商管+物管对金茂物业上市有多重要
张雅楠/文 2021年4月，金茂物业马不停蹄地完成了一系列重要资产的整合收购，从大股东金茂旗下，接手了金茂物管、南京宁高、金茂上海、创茂科技、金茂商业等公司。至此，金茂物业上市前的业务框架基本搭建完成。
这些公司，不仅有金茂旗下住宅物业的管理合同，还有中国金茂、中化集团旗下诸多写字楼和购物中心，学校、政府设施等公共空间，以及嘉善、舟山等城市运营项目。
对赴港上市的物业公司来说，商管+物管的业务组合，被认为具有更高的溢价能力和抗风险性，华润万象生活、卓越商企服务、金融街物业、中骏商管、宝龙商业等等，莫不在强化这一属性。
如今，金茂物业也要入列了。2021年8月31日，中国金茂建议分拆金茂物业上市。和前述公司相比，金茂物业的上市故事中，同样需要非住宅物业服务的加持。
首先，严格意义上说，金茂物业是从商业管理起家的。
早在1993年，中化酒店成立，为金茂集团前身在北京开发的中化大厦写字楼提供物业服务，1999年，又通过金茂上海为城市地标上海金茂大厦提供物业服务，直到2011年，才将业务扩展至金茂开发的住宅项目中。
也就是说，金茂的住宅物业服务仅有十年历史，而商业管理经验则接近三十年。
其次，在上市物业公司中强化商管能力，对金茂来说，是重要的业务增量。
虽然中国金茂的销售额超过了2000亿元，但是和旭辉、新城等销售额相当的房地产企业相比，金茂物业的在管总建筑面积相差甚远。
根据上市文件，截至2021年3月31日，金茂物业在管总建筑面积仅1810万平方米，而旭辉永升服务和新城悦的在管建筑面积都在1亿平方米的量级。
脱胎于房地产开发的物业公司，管理规模主要由其母公司的开发体量决定。金茂作为地产行业的后起之秀，2009年通过拿下北京广渠路15号“地王”开始崭露头角，并通过高品质住宅的打造，迅速站稳脚跟、扩大规模，但和深耕行业二三十年的其他同行相比，少了时间积累，并且直到去年才开始管理由第三方开发的住宅，此时，早早完成上市、手握重金的物业公司们早已攻城略地，竞争明显白热化了。
第三，金茂的高品质住宅并没有带来高利润率。
金茂物业的合约管理项目中，超过七成位于中国的一二线城市，且金茂集团的住宅产品一向走高品质路线，2020年，其所开发项目的平均售价约为2万元/平方米，大幅高于1.6万元/平方米的行业平均价格，相应地，金茂物业在管住宅项目物业费确实超出行业平均水平。同期，其在管住宅的物业管理费为3.6元/平方米，高于中指院公布的行业平均水平——2.1元/平方米。
需要注意的是，如果没有规模的加成，这样的服务溢价，反应到资本市场上，并不能激起太大浪花。
相比而言，非住宅物业的溢价却明显很多，同期的物业管理费是19.7元/平方米，显著高于行业平均水平——5元/平方米，这其中，写字楼的价差优势更加明显，平均物业管理费为27.3元/平方米，而物业服务百强企业平均水平为6.93元/平方米。
金茂物业的非住宅业务之所以能够获得如此高的溢价，与其在管项目多为城市级地标不无关系，服务列表中包含了一系列摩天大楼，例如高421米的上海金茂大厦、高313米的兰州亚欧国际大厦、高250米的长沙梅溪湖双子塔等等。
金茂物业在管项目中，有67个住宅和34个非住宅，面积分别为1500万平方米和310万平方米。若按照2020年的物业收费标准算来，面积占比17%的非住宅收取的物业费，超过了面积占比83%的住宅收取的物业费。实际上，这种情况在过去三年一直持续，直到今年第一季度有所改变。
一般而言，商业物业服务的毛利率普遍高于住宅物业服务，我们没有在金茂物业目前的上市文件中看到住宅和非住宅物业分别的毛利率水平。若简单以卓越商企服务的数据对比来看，2020年，卓越商企服务管理的卓越集团开发的商业项目，毛利率为47.3%，而住宅服务的毛利率在11.2%，前者为后者的4倍。
也就是说，商管的毛利率可以有效抬升基础物业管理的毛利率。即便如此，截至今年3月底，金茂物业“物业管理服务”的毛利率仅为9.3%，综合了毛利率45.1%的非业主增值服务（主要为案场服务和咨询服务），以及毛利率52.9%的社区增值服务（包括社区空间运营、社区生活服务、二手房销售代理以及室内装修平台服务）后，金茂物业的毛利率在25.1%，为三年来最高。
据wind统计，从今年已发的半年业绩看，这样的毛利率水平，排在在港上市物业企业的40名左右，目前在港上市物业企业一共51家。
在规模指标和盈利指标都没有明显优势的情况下，金茂物业姗姗来迟的上市，能获得资本市场怎样的响应，现在还是未知数，不过，募集资金之后的用途，金茂物业已经明确，收购、投资其他有潜力的物企并扩大与相关业务协同的供应商等合作；升级智慧服务管理系统；用于企业运营资金及一般用途等。
道路千万条，做大规模还是第一条，但实际上，今年上半年的诸多物业收并购案例中，除了碧桂园收购蓝光嘉宝扩充了大量住宅面积之外，碧桂园服务、第一服务、恒大物业、世茂服务、雅生活、卓越商企服务、彩生活等物业公司的收购多在非住宅领域以及增值服务领域展开。对上市物业企业而言，这一细分领域的竞争也在变得激烈。