原标题：将诉源治理融入万家灯火，2008户业主终圆“安居梦”

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“杨法官，我拿到大红本了！谢谢法官，谢谢顺义法院，我这颗悬着的心总算放下了。”刚拿到房产证的韩阿姨第一时间与顺义法院天竺法庭法官杨秀芝分享了这份喜悦。

一个“大红本”，牵动千万家。为解决顺义某小区2008名业主困扰多年的“办房本难”问题，顺义法院以典型个案审判为示范指引，主动延伸审判职能，形成 “执行异议解查封—示范诉讼解抵押—绿色通道办登记”的工作思路，为业主扫清办证障碍，化解两千余件潜在诉讼风险，切实维护群众合法权益，推进诉源治理工作取得新成效。

两千多户家庭的乔迁之路

“一波三折”

房产是百姓的重要资产，房产证不仅关乎“住有所居”，更影响着落户、入学、就医等民生诉求。顺义某小区是解决中低收入家庭住房困难的惠民工程，用于解决2008户保障性住房轮候家庭住房需求。然而，这两千多户家庭的乔迁之路却一波三折。

原来，该小区原定于2017年交房，但由于开发商资金链断裂等原因，无法按时交房。2018年，项目终于竣工，但开发商在售房前已将涉案房屋的土地使用权抵押给某信托公司，导致土地抵押迟迟无法解除。再加上开发商交付房屋后又拖欠了其他费用，土地使用权被其他法院查封，导致全体两千多户业主无法办理产权登记，双方矛盾一触即发。2021年3月，此时已超出约定交房时间四年之久，“大红本”却迟迟办不下来，六名业主先行将开发商公司及某信托公司诉至顺义法院，要求配合办理不动产权登记手续，其他业主则持观望态度。

府院协调联动

明确办证实施路径

天竺法庭

“大红本”关系到两千多户业主的切身利益，这六个案件如果处理不好很有可能引发群体性事件，势必会带来一系列负面效应。“由于土地使用权查封和抵押同时存在，2008户业主如果都通过‘一户一案’的诉讼方式解决，将大大延长业主办理过户的时间，给业主们带来不必要的诉累，期间也会产生诸多不确定因素。”经研究，顺义法院决定启动示范诉讼处理机制，由天竺法庭杨秀芝审判团队集中对案件进行精细化审理。

“经过查询，目前案涉的国有土地使用权被两家法院查封，开发商公司尚有其他债务不能偿还，仍存在很多不确定因素。”土地查封是无法逾越的障碍，只有解除查封才有办证的可能，业主首先要通过提起案外人执行异议程序这一途径，将对应的土地使用权解除查封。

为了让2008户居民尽快实现“有房有证”，顺义法院主动延伸审判职能，建立府院联动协调机制，与区政府、住建委、规自委充分沟通，为制定不动产登记问题工作方案提供思路。经多次研究规划，最终确定了 “执行异议解查封—示范诉讼解抵押—绿色通道办登记”的路径，解决该小区不动产登记问题，并在相关部门的协助下，组织律师团队为业主提供法律服务，逐步提交执行异议申请，解除涉案房屋对应土地使用权的查封。

示范诉讼先行

推动矛盾纠纷多元化解

图为法官杨秀芝与法官助理曾庆贺开庭

“启动示范诉讼机制后，示范案件将迅速进入快审‘绿色通道’，实现‘送达、排庭、宣判、转上诉’四优先方式高效审理。在示范诉讼中，其他当事人无需再重复举证，法院亦不必对案件‘共通点’重复审理，可以大大提高案件办理效率。”杨秀芝法官表示，示范判决作出后，会给其他业主带来相对明确的诉讼结果预期，各方也可据此提出更为合理、更易于接受的调解方案，为案件多元化解创造有利条件。

一个案件被选为示范，意味着裁判后将是同类案件纠纷解决的方向标，因此案件质量必须扎实，能接受各方考验。售房前，开发商公司已将涉案房屋的土地使用权抵押给某信托公司，且该抵押情况已于商品房预售合同中明确约定，业主均知悉该情形。法院认为，由于某信托公司曾出具书面声明，同意开发商公司出售地上房屋，根据“地随房走”原则，视为同意开发商公司转让作为抵押财产的土地使用权，这意味着房屋买受人支付房屋价款后，某信托公司抵押权的效力仅及于房屋价款，而不能再及于土地使用权。

最终， 在涉案房屋对应土地使用权解封的情况下，顺义法院判决支持了六位业主诉讼请求，要求信托公司解除相应抵押登记，并要求开发商为业主办理房屋登记。判决生效后，法官积极联系小区业主代表，强化对判决的释法说理，确保示范案件“审得清楚、听得明白”，并向其介绍示范诉讼机制在减少诉累、提升效率方面的优势。业主们纷纷表示将不再起诉，依据法院的指引选择通过非诉方式解决。

司法建议落地有声

畅通办证最后一关

司法建议书及回函

随着查封和抵押陆续解除，为了推进产权登记手续高效办理，顺义法院向相关不动产管理部门发出司法建议：建议密切关注涉案小区土地使用权的司法查封情况，确保台账清晰，探索开辟有权业主房屋过户绿色通道，在司法查封已解除的情况下，应直接解除房屋对应土地使用权的抵押，并为业主办理房屋产权登记手续。除此之外，顺义法院还针对性地提出同类纠纷的处理思路，建议加强完善保障房项目抵押融资监管机制，严格立项审查条件，注重过程动态监督，从源头上杜绝“办证难”问题再次发生。

2022年9月，不动产管理部门采纳了司法建议，并在回函中表示，将在司法查封已解除的情况下，直接为业主办理房屋产权登记手续。 至此，该小区业主办理不动产登记手续的障碍消除，房屋过户的“绿色通道”已经完全打通。同时，法院持续深化释法说理，及时引导业主知悉通过非诉方式办理不动产登记手续的全部流程，切实减少当事人诉累。目前，不少业主已经拿到了“大红本”，其他业主也正在按照既定方案陆续启动办理不动产登记手续，历时多年终于圆了“安居梦”。

供稿：顺义法院

摄影：张盈滢 曾庆贺

编辑：卢晓伟 郭进 汪希

审核：张忠涛