姜兆华：调整按揭方式比房贷降息更紧迫
5月15日，中国人民银行、银保监会联合发布通知，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点，即五年期以上首套房贷利率从现行4.6％降到4.4％。对房地产市场来说，房贷利率下调无疑是一个重大利好，但分析认为，这一政策调整对提振房地产市场影响有限。
一、政策利好：LPR下调20个基点能省多少钱
金融专业人士算过一笔帐，假定客户贷款100万买房，贷款利率4.6％，期限30年。按等额本息还款方式，每月还款5126.44元，其中本金1293.11元，利息3833.33元；贷款利率下调20个基点，每月还款5007.61元，其中本金1340.94元，利息3666.67元，利率下调后每月减少支出118.83元，30年下来合计减少支出4.3万元。
从上述分析不难看出，LPR利率下调20个基点对单一借款人当期还款能力影响有限，房贷利率下调20个基点的政策“红利”不足以“撬动”房地产市场。从利率走势看，年内存贷款利率或将继续保持下行，4.4％住房按揭贷款利率与3.7％左右的小微企业贷款利率相比，尚有70个基点下调空间。
二、买房纠结：收入下降，现在买不起，将来还不上
今年一季度，中央定调房地产，全国各地纷纷出台房产新政。鼓励买房政策五花八门，和落户挂钩、和三孩生育挂钩，更有甚者直接放开限购限贷政策刺激房地产市场。从执行效果看，房地产市场看起来热闹，走进来冷清。北京、上海、广州、深圳等一线城市房地产市场有回暖迹象，但成交量远不及预期。国家统计局最新数据显示：4月份，全国70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有47个和50个，比上月分别增加9个和5个；新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降的城市分别有39个和56个，比上月分别增加10个和9个。一二三线城市商品住宅销售价格环比总体下降、同比持续走低。
购房政策、房价与房贷利率固然是影响房地产行情的重要因素，但比购房政策更可怕的是居民实际购买力下降，想买房、需要买房人群手里没有钱。受疫情影响，失业率抬头，居民收入出现下降情况，投资消费动力不足。4月全国居民消费价格指数CPI同比上涨2.1％，工业生产者出厂价格PPI同比上涨8.0％，全国城镇失业率6.1％，城乡居民人均收入比值2.39，比上年同期缩小0.04。社会居民可支配收入实质性下降，个人住房按揭贷款出现“断供”人群，商业银行住房按揭贷款逾期不良率有明显抬头迹象。
对普通刚需人群来说，不是不想买房，而是真的不敢买，即使房贷利率再降20个基点也不敢买。“收入下降，现在买不起，将来还不上”，这或许是当下很多刚需购房者的最大心结。
三、纾困关键：调整还款方式，按月还息，自主还本
降低房贷利率固然可以减轻房贷负担，但贷款利率下调20个基点，对于每月还款几千、甚至几万的借款人来说，无异于杯水车薪。调整住房按揭贷款还款方式，实行按月还息、自主还本，或许是减轻借款人当期还款压力的最有效方式。
传统按揭贷款采用按月还本付息还款方式，借款人每月偿还贷款本金和利息；而采用按月还息、自主还本的还款方式，借款人每月只需偿还贷款利息，贷款本金可以约定每5年或10年偿还一次，借款人当期还款压力会明显减轻。以借款人贷款100万，利率4.4％的30年住房按揭贷款为例，采用按月还本付息方式，每月需支付贷款本息5007.61元，其中本金1340.94元，利息3666.67元；而采用按月还息方式，每月只需偿还贷款利息3666.67元，每月节省支出1340.94元，节支率26.78％，超过四分之一。对中低收入人群来说，这无疑是一笔比巨大的财务开支。
从当前情势看，调整住房按揭贷款还款方式或将是激活房地产市场一举多得的良策。从国家层面讲，可增加居民可支配收入，拉动消费增长；对商业银行来说，可在不降低住房按揭贷款规模基础上，降低贷款逾期不良率；对借款人来说，以时间换空间，可以灵活调节住房按揭还款节奏，增加消费能力。
从实际效果分析，调整住房按揭方式比降低房贷利率或将更加紧迫、更加有效。
作者：姜兆华 财经专栏作家、山东师范大学硕士合作导师
来源:金融界