城镇居民购买农村房屋，合同效力及损失如何认定？
案情回顾
2013年，因城市开发建设，案涉房屋所在的土地被纳入国家征收范围，2014年年底，该组土地已被政府全部征收。出卖人因征地拆迁已经获得土地补偿款25725.86元，该款用于徼纳养老保险费。除此之外，按照国家规定，案涉房屋的拆迁会有安置房补偿。
争议焦点
本案中，主要存在两个争议焦点。第一个争议焦点是，城镇居民购买农村房屋合同效力如何认定？一种观点认为，城镇居民不具有集体经济组织成员的身份，不能享有农村宅基地使用权，依据法律、行政法规的强制性规定，禁止农村宅基地向非集体经济组织成员转让，故城镇居民购买农村房屋合同应认定无效。另一种观点认为，城镇居民购买农村房屋后，双方已经全面履行合同，案涉房屋所在土地已经被征地拆迁，土地性质已经发生改变，合同无效的因素已经消除，故房屋买卖合同应认定有效。
第二个争议焦点是，合同无效认定后，买受人的损失如何计算及过错如何划分。一种观点认为，买受人的损失仅限于购房款及相应的利息损失，房屋装修成本不应计算在内，过错的认定应根据合同签订之时的主观状态加以判断。另一种观点认为，买受人的损失应包括房屋装修成本，该损失系买受人信赖合同有效而支出的费用，且装修增加了案涉房屋的价值，考虑到出卖人系为了追求经济利益而违背诚实守信原则，故出卖人对损失应承担绝大部分责任。
法律评析
城镇居民购买农村房屋合同纠纷案件中，基于农房买卖合同违反了法律、行政法规禁止农村宅基地向城镇居民流转的规定，出卖人请求确认合同无效。但是，买受人基于合同已经全面履行，合同无效的因素已经消除，如农村宅基地使用权的性质已经发生改变，案涉房屋土地性质已经转变为城市建设用地，或者买受人资格已经发生变化，买受人获得了集体经济组织成员的身份，而请求确认合同有效。为了防止机械适用“不告不理”原则，仅就当事人的主张进行审理，法官应该向城镇居民和村民进行释明，尽可能一次性解决纠纷。依据法律规定，合同无效后，双方因该合同取得财产的，应当相互返还，返还财产不足以弥补损失，一方还可以向有过错的另一方请求损害赔偿。故城镇居民应向法院提起在确认合同无效情形下的诉请，比如，返还购房款、赔偿损失，法院处理此类案件应尽可能将合同无效纠纷和无效合同赔偿纠纷“一揽子”全部解决，避免拆分成两个案件，徒增当事人的诉累，浪费司法资源。
城镇居民购买农村房屋合同不同于一般房屋买卖合同，主要是涉及农村宅基地使用权。然而，农村宅基地使用权的规范发生了调整。依据1950年的土地改革法和1954年的宪法，农村宅基地所有权、使用权均属村民所有，作为私人财产，允许自由转让和出售。1956年，社会主义改造完成后，农村宅基地所有权归集体经济组织，宅基地使用权归村民，宅基地从“二权合一”确立为“两权分离”。1999年之前，城镇居民可以通过申请，在支付相关费用和得到县政府批准后，有权在农村集体土地上建造房屋。然而土地管理法修改后，新法删除了上述规定。2007年以来国务院颁布的行政法规以及2015年全国民商事审判工作会议，对于农村宅基地使用权向城镇居民流转均持否定态度。2016年，浙江义乌开展农村宅基地试点时提出，宅基地使用权可以在不同经济组织成员之间进行有偿转让，使用权的最高期限为70年。2018年中央一号文件明确提出“三权分置”，进一步激活闲置农村房屋和农村宅基地。然而，目前法律、行政法规层面，禁止农村宅基地使用权向城镇居民流转，故城镇居民购买案涉房屋无权获得农村宅基地使用权。
“房地一体”原则导致城镇居民无法获得房屋所有权。
“房地一体”原则的房地分别是指房屋所有权和土地使用权，并非指房屋所有权与土地所有权。房屋与土地一体转让的社会属性根源于其不可分割的自然属性，“房随地走”“地随房走”决定了“房”和“地”捆绑在一起。依据土地管理法之规定，申请宅基地的村民必须为集体经济组织成员，且以“户”为申请人，按照“一户一宅”分配。而且村民在处分农村宅基地后再次申请的，政府应不予批准。城镇居民不具备获得农村宅基地的身份资格，农村宅基地使用权的性质妨碍了其随“房”一体转让。基于“房地一体”原则，农村房屋所有权与宅基地使用权不能同时转让给城镇居民，故农房买卖合同应认定无效。
城镇居民购买农村房屋合同认定无效后，城镇居民应向村民返还房屋，村民应向城镇居民返还购房款。除此之外，无效合同还会给双方造成其他损失。无效合同造成的损失主要是指直接损失，即现有财产的减少，比如，订立合同所花费的费用、准备履行所需的费用以及履行过程中基于信赖合同有效而支出的费用。
城镇居民向村民支付了购房款，在确认合同无效之前，出卖人对上述购房款进行占有、使用并收益，故该购房款同期的银行贷款利息应视为买受人的财产损失。在合同履行过程中，基于信赖合同有效和长期居住的客观需要，买受人对案涉房屋进行改建、翻建，如水泥硬化、装修、加层等，买受人行为增加了案涉房屋的价值，该部分成本造价也应该属于买受人的财产损失。同时，考虑判决生效后腾退房屋的现实需要，搬家费用亦减少了买受人的现有财产，故法院应酌情予以考虑。
近年来，因为征地拆迁补偿带来了巨大经济利益，出卖人请求确认城镇居民购买农村房屋合同无效的案件日益增多。在确认合同无效时，出卖人与买受人应按照过错程度分担损失。对于过错的认定，法院一般会考虑诚实守信原则，即出卖人请求确认无效是否基于生活所迫，还是为了获得巨额的补偿利益；买受人基于信守承诺而对案涉房屋进行改造，增加了其财产价值。出卖人不能基于背信弃义而获得巨额经济利益，买受人不能由于诚信守约而蒙受巨大损失。为弘扬诚实守信的社会主义核心价值观，对于此类农房买卖合同纠纷在损失分担的过错认定上，应让违背诚信的出卖人承担绝大部分责任。
来源： 法治日报
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