保障房加码会有多大效果
保障房投资强度应会明显小于棚改，保障性租赁住房对地产投资的拉动不宜高估，仅靠保障房建设难以扭转地产下滑趋势。
熊园/文
2021年中央经济工作会议强调“推进保障性住房建设”，预示着2022年保障房建设将进入实际发力阶段，这背后可能是出于两方面考虑：一方面，保障房建设可作为2022年稳地产、稳经济的抓手；另一方面，共同富裕导向下，保障房也是优化民生相关的公共服务供给、弥合收入差距、实现共同富裕的重要抓手。
棚改是针对城镇中危旧、拥挤、生产生活存在明显安全隐患的棚户区进行大规模改造，主要目的是为改善上述居住条件较差家庭的居住条件，实施地点主要是城中村、工矿区等。
保障房是为解决中低收入者的住房困难而建立的长效制度，包括保障性租赁住房、公租房、共有产权房三大类，其中保障性租赁住房是后续发力重点。
具体来看，保障房（保障性租赁住房）与棚改相比，主要有五大区别：
需求群体不同：棚改针对的是房屋危旧、拥挤、公共设施不全、存在安全隐患的棚户区居民，即有住房、但居住条件较差的群体；保障性租赁住房针对的是住房困难的新市民、青年人（如进城务工人员、新就业大学生等）的居住需求。
供给主体不同：棚改完全由政府主导，通过实物安置或货币补偿的方式，为棚户区居民提供新住房；保障性租赁住房是政府给予政策支持（土地、财税、金融等），引导多主体投资、多渠道供给。
实施区域不同：棚改在全国多数城市均有实施，规模较大；而保障性租赁住房主要在人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市实施。
持续时间不同：棚改是为提升棚户区居住条件而实施的改造行动，相对短期，目前已逐步退出；保障房是为解决中低收入群体的住房困难，是长效机制。
有无产权不同：棚改住房的所有者都是有产权的；保障性租赁住房的租赁人没有产权。
根据此前公布的棚改计划完成情况，2016-2020年，全国棚改开工2300多万套，完成投资约7万亿元；同期地产投资合计约76.5万亿元，简单计算棚改投资规模约为地产投资的9.2%左右。
保障房投资强度应会明显小于棚改。据住建部数据，2021年，全国40个城市计划新筹集保障性租赁住房93.6万套，1-9月已开工72万套，完成投资775亿元。按此推算，每套保障性租赁住房的投资约为10.8万元。如上所述，2016-2020年，对应每套棚改住房投资约30.4万元。简单看，保障房投资强度仅为棚改的1/3左右。
保障房投资强度不及棚改，背后原因可能有二：
其一，保障性租赁住房通过新建住房和筹集存量房两种方式获得，筹集存量房的成本相对较低。棚改房屋的产权完全由居民获得，因此不论是新建住房，或是货币化安臵后居民自行购房，最终对应的都是一套完整住房的成本。而保障性租赁住房的产权并不会转移给居民，对于采用存量住房转化方式筹集的住房，无须付出一套完整的住房成本，因此筹集存量房的成本相对较低。
其二，多个城市的筹建计划包括房间数、床位数，而非一套完整的住房。如上海计划在“十四五”时期，形成供应租赁住房超过42万套（间、宿舍床位），其中租赁房22万套（间），宿舍床位20万张，而一个房间或床位的筹建成本明显低于一套完整住房。
按我们的预估，“十四五”全国新建保障性租赁住房925万套，2022年作为计划实施前期，投资比例可能略高，假设是1/4左右，即175万套；单套投资金额10.8万元，则总投资金额约2500亿元，对地产投资的带动在1.4个百分点左右。
保障性租赁住房对地产投资的拉动不宜高估，仅靠保障房建设难以扭转地产下滑趋势，要真正稳定地产投资，可能还需政策进一步松动，包括加速发放按揭贷、开发贷等等。
（作者为国盛证券首席经济学家）