一、问题的提出

在住宅小区内，部分业主在自有产权的露台、平台、楼顶等区域搭建玻璃房、阳光房等构筑物的现象屡见不鲜。此类行为，从表象看系业主对专有部分使用权的行使，实则往往触及建筑物安全、规划管理、相邻权益及公共利益等多重法律关系，并由此引发业主与物业服务企业（下称“物业公司”）之间的管理冲突。厘清业主使用权的法律边界与物业公司管理权限的法定范围，是妥善化解此类纠纷、构建和谐社区的关键。本文旨在结合现行法律规定与司法实践，对上述问题进行系统性解析。

二、业主搭建构筑物的法律规制：并非绝对私权

业主对专有部分（如室内空间）享有所有权，但该权利的行使并非毫无限制。对于露台、平台等区域的搭建行为，需从以下四个维度予以考量：

（一）规划许可与合法性审查

根据《中华人民共和国城乡规划法（2019修正）》第四十条的规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物建设的，建设单位或个人必须取得建设工程规划许可证。若业主搭建的玻璃房、阳光房等改变了建筑外立面、结构或原规划用途，且未取得规划许可，则构成“未按照建设工程规划许可证的规定进行建设”。依据该法第六十四条，此类行为将面临行政部门的责令停止建设、限期改正或限期拆除等严厉处罚。

同时，《住宅室内装饰装修管理办法（2011修正）》第三十九条亦明确规定，在装修活动中未经城市规划行政主管部门批准搭建建筑物、构筑物或擅自改变外立面的，由城市规划行政主管部门依法处罚。因此，合法性审查是评判搭建行为的首要标准。

（二）结构安全与耐久性

业主行使权利，绝对不得危及建筑物的安全。《中华人民共和国民法典》第二百七十二条对此作出了明确的禁止性规定。在实务中，若搭建行为涉及对楼板、承重墙、梁柱等建筑主体或承重结构的变动，则需严格遵循《住宅室内装饰装修管理办法（2011修正）》第三十八条的相关规定，并须由具备相应资质的设计单位出具设计方案。即便搭建物不影响承重结构，其增加的荷载（例如大型土石、水景等）亦可能超过建筑楼板的原设计荷载，留下安全隐患。此外，《中华人民共和国消防法（2021修正）》第二十八条也禁止业主设置影响逃生和灭火救援的障碍物，这同样是对搭建行为安全性的重要限制。

（三）相邻关系与权益保护

搭建行为不得损害其他业主的合法权益。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条及第二百七十二条，若搭建的玻璃房、阳光房影响了相邻业主的通风、采光、隐私（例如形成居高临下的监视点）或安全，即构成对相邻关系的侵犯。受害业主有权依据该法第九百四十二条及相关规定，向物业公司投诉、向行政主管部门举报，或直接向人民法院提起民事诉讼，主张排除妨碍、恢复原状。

司法观点参考：在多个司法判例中，（2026）云25民终419号法院对擅自占用共有部分（如楼顶）或影响相邻方合法权利的搭建行为，均持否定态度，并在查证事实后判决拆除、恢复原状。（2008）闵民一（民）初字第13373号同时明确了，当搭建行为对相邻方造成持续或潜在的损害危险时，即便搭建行为发生在业主“专属”区域，相关方亦有权请求排除妨碍。

（四）管理规约的约束力

经合法程序制定并表决通过的《管理规约》及《业主大会议事规则》，对全体业主具有法律约束力。《中华人民共和国民法典》第二百八十六条和《物业管理条例（2018修正）》第十一条均明确规定，业主应当遵守管理规约。若《管理规约》明确禁止任何形式的私搭乱建，则业主的搭建行为即构成违约，物业公司有权依据规约进行管理。

三、物业服务企业的法定职责与制止权限

物业公司对业主搭建违规构筑物的管理权限，有明确的法律依据和合同基础。

（一）法定职责与合同义务

1.法定义务：《中华人民共和国民法典》第九百四十二条和《物业管理条例（2018修正）》第四十五条均明确，物业公司对物业管理区域内违反法律法规的行为（包括违规装饰装修、违章搭建等），负有采取合理措施予以制止并及时向有关行政管理部门报告的义务。这是其法定的“制止与报告”职责。

2.合同义务：物业公司与业主签订的《物业服务合同》中通常会包含对公共秩序维护、违规行为管理等内容。依据合同约定对违规搭建进行劝阻和制止，是物业公司履行合同义务的体现。

（二）制止行为的核心方式

物业公司的制止行为，核心在于“劝阻”与“报告”，绝非强制拆除或采取违法手段。

1.书面告知与劝阻：物业公司应首先向业主发出书面《违规行为告知书》，明确指出其搭建行为违反了哪项法律规定或《管理规约》约定，并要求其限期自行改正。此过程是履行劝阻义务的必要环节。

2.固定证据：在劝阻过程中，务必通过拍照、录像、第三方在场见证等方式，全面、客观地固定证据，证明违规搭建的事实及物业已履行劝阻义务。

3.及时报告：若业主拒不配合，物业公司应主动、及时地向属地城市管理执法部门、规划部门或街道办事处等主管部门进行书面报告，请求依法处置。报告记录及回执可作为物业已尽到职责的有力证据。

（三）履行制止职责的法律边界

物业公司必须清醒认识到其权力的边界。绝对禁止采取停水、停电、锁车、强行拆除等违法措施施压。《中华人民共和国行政强制法》第四十四条明确规定，强制拆除违法的建筑物、构筑物，须由行政机关依法定程序实施，物业公司无权直接行使。违规操作不仅无法解决问题，反而可能使物业公司因违法行为而承担赔偿责任，甚至引发新的纠纷。

四、多元化的纠纷解决路径

对于业主违规搭建行为，除物业公司介入外，尚有以下多元化解路径：

1.内部协商与物业调解：受害业主可首先尝试与搭建业主进行友好沟通。如无效，可请求物业公司或业主委员会出面调解，促成双方和解。

2.行政投诉举报：受害业主或物业公司均可向城市管理、规划、住建等行政主管部门进行举报。行政部门有权下发责令限期拆除决定书，并可依法强制执行。

3.民事诉讼：若侵权行为确实损害了自身合法权益，受害业主可以“相邻关系纠纷”或“排除妨害纠纷”为由，向人民法院提起民事诉讼，主张侵权方停止侵害、排除妨碍、恢复原状。根据司法实践，（2026）云25民终419号对于有确凿证据证明搭建行为构成侵权且有损公共权益的，法院通常会支持受害方的诉请。

4.司法确认与强制执行：若双方已达成调解协议，可申请法院进行司法确认，赋予其强制执行力。对于法院的判决或行政部门的决定，当事人不履行时，可申请法院强制执行。

五、给律师的实务建议

代理此类案件时，建议律师着重把握以下要点：

1.精准界定专有部分与共有部分：明确争议的“露台”或“平台”在规划上是否属于业主的专有部分。若无法确定，通常《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第三条规定，屋顶、外墙等属于全体业主共有部分，业主无权单独占有、使用。这往往是案件的胜负手。

2.全面审视管理规约：仔细审查《管理规约》中是否包含禁止私搭乱建的条款。若规约明确禁止，对物业公司而言，其管理依据将更为充足；对业主而言，则构成违约。

3.梳理物业公司的履职流程：为物业公司提供法律服务时，应指导其建立标准化的“发现-劝阻-上报”工作流程，并确保证据链条完整、合规。这不仅能有效制止违规行为，也是物业公司在后续可能发生的诉讼中证明自身已尽到职责、避免承担赔偿责任的关键。

4.关注行政程序：提醒客户（无论是物业还是业主）注意行政投诉、行政复议、行政诉讼的法定期限。行政部门的强制拆除程序（如《行政强制法》第四十四条规定的公告、限期、复议等）是最终解决物理障碍的核心手段。

六、结语

业主行使权利，必须以不损害公共利益和他人权益为前提。物业公司的管理权限，来源于法律、合同与规约，其行使亦需恪守合法、合理的边界，以“劝阻”和“报告”为核心，避免越权。唯有各方在法律框架内理性行事，方能有效平衡个体权益与公共利益，共同维护安全、有序、和谐的居住环境。