新城控股2021年营收同比增15.64% 双轮驱动优势显现三道红线转绿
受益于住宅销售回款的稳定和商业运营收入持续的现金流，新城控股在行业流动性紧张下财务状况仍保持稳健，财务结构得到优化，三道红线指标转绿。
进入2022年以来，以苏州等二线城市为代表，已有60多个城市发布松绑限购限售等宽松政策。在前期房地产调控初见效果和当前中国经济保增长重要性提高的宏观背景下，市场预期房地产调控政策将逐渐宽松，A股市场的房地产股也在弱势中走出较好的反弹行情。
在前期的调控中，部分房企凭借稳健的经营和良好的财务状况实现了较为平稳的过渡，新城控股（601155.SH）就是其中之一。3月31日，新城控股发布的2021年年报显示，公司实现营业收入1682.32亿元，同比增长15.64%；归母净利润125.98亿元。
住宅开发销售保持韧性
商业地产发展亮眼
在中国房地产近20年的发展中，新城控股作为一家民营房企多次踏准市场节奏，实现了长期较为稳健的发展。Wind显示，截至2021年，新城控股年度营业收入实现七连增，2014-2021年年复合增长率为34.92%；同期，归母净利润年复合增长率为40.58%。
2021年新城控股持续夯实“住宅+商业”双轮驱动战略优势，业绩表现良好。
新城控股以“重销售、抓回款、强归集”为核心，2021年全年实现合同销售金额2338亿元，年度回款金额2387亿元，回款率、归集率均位于行业前列，真正从现金流层面做到“有回款的销售、有利润的销售”。
截至2021年12月末，新城控股土地储备1.38亿平方米，良好的土储基本面将为公司发展带来更为稳定的空间，确保在不同形势下均可以积极应对市场变化。
商业地产方面，商业运营收入快速增长，标杆项目吾悦广场仍处于扩张阶段，“百城百店”版图持续拓展。
通过坚持双轮驱动战略，深入挖潜商业板块，新城控股商管业务占比持续提升。2021年，公司实现不含税物业出租及管理收入80亿元，占公司营业收入的4.8%；物业出租及管理业务毛利58亿元，占公司毛利的17.15%；物业出租及管理毛利率更是随着吾悦广场数量和质量同步提升、达72.64%。
2021年，新城控股进一步完善吾悦广场的全国化布局，商业规模和影响力持续扩大。同时，在商业方面实行“轻重并举”战略，2021年，新拓展轻资产吾悦广场16座，新开业轻资产吾悦广场8座，零资金沉淀穿越周期，展现出公司强大的轻资产开发及运营能力，并实现了轻资产运营的完整闭环。
截至目前，公司于135个大中城市布局189座吾悦广场，深耕长三角、布局全国化，其中江苏省45座、渐江省16座、安徽省15座，55%的项目位于一二线及优质三线城市。
强回款保障现金流安全
三道红线顺利进入绿档
面对过去两年严峻的行业调控形势，财务安全性是房企和投资者关注的焦点。
受益于住宅销售回款的稳定和商业运营收入持续的现金流，新城控股在行业流动性紧张下财务状况仍保持稳健，公开市场债务风险总体可控，且财务结构得到优化，三道红线指标转绿。
2021年，新城控股经营性现金流为219.85亿元，至此2018-2021年经营性现金流连续4年为正，为公司财务安全提供了重要保障。
近两年，新城控股积极响应“三道红线”政策，年末所有指标均达绿档要求，按监管口径计算，剔除预收账款的资产负债率为69.95%, 净负债率为48.12%, 现金短债比为1.07。
负债规模和成本上，新城控股合理控制有息负债，2021年末有息负债899亿元，较2020年末下降18亿元；同时，公司披露在合联营公司中的权益有息负债为115亿元，债务透明、安全性有保障。公司整体平均融资成本6.57%，较2020年末逆势下降15个bp。
从偿债安排来看，2022年新城控股公开市场债务到期为126亿元，1-3月已到期偿还或提前偿还46.15亿元，占比37%。公司表示，未来将根据资金及债务到期情况，做好相应安排布置，确保每一笔债务的到期偿付。
信贷资源方面，截至2021年末，新城控股获得银行授信总额度1129亿元，其中公司及子公司已使用授信377亿元，剩余信贷额度充裕，可以据此开展融资，以支持业务的发展。
2021年末至今，新城控股提前偿债、高管增持债券、回购股份等行为，体现管理层对公司的前景充满信心，对投资者及行业产生了积极影响。基于良好的资信情况，国际三大评级机构均维持新城控股的主体评级，且MSCI上调ESG评级，反映了评级机构对公司稳健的财务水平和公司治理水平的认可。