招商蛇口韧性突显，综合发展下多维拓宽“护城河”
4月26日，招商蛇口与新世界中国签署了战略合作协议。双方将在中国内地和香港范围内开展房地产投资项目的全方位战略合作，涉及住宅开发、商业体打造、城市更新及旧改项目、股权及资产收购项目等多个领域。
对于招商蛇口和新世界而言，这无疑是一次“双向的奔赴”。
双方的“缘分”起始于6年前招商蛇口在深圳蛇口的太子湾片区引入新世界的K11进行合作，打造城市文化商业地标。近日，双方又联手竞得香港港铁将军澳百胜角通风楼物业发展项目。
如今的房地产业正在经历一场结构性的深刻变化，一路高歌猛进你追我赶的时代已经过去，在未来的发展洪流中，长期主义成为必然。也正是在这种大环境下，企业不再是一座座孤岛，更多需要考虑的是如何资源整合优势互补，以求在管理红利时代下共同实现可持续发展。
综合发展保持基本盘“韧性”
今年一季度业绩数据已经出炉，招商蛇口的基本面依然稳定。
数据显示，其一季度实现营业收入约188亿元，比上年同期增长了48.36%；实现利润总额约15.61亿，净利润约为10.79亿，较上年同期均有所增长。2021年，招商蛇口总收入1606.43亿元，同比增加23.93%；实现归母净利103.72亿元，三道红线继续保持“绿档”水平。
如果把观察的时间线拉长，能够看到，招商蛇口在过去的五年里均保持着营业收入两位数的增幅。在融资收紧、市场下行、疫情防控等诸多因素影响下，一家如此大体量的房企能够保持如此平稳的增长节奏实属不易。
作为一个具有丰富经验的城市和园区综合开发运营服务商，“综合发展模式”是招商蛇口保持韧性的关键。从土储投拓情况来看，2021年，在土地市场有所波动之际，招商蛇口通过产城联动、收并购、参与城市更新等方式补充了大量土地储备。
其中，通过产城联动累计获取项目9宗，包括雄安新区、武汉神龙、合肥新站、宁波雷公巷等，补充土储约215万平方米。全年落地的单项目收并购共12宗，累计补充土储106万平方米；获得14个旧改项目排他资格，预估土地储备面积510万平方米、货值超1200亿元。
多渠道的投拓手段，让招商蛇口既有效补充了土地储备，同时也在一定程度上避免了因扩张导致现金流承压的情况。2021年，招行蛇口的土地成本权益支出为819.4亿元，住宅开发项目权益销售额1658亿元，连续三年保持经营活动产生的现金流量净额为正。
截至2021年末，招商蛇口剔除预收账款后的资产负债率为61.67%，未剔除预收账款后的资产负债率68.94%，净负债率约42.82%，现金短债比为1.25，“三道红线”继续维持绿档水平。
这份平稳穿越周期的“韧性”，俨然已成为招商蛇口吸引优质合作伙伴的一大优势。以新世界的合作为例，作为一家港资企业，“稳健”是其一贯奉行的发展战略。这一理念，恰好与坚持长期主义的招商蛇口两相契合。
不仅如此，招商蛇口还秉持着可持续发展理念，并在绿色建筑领域加快步伐。今年4月，由招商蛇口发起，旨在倡导绿色生活理念的“绿萝行动”已经开始在全国逐步铺开。
多元开花拓宽多维“护城河”
某种意义上来说，招商蛇口是国内最早在综合发展模式中获得成功的一家企业。
1979年，深圳蛇口响起了开山动工的轰轰炮响，成为改革开放的“排头兵”。作为蛇口工业区的主要开发者，招商蛇口在多年参与建设的过程中逐渐形成了独有的“前港—中区—后城”综合发展模式。
与此同时，在伴随着蛇口工业区成长的四十余年里，“敢为天下先”的创新机制，“时间就是金钱”的效率观以及“空谈误国，实干兴邦”的务实作风，也已深深刻入到了招商蛇口的基因当中。
“港、产、区”联动发展之下，招商蛇口的业务链条逐渐形成完整的生态圈，也让其积累了大量从住宅开发、商业运营到园区管理等多种业态的经营经验。
2021年，招商蛇口提出了“双百”战略，十四五期间持有业务目标达到百个项目以及百亿营收。年内，累计布局8个大型产业新城项目，总合作管理面积468平方公里；特色产业园区发展出网谷、意库和智慧城三条产品线共计25个项目（含建设期），规划建筑面积45万平方米。多年综合发展的积累，招商蛇口的多元化业务即将迎来“花期”。
这个时候，外部资源的加入无疑会成为其多元业务加速发展的一大助力。而招商蛇口自身具备的综合发展能力，正在让其逐渐成为一个“引力中心”，不断吸引着更多的合作机会和优质的合作伙伴。
新世界便是其中一个。根据合作协议，招商蛇口与新世界将充分发挥和利用自身资源和经验，投资优质住宅开发项目，树立行业标杆；打造城市商业中心，丰富城市发展内涵；聚焦城市更新及旧改项目，推动城市焕新；并积极寻求优质股权及资产收购项目。
值得一提的是，招商蛇口所吸引到的远不止是企业合作伙伴。2021年，招商蛇口与宁波鄞州区达成战略合作，项目总投资约300亿；同年，招商蛇口与上海市属国企筹划组建上海城市更新基金，总规模约800 亿元，是目前全国落地规模最大的城市更新基金。
新世界不是第一个，也不会是最后一个。随着越来越多优质资源和合作伙伴汇入，身为其中领航者的招商蛇口也将构筑起更为宽广的“护城河”。