通过微信磋商所订立合同的效力认定
创始人
2024-12-11 00:57:42
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(图源网络 侵删)

案情

甲欲出售房屋,乙有购买意愿,双方通过微信商定好全部合同条款,乙支付了定金10万元。后双方约定,先由乙在商定好的合同文本上签名,通过快递邮寄给甲,甲签完名再回邮。但甲在收到快递前反悔,通过微信告知乙不愿再出售房屋,并拒绝在合同文本上签名。  

分歧

本案中, 关于案涉房屋买卖合同是否成立并生效,以及乙能否要求甲继续履行合同,配合办理过户手续,存在以下三种观点:  

第一种观点认为,数据电文为书面合同之一种,双方已通过微信沟通对全部合同条款达成合意,且乙已支付定金10万元,故双方之间的合同已成立并生效,甲应继续履行合同,配合乙办理过户手续。  

第二种观点认为,双方以签订合同书的形式订立合同,在合同书上签名之前,甲有权反悔,案涉合同并未成立。但甲存在缔约过失,应赔偿乙的信赖利益损失。  

第三种观点认为,双方通过微信沟通,成立的是预约合同,双方约定将要签订的合同书才是本约合同。甲拒绝签订正式的房屋买卖合同,应承担预约合同的违约责任。 

评析

笔者倾向于第二种观点,但理由有所不同。  

在司法实践中,当以电子数据、网络达成的交易引发纠纷时,首先需要解决的往往是合同成立与否的问题。因房屋买卖合同标的额较大,为保障当事人交易安全,督促当事人审慎交易,房地产管理法第四十一条规定:“房地产转让,应当签订书面转让合同。”微信聊天记录属于数据电文的一种,按照民法典第四百六十九条第三款的规定,通过微信聊天订立的合同,可以视为书面合同。民法典第四百九十一条第一款规定:“当事人采用信件、数据电文等形式订立合同要求签订确认书的,签订确认书时合同成立。”据此,如果当事人约定需要签订确认书,则签订确认书时合同方成立,这是法律对当事人意思自治的尊重。但签订确认书并非法定的合同成立要件,当事人未要求签订确认书的,是否签订确认书,对合同成立并无影响,根据“承诺生效时合同成立”的规定,达成合意时合同成立。  

本案中,甲乙双方通过微信商定好合同的全部条款,又约定需要签订合同书,该合同书其实就是前述法条规定的“确认书”。假如甲乙双方未约定需要再签订合同书,则双方通过微信商定好合同的全部条款,合同即告成立并生效,前述第一种观点就是正确的。然而, 甲乙双方约定了需要再签订合同书,那么在签订合同书之前,当事人是有一定的时间反悔的。故甲在签订合同书前反悔,双方之间的房屋买卖合同并未成立。  

虽然甲乙之间的房屋买卖合同未成立,但甲并非不承担任何责任。根据民法典第五百条的规定,当事人在缔约过程中,违背诚信原则造成对方损失的,应当承担赔偿责任。乙先在双方商定好的合同文本上签名,甲反悔拒绝签名,明显违背诚信原则。根据合同不成立的法律后果规定,甲收取的定金10万元应当双倍返还,如果尚不足以弥补乙的损失,甲仍需承担赔偿责任。  

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