持续的新模式。”中国房地产数据研究中心执行院长陈晟在接受第一财经采访时称，在这种模式下，留住了城市的文化脉络，留住了城市原住民，并通过发展租赁住宅留住了新市民和青年人。

在中国城市规划设计研究院院长王凯看来，该份《通知》的核心在于坚持“应留尽留”，即通过严格控制大规模拆除、新增建筑，严格控制大规模搬迁居民，实现城市更新中从“拆改留”到“留改拆”的思路转变。

“从‘留改拆’的思路出发，留的比例应该更高，但高到怎么一个程度？《通知》给出了一个原则性的概念，也就是说，想要保留住一个老城区的风貌、肌理和空间结构，在规划上至少要留住七八成的既有建筑，即便再新建，新建部分也需要和原有格局相耦合。”王凯对第一财经分析称。

根据《通知》，在严控大规模拆除方面，除违法建筑和被鉴定为危房的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。

在严控大规模增建方面，严格控制老城区改扩建、新建建筑规模和建设强度，原则上更新单元（片区）或项目内拆建比不宜大于2。

“最多拆20%和拆建比不宜大于2，这两个数据标准应该结合起来看。”王凯说，将80％左右的建筑面积留下来，就完成了保护老城区底色的第一步；在拆除过程中，保证“拆建比不宜大于2”，不去翻倍开发量，老城区的格局就不会发生太大改变，这就完成了保护老城区底色的第二步，二者缺一不可。

而这两项标准制定的背后，是以往城市更新实践中，地方政府继续沿用房地产开发建设思维，表现出大拆大建、急功近利的倾向，甚至出现随意拆除老建筑、征迁居民、砍伐老树等现象。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对第一财经表示，由于地方政府的经济建设、“大项目上马”对于空间的诉求过于强烈，当城市外延扩张受约束时，就会首先考虑对老城区这类低成本、低容积率的区域进行大拆大建，为房地产开发投资、基建投资和城市地标性项目建设等释放更多城市空间。“城市更新要告别大拆大建，在本质上，也是告别房地产依赖，夯实房住不炒。”

为最大限度保留老城区具有特色的空间格局和肌理，《通知》称，保持老城格局尺度。鼓励对旧居住区、旧厂区、旧商业区等进行修补、织补式更新，合理控制建筑高度。

《通知》还明确，延续城市特色风貌。不破坏地形地貌，不伐移老树和有地方特征的现有树木，不挖山填湖，不随意改变或侵占河湖水系，不随意改建具有历史价值的公园，不随意改老地名，杜绝“贪大、媚洋、求怪”乱象，严禁建筑抄袭、模仿、山寨行为，坚持低影响的更新建设模式，保留城市特有的地域环境、文化特色、建筑风格等“基因”。